LOUISVILLE, Ky. – Jusqu'à la pandémie de coronavirus, Gill Holland a passé six ans et 35 millions de dollars à construire de nouvelles résidences et à rénover des entrepôts des XIXe et XXe siècles à Portland, un quartier historique sur la rivière Ohio qui est le plus ancien et l'un des plus pauvres de Louisville.

L’Initiative d’investissement de Portland de M. Holland avait acheté plus de 60 propriétés et les avait remplies d’entreprises et de résidents nouveaux dans le quartier racialement diversifié, où vivent environ 10 000 personnes.

Le projet, le plus grand investissement immobilier à Portland depuis au moins un siècle, réveille l'énergie civique qui est en sommeil depuis des décennies.

Mais son élan est menacé par l'épidémie de coronavirus. Le gouvernement Andy Beshear a fermé le 16 mars les services de restauration dans les restaurants et bars du Kentucky et a rendu une ordonnance de fermeture distincte pour d'autres entreprises neuf jours plus tard.

Les propriétaires de magasins et de restaurants que M. Holland a attirés à Portland ont dit qu'ils craignaient que leurs entreprises ne survivent pas. Alors qu'un brouillard d'insécurité économique s'installe sur le projet, M. Holland est confronté aux mêmes obstacles financiers et anxiété sociale qui défient les promoteurs immobiliers à travers le pays.

Près de 40 pour cent des projets de construction ont été suspendus ou annulés, selon une enquête nationale réalisée par l'Associated General Contractors of America, un groupe commercial de l'industrie. Des milliers de travailleurs de l'industrie ont été licenciés.

À Louisville, M. Holland a rénové 241 000 pieds carrés d'entrepôts de briques vides, la plupart construits au 19e siècle, pour des locaux commerciaux. Les grands locataires comprennent le laboratoire d’archéologie et le programme de maîtrise en beaux-arts de l’Université de Louisville et un centre de formation de technicien automobile Mercedes-Benz. Plus d’une douzaine de petites entreprises se sont installées dans des entrepôts rénovés, dont le siège social de Heine Brothers’s Coffee, une chaîne locale.

Farm to Fork, un café populaire et une entreprise de restauration, opère dans une caserne de pompiers rénovée construite en 1903. Avant l'arrêté de fermeture, l'entreprise employait neuf personnes; il fonctionne maintenant avec deux employés vendant des repas livrés directement aux clients.

Le bail favorable que Sherry Hurley, propriétaire de Farm à Fork, a négocié avec M. Holland lui donne le droit d'acheter l'immeuble pour 225 000 $, conditions qu'elle est déterminée à respecter. «J'ai personnellement et professionnellement fait un gros investissement à Portland», a déclaré Mme Hurley. «Je suis déterminé à résister à la tempête Covid-19.»

Les nouveaux projets prévus par M. Holland plus tard cette année ne sont pas encore réglés. L'une d'entre elles, la plus importante et la plus chère qu'il ait entreprise, est une rénovation à usage mixte de 17 millions de dollars de trois entrepôts de bois et de briques du XIXe siècle surplombant un parc riverain. Le projet de 126 000 pieds carrés comprend 60 appartements au prix du marché et 37 000 pieds carrés d'espace commercial.

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"Cela a toujours été difficile", a déclaré M. Holland. "Rien de ce qui se passe maintenant ne facilite les choses."

Une note d'espoir est que la construction de projets existants n'a pas cessé. M. Holland s'apprête à conclure le prêt d'un nouvel immeuble à usage mixte de 3 millions de dollars sur les rues 17e et Bank, qui comprendra 20 petits appartements au prix du marché destinés aux étudiants et aux jeunes professionnels et 7000 pieds carrés d'espace de vente au détail.

La construction devrait commencer en avril. Mais il est nerveux au sujet du calendrier. La Pennsylvanie est devenue le premier État à fermer des projets de construction le 21 mars. Boston, New York et San Francisco, entre autres villes, ont arrêté la «construction non essentielle».

L'épidémie est professionnelle et personnelle pour M. Holland, qui a fermé son bureau de Portland Avenue, situé dans un ancien club de garçons et de filles qu'il a rénové en 2014 pour 250 000 $. Son personnel travaille maintenant à domicile.

Il effectuait des dizaines de visites chaque mois pour les acheteurs, les locataires et les investisseurs, mais le trafic s'est pratiquement arrêté. Les bureaux de délivrance des permis, d'inspection et de délivrance des permis de la ville sont fermés à la circulation.

La pandémie a troublé ses plans, mais il est peu probable qu'elle soit fatale. M. Holland a la réputation de développer des projets judicieux dans les quartiers difficiles de cette ville de 630 000 habitants de la rivière Ohio, a déclaré le maire Greg Fischer de Louisville.

En 2006, M. Holland et son épouse, Augusta, ont commencé à investir dans un bloc de bâtiments également anciens et détruits à travers la ville le long de la rue East Market pour créer un lien de 13 millions de dollars de nouveaux restaurants, entreprises et résidences. Ils ont nommé la zone NuLu. Plus d’une décennie plus tard, il a attiré 500 millions de dollars d’investissements dans de nouvelles résidences et de nouvelles entreprises et est devenu l’un des quartiers de restauration et de divertissement les plus actifs de Louisville.

NuLu et le projet Portland rejoignent un certain nombre de quartiers de Louisville, y compris ceux de West Louisville, une région principalement afro-américaine, qui connaissent une forte activité de réaménagement.

"Gill sait ce qu'il fait", a déclaré M. Fischer dans une interview avant le début de la pandémie. «Portland est un projet beaucoup plus important que NuLu. Il sait que cela prendra plus de temps. »

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M. Holland a également acheté et rénové 55 000 pieds carrés d'espace résidentiel à Portland, en grande partie dans des maisons victoriennes de style fusil à un étage et à deux étages le long de Portland Avenue, la colonne vertébrale du réaménagement. Il a travaillé avec le Housing Partnership, un promoteur immobilier local à but non lucratif, pour construire les appartements Montgomery à 3 millions de dollars. Premier immeuble résidentiel multifamilial du quartier depuis une génération, il dispose déjà d'une liste d'attente pour les 24 logements abordables.

"Tout comme il l'a fait dans NuLu, Gill a été chirurgical dans son développement à Portland", a déclaré Jason Ferris, un partenaire de la firme d'évaluation de Louisville Bell Ferris. «Son intention est de créer des micro-marchés qui, avec le temps, se chevaucheront et élèveront tout le quartier.»

Portland a subi des catastrophes naturelles et économiques tout aussi graves que la pandémie de coronavirus. Établi en 1811 en tant que port fluvial de l'Ohio, Portland a été inondé à deux reprises au 20e siècle et a traversé la Grande Dépression et un boom et un effondrement de l'immobilier alimenté par les banques dans les années 2000. Les faillites et le chômage au cours de la dernière récession ont laissé des centaines de maisons et d'immeubles vacants.

Portland s'est détériorée, mais le caractère architectural de ses maisons et la robustesse de ses anciens entrepôts sont restés. Les prix des premières acquisitions de M. Holland dans le quartier étaient attractifs. Des maisons vides de fusils de chasse se sont vendues 5 000 $.

De vieux bâtiments solides étaient également disponibles à bas prix. Il a payé 400 000 $ pour l'école Montgomery Street de 17 000 pieds carrés, un bâtiment de 1853 inscrit au registre historique national qui était autrefois utilisé comme hôpital de la guerre civile. Après une rénovation de 250 000 $, le bâtiment comprend un studio pour l'artiste visuel Richard Sullivan et des bureaux pour des organisations et des entreprises à but non lucratif.

Sur la rue Rowan voisine, M. Holland a acheté un entrepôt de 60 000 pieds carrés construit en 1880 pour 250 000 $ et a persuadé l'Université de Louisville de louer la majeure partie de l'espace. Avec un bail en main, il a levé 5 millions de dollars pour rénover l'intérieur. Les instructeurs et les étudiants ont emménagé l'année dernière.

À mesure que le quartier s'améliorait, des inquiétudes ont été exprimées quant à l'augmentation de la valeur des maisons et des loyers, ce qui entraînerait l'expulsion des résidents de longue date. Mais M. Holland a répondu qu'avec 1 400 propriétés abandonnées, le quartier pourrait accueillir des décennies de nouvelles constructions et une croissance démographique beaucoup plus élevée avant d'atteindre des prix qui forceraient les résidents à déménager.

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«Dans l'ensemble, les gens ont accueilli et sont ravis de voir des améliorations commerciales sur Portland Avenue», a déclaré Judy Schroeder, une résidente de Portland de cinquième génération active à Portland Now, une association de quartier.

M. Holland recrute des investisseurs «à valeur ajoutée», des propriétaires d'entreprise et des résidents qui ont l'intention de rester et de faire une différence. L'un d'eux est Danny Seim, un artiste qui a déménagé de Portland, en Oregon, en 2015 et a acheté une maison dans le quartier de Portland. Son épouse est psychiatre résidente à l'Université de Louisville.

M. Seim a peint des peintures murales colorées sur les murs du quartier et l'été dernier, il est devenu codirecteur du Portland Museum. À côté du musée se trouvait une maison victorienne vide de 1870 que M. Seim a peinte en utilisant les matériaux en excès d'une de ses peintures murales. "Je pensais que si quelque chose n'était pas fait, si cela n'était pas rendu plus attrayant, cette belle maison serait détruite", a-t-il déclaré.

L'immeuble appartenait à M. Holland, qui a proposé de le vendre à M. Seim pour 40 000 $. Les deux collaborent maintenant à un projet d'un million de dollars pour rénover la maison, aménager l'arrière-cour et construire un centre d'événements de 2 000 pieds carrés pour un musée pour enfants et une aire de jeux.

«Les gens veulent faire valoir leur revendication dans le quartier», a déclaré M. Seim, qui a déjà recueilli 100 000 $ pour le centre. «La plupart de ce que nous devons faire avec ce projet est ici.»

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