L'une des réformes du logement et de la planification les plus controversées de ces dernières années a été l'introduction de conversions de bureaux en logements dans le cadre d'un développement autorisé. Et la caractéristique la plus critiquée de cette réforme a été l'assouplissement des normes d'espace minimum nationales pour ces conversions. Si vous avez lu un article sur les appartements à "clapiers à lapins" au cours des dernières années, il s'agit probablement d'une de ces conversions de bureaux en logements.

Cependant, les normes d'espace minimum ont leurs détracteurs. Vera Kichanova dans un article récent pour l'Institut Adam Smith a fait valoir que le «micro-logement» est le bon choix pour certaines personnes. Et l'économiste urbain Alain Bertaud les compare aux besoins en calories – essayer de les utiliser pour répondre à une pénurie de logements, c'est comme essayer de «résoudre une famine» en adoptant une loi selon laquelle tout le monde doit manger 2000 calories par jour, au lieu de simplement produire plus de nourriture.

Après de nombreux changements et normes, les normes spatiales décrites à l'échelle nationale sont l'itération actuelle. Les plus petites propriétés pouvant être construites selon ces normes sont 37 m2 pour les logements d'une chambre avec un lit simple et 50 m2 pour les logements d'une chambre avec un lit double.

Le récent rapport du Center for Cities, Making Room, met en évidence un problème lié à l’établissement d’une norme nationale unique – les gens consomment des quantités d’espace très différentes dans différentes villes.

Par exemple, alors que le résident urbain moyen en Angleterre et au Pays de Galles a 37 m2 d'espace, la figure 1 montre que les résidents de Blackpool ont en moyenne 45 m2 et les résidents de Slough ont 27 m2. Ce n'est pas nécessairement un problème, car les terrains sont moins chers à Blackpool et les résidents de Slough peuvent économiser de l'argent sur leurs coûts de logement élevés en utilisant leur espace coûteux plus efficacement. Mais cela signifie qu'une norme spatiale nationale unique a peu d'impact dans des villes comme Blackpool où l'espace est abondant, mais dans des villes comme Slough, elle oblige à construire des maisons qui sont trop grandes pour que les résidents puissent se le permettre.

Espace moyen par habitant, 2018. Source: EPC, 2019; ONS, 2011; ONS, 2017.

Cependant, regarder l'espace par personne montre simplement comment les gens consomment actuellement un logement. Il ne montre ni la taille des maisons neuves et existantes, ni si les normes d'espace affectent l'offre.

Presque toutes les nouvelles maisons sont plus grandes que la norme minimale

En utilisant les données du registre EPC (Energy Performance Certificate) pour examiner près de 10 millions de maisons dans les villes d'Angleterre et du Pays de Galles, il est devenu possible pour la première fois de voir la taille réelle des maisons existantes et nouvelles.

Environ 4,6% des maisons neuves construites depuis 2011 sont plus petites que la norme d'espace minimum la plus basse (37 m2). Mais cela est presque identique au parc existant – 4,5% des maisons construites avant 2011 ont également moins de 37 m2. De même, Making Room a montré que les nouvelles maisons sont en moyenne plus grandes que les maisons existantes, comme si la maison urbaine moyenne existante en Angleterre et au Pays de Galles était de 84,8 m2, la nouvelle maison urbaine moyenne était de 87,1 m2. Cela suggère que les histoires de «la Grande-Bretagne à clapiers à lapins, terre de la maison sans cesse rétrécie» sont quelque peu exagérées.

Part des logements de moins de 37 m2 dans les villes anglaises et galloises, 2011-19. Cliquez pour agrandir.

Mais cela varie selon la ville. Comme le montre la figure 2, plus de 10% des nouvelles maisons depuis 2011 étaient plus petites que la norme d'espace minimum nationale à Sheffield (11%), Nottingham (11%), Luton (15%), Liverpool (16%) ), Leicester (18%) et Oxford (20%). Cela pourrait être le résultat de ces conversions de bureaux en logements qui sont exemptés de la norme d'espace minimum dans les villes les plus chères, mais ils pourraient également être le résultat de beaucoup de logements étudiants de nouvelle construction, qui sont exemptés des normes d'espace.

En revanche, alors que 4% des nouvelles maisons à Londres depuis 2011 sont plus petites que la norme d'espace minimum de 37 m2, il en va de même pour 7% des maisons existantes. Compte tenu du coût élevé des maisons à Londres, cela suggère qu'il existe une demande non satisfaite dans la capitale pour de nouveaux petits appartements de moins de 37 m2 dans lesquels, par exemple, des personnes seules pourraient vivre seules sans partager avec des colocataires.

Les normes d'espace signifient également que de nombreuses nouvelles maisons sont trop grandes

La part des maisons de moins de 37 m2 montre seulement combien de maisons sont plus petites que la norme d'espace minimum la plus basse. En pratique: il existe de nombreuses normes différentes selon les occupants visés, dont une norme d'espace de 50 m2 pour des propriétés à un lit pour deux personnes.

L'impact des normes d'espace sur les nouveaux approvisionnements peut être montré plus clairement en traçant la quantité d'espace des maisons neuves et anciennes sur un graphique (un histogramme). En utilisant une idée similaire à un article récent de Nolan Gray et Salim Furth du Mercatus Institute, le graphique ci-dessous montre la taille des maisons neuves (depuis 2011) et existantes dans toutes les villes d'Angleterre et du Pays de Galles.

Espace dans les logements nouveaux et existants dans les villes anglaises et galloises, 2011-19. Source: Registre des certificats de performance énergétique domestique, 2019. Les logements de moins de 10 m² et de plus de 200 m² ont été supprimés pour des raisons de qualité des données et représentent respectivement 0,3% et 1,8% de l'ensemble du parc de logements dans les villes. Cliquez pour agrandir.

Théoriquement, ces graphiques devraient montrer une courbe complètement lisse, avec très peu de maisons minuscules et énormes, et la taille de la plupart des maisons quelque part au milieu. On le voit presque dans la distribution des logements existants, mis à part une concentration particulière de maisons sur environ 47m2.

Mais avec l'offre de nouveaux logements, nous constatons une tendance beaucoup moins fluide. Au lieu de cela, il y a des regroupements à des points particuliers. Ce regroupement implique qu’il n’y a pas suffisamment de petites maisons en construction, si nous acceptons la théorie ci-dessus selon laquelle la demande d’espace est «régulière». Par exemple, quelqu'un qui veut louer une nouvelle propriété de 40 m2 devrait être beaucoup plus chanceux ou chercher beaucoup plus longtemps et plus durement que s'il acceptait une nouvelle propriété de 50 m2 beaucoup plus courante dans sa ville, ce qui lui coûterait plus cher ou les obligerait à partager avec un colocataire.

Il semble y avoir un regroupement de l'offre de logements neufs dans les villes à environ 50, 70 et 85 m2. Ceux-ci correspondent chacun aux normes d'espace à 50 m2 pour les appartements d'une chambre pour deux personnes, 70 m2 pour les maisons de deux chambres pour trois personnes et les appartements de deux chambres pour quatre personnes, et 85 m2 pour les maisons de trois chambres pour quatre personnes. Bien que le lien avec les normes d'espace ne puisse pas être prouvé, s'ils modifiaient le comportement du développeur, vous vous attendriez à voir des regroupements à ces points.

Ce regroupement peut être vu encore plus clairement si nous nous concentrons à nouveau sur Londres dans la figure 4. Plutôt qu'une seule courbe, il y a un effet de pics jumeaux, l'offre de logements neufs étant concentrée à 50 et 70 m2, ce qui correspond à les normes d'espace décrites ci-dessus. Il y a beaucoup moins de logements neufs entre ces deux points que ce à quoi nous pourrions nous attendre en théorie et par rapport au parc de logements existant de Londres.

Espace dans les logements neufs et existants à Londres, 2011-19. Source: Registre des certificats de performance énergétique domestique, 2019. Les logements de moins de 10 m² et de plus de 200 m² ont été supprimés pour des raisons de qualité des données et représentent respectivement 0,3% et 1,8% de l'ensemble du parc de logements dans les villes.

Les normes d'espace minimum semblent également limiter l'offre de logements à Londres. Bien que 17% des nouveaux logements à Londres soient inférieurs à la norme d'espace de 50 m2 pour deux personnes et une chambre (qui diffère de la norme pour une personne de 37 m2), il en va de même pour 23% des logements existants dans la capitale.

Cela signifie qu'il y a une offre insuffisante particulière de petits appartements à Londres en dessous de cette norme de 50 m2, ce qui conviendrait particulièrement aux adultes célibataires pour vivre seuls et être autonomes. Au lieu de cela, ces adultes sont obligés de vivre comme des étudiants et de partager avec des colocataires dans la trentaine dans de vieilles maisons édouardiennes en ruine, tout en consommant une petite quantité d'espace par personne en raison de la valeur élevée des terres de Londres.

Les normes spatiales aggravent la crise du logement et devraient être abolies

Non seulement les normes d'espace obligent les gens à partager, mais elles réduisent également l'offre de logements en réduisant le nombre total d'unités. Imaginez un nouvel immeuble d'appartements qui a 5000 m2 d'espace résidentiel qui est sous une norme d'espace minimum strict de 50 m2 par appartement, ou 100 appartements à un lit. Si, pour faire un calcul simple, ces 5000 m2 pourraient être fournis en appartements de 30 m2 (sans changer l'espace nécessaire pour les services publics ou l'accès), le même bâtiment pourrait fournir plus de 166 nouveaux logements plus abordables pour les personnes.

Certains pourraient répondre à cette affirmation qu'il est mal pour les gens de vivre dans de petites maisons. Mais est-ce? D'un point de vue philosophique, quel droit les autres ont-ils à exiger que les gens achètent plus de logements qu'ils ne le souhaitent réellement? Les maisons plus petites que les normes d'espace minimales actuelles sont le bon choix pour certaines personnes, et elles devraient être autorisées à vivre comme elles le souhaitent, même dans des maisons de 8 à 9 m2.

D'autres personnes vivent dans des maisons actuellement trop petites pour eux et leur famille. Mais ils le savent déjà, et forcer de nouvelles maisons à être plus grandes qu'elles ne peuvent se permettre ne résout pas le problème auquel ces familles sont confrontées. La bonne approche pour améliorer les conditions de logement de ces familles passe par la redistribution et l'État providence pour augmenter leur pouvoir d'achat, par exemple en augmentant les allocations de logement comme le demande Shelter.

Si quoi que ce soit, la construction de plus petites maisons fait partie de la façon dont la politique peut aider à rendre les maisons familiales plus grandes plus abordables. S'il est courant que de nombreux adultes célibataires soient contraints de partager de grandes maisons les uns avec les autres, ils seront facilement surenchéris par les ménages adultes à deux revenus lors de la location. Si davantage de petites maisons peuvent être construites pour les célibataires et les couples, cela réduira la pression sur les grandes maisons et les libérera pour les familles.

Contrairement à l’opinion populaire, le problème n’est pas que les nouvelles maisons en Grande-Bretagne sont trop petites – c’est que beaucoup sont beaucoup trop grandes. Les normes d'espace devraient être abolies ou du moins substantiellement assouplies, non seulement pour aider à résoudre la crise du logement, mais pour permettre aux gens de choisir de vivre de manière indépendante et dans la dignité.

Anthony Breach est analyste économique au Center for Cities, sur le blog duquel cet article est apparu pour la première fois.

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