Si vous passez directement un contrat avec un constructeur, voici ce qu'il faut rechercher en petits caractères.

Vous avez donc décidé de construire votre propre maison. Vous avez choisi votre agencement et avez sélectionné toutes les finitions et tous les luminaires de la maison. L'entrepreneur a indiqué qu'il ne reste qu'un dernier élément à s'occuper… la signature du contrat de construction.

Avant de signer, il est impératif que vous examiniez et compreniez le contrat. Le contractant ne vous le dira pas, mais vous pouvez également souhaiter (et vous avez le droit) de négocier certaines conditions du contrat. Cet article propose des conseils sur ce qu'il faut rechercher (et ce qu'il faut rechercher!) Dans votre contrat de construction.

Pourquoi un contrat de construction est important

Au niveau le plus élémentaire, vous voulez obtenir la maison promise et l'entrepreneur veut être payé pour la maison en cours de construction. Le contrat sert à refléter cette compréhension, à s'assurer qu'il n'y a pas de désaccord avant le début des travaux et à fournir un guide à suivre en cas de problème ultérieur.

Le plus souvent, votre entrepreneur vous fournira un contrat prêt à être signé. Sinon, vous pouvez en rédiger un ou engager un avocat pour en rédiger un (n'allez jamais de l'avant sans contrat!). Le contrat dans sa forme originale peut avoir très peu de termes avec très peu de détails, ou il peut être si détaillé et rempli de termes compliqués qu'il est difficile à comprendre. Aucune de ces situations n'est acceptable. Pour protéger pleinement vos droits, les termes du contrat doivent être complets, spécifiques et faciles à comprendre.

Problèmes fréquemment contestés dans les contrats de construction

Vous trouverez ci-dessous une liste de problèmes couramment contestés dans les projets de construction résidentielle. Si ces éléments ne sont pas couverts par votre contrat, assurez-vous de les ajouter. S'ils sont déjà inclus, examinez-les attentivement pour vous assurer qu'ils protègent suffisamment vos droits.

Étendue des travaux. Cette section décrit les travaux que l'entrepreneur accepte d'exécuter. Ce travail comprend généralement l'obtention de permis municipaux ou autres et la fourniture de la main-d'œuvre, de l'équipement, des matériaux et d'autres services nécessaires pour terminer la maison. Cette section exige également que l'entrepreneur conforme les travaux aux plans (dessins) et devis de la maison, qui doivent être joints et intégrés au contrat.

Parfois, même lorsque les documents contractuels sont rédigés avec soin, ils contiennent des clauses contradictoires dans les plans, les spécifications et / ou le contrat écrit. Ce conflit peut conduire à la confusion et à des différends. Par exemple, si les plans représentent une salle de bain principale avec un lavabo, mais que les spécifications prévoient deux lavabos, quel est le bon? Pensez à préciser qu'en cas de conflit entre les plans et devis, le cahier des charges prévaudra. Et, dans tous les cas de conflit, le contrat doit être le document de contrôle.

Bien que vous puissiez supposer que cela est implicite, il serait sage de vous assurer que le contrat comprend une déclaration stipulant que l'entrepreneur doit achever les travaux de manière correcte et professionnelle conformément à toutes les lois applicables. De cette façon, si vous avez un problème avec la performance de l'entrepreneur, vous pouvez pointer vers une disposition contractuelle explicite que l'entrepreneur a violée, et vous y fier pour poursuivre une action en justice.

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Calendrier des travaux. Vous avez probablement entendu des histoires d'horreur sur des projets de construction en retard. Comment vous protégez-vous contre cela? Assurez-vous que le contact contient des informations sur le début de la construction, le calendrier des travaux que l'entrepreneur doit suivre et la fin de la construction (en d'autres termes, quand pouvez-vous emménager). Des délais supplémentaires peuvent être accordés pour les retards causés par:

  • mauvais temps ou autres «catastrophes naturelles»
  • grèves du travail
  • retards de paiement causés par le propriétaire
  • retards d'inspection causés par la municipalité
  • les changements ou ajouts à la portée des travaux convenus par les deux parties, et
  • d'autres questions qui échappent au contrôle raisonnable de l'entrepreneur.
  • Bien que l'entrepreneur puisse hésiter à l'accepter, envisagez d'inclure une provision pour dommages et intérêts. Fondamentalement, cette disposition stipule que pour chaque jour où l'entrepreneur travaille au-delà de la date d'achèvement (sous réserve des exceptions énumérées ci-dessus), l'entrepreneur sera facturé un certain montant. Par exemple, si la date d'achèvement indiquée dans le contrat est le 1er mai et que la construction n'est pas terminée à cette date, l'entrepreneur serait tenu de payer au propriétaire un montant journalier pour chaque jour supplémentaire de construction.

    Ces dispositions sur les dommages-intérêts liquidés protègent le propriétaire contre les retards et incitent l'entrepreneur à terminer les travaux en temps opportun. Dans la plupart des États, pour être exécutoire, le montant de l'indemnité journalière spécifiée doit être une estimation juste des dommages réels que le propriétaire pourrait encourir et ne pouvait pas être réellement connu au moment où le contrat a été conclu. Cette disposition n'est pas censée être une punition, mais une compensation pour couvrir les coûts que le propriétaire encourra en raison du retard. Ceux-ci peuvent inclure les frais de stockage de vos meubles ou les frais de location d'un appartement pendant la période de retard.

    Paiement. Cette section doit indiquer clairement quoi, quand et comment le propriétaire paiera l'entrepreneur. Parce que l'entrepreneur dépendra probablement des paiements du propriétaire pour financer la construction, le calendrier de paiement doit fournir un flux constant d'argent afin que la maison puisse être construite en temps opportun. Un contrat type exigera un paiement initial avant la construction. Ensuite, sur une base régulière par la suite, l'entrepreneur soumettra une demande de paiement au propriétaire indiquant le montant des travaux réalisés au cours de ce cycle.

    L'entrepreneur doit également soumettre au propriétaire des renonciations ou des renonciations signées du «privilège du mécanicien», de la part de sous-traitants qui ont fourni de la main-d'œuvre ou des matériaux. Un sous-traitant a un privilège de mécanicien, qui est un intérêt dans la propriété, jusqu'à ce qu'il soit payé par l'entrepreneur pour les travaux ou les matériaux fournis. Ainsi, les renonciations ou les renonciations du privilège du mécanicien garantissent au propriétaire que le sous-traitant a été payé par l'entrepreneur. Bien que chaque État ait des lois sur les privilèges des mécaniciens, les lois varient. Pensez à consulter un professionnel concernant les lois de votre état.

    Souvent, le paiement final d'un projet est lié à un «achèvement substantiel». Le contrat pourrait indiquer, par exemple, que le paiement final est dû 15 jours après l'achèvement substantiel de la maison. Cela ne pose pas de problème tant que «l'achèvement substantiel» est défini de manière appropriée dans le contrat.

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    Dans certains États, la loi définit «l'achèvement substantiel» comme le moment où les travaux sont suffisamment terminés pour que le propriétaire puisse occuper ou utiliser la maison aux fins prévues. Comme vous vivrez en fait à la maison, vous ne voulez probablement pas perturber beaucoup de travaux de suivi. Par conséquent, envisagez de définir étroitement l'achèvement substantiel dans le contrat en énumérant des articles spécifiques ou en limitant les travaux après l'achèvement substantiel aux réparations mineures. Ou, s'il reste des articles importants, le propriétaire devrait être autorisé à retenir le paiement d'un montant pour couvrir ces réparations.

    Changements à l'étendue des travaux. Parfois, après le début de la construction, l'étendue des travaux change. Cela pourrait être dû à la décision du propriétaire (ajoutons une étagère intégrée ici!), À une exigence des autorités compétentes ou à la découverte d'un état de propriété inconnu affectant la construction. Le contrat devrait tenir compte de la possibilité de tels changements en exigeant des bons de travail écrits pour refléter les changements dans la portée des travaux. Ne vous contentez jamais de dire à l'entrepreneur: «Bien sûr, allez de l'avant avec notre nouveau plan», sans créer un bon de travail écrit que vous et l'entrepreneur signez. Agir autrement ouvrirait la porte à des dépenses supplémentaires imprévues.

    garantie. Bien qu'ils ne soient pas requis dans tous les États, de nombreux contrats contiennent des garanties expresses, décrivant les types de défauts que l'entrepreneur prendra en charge plus tard, la durée de la garantie, vos obligations d'entretien et ce que l'entrepreneur doit faire pour corriger les défauts. Si votre contrat contient une garantie expresse, lisez-la attentivement et négociez les conditions si nécessaire. Si votre contrat ne contient pas de garantie expresse, envisagez d'en ajouter une au contrat.

    Si votre contrat contient une garantie, il peut également limiter ou annuler les garanties implicites, telles qu'une garantie implicite d'adéquation à un usage particulier ou une garantie implicite de construction professionnelle (les garanties implicites disponibles varient selon les États). Alors que la plupart des États reconnaissent le droit de limiter ou de renoncer à ces garanties, les tribunaux ont refusé l'application de ces dérogations, sauf s'il est évident pour le tribunal que le propriétaire a expressément accepté les dérogations. L'entrepreneur n'est pas autorisé à inclure les renonciations dans les «petits caractères» ou enfouis dans le jargon juridique du contrat. Si possible, n'acceptez pas une renonciation aux garanties implicites, car cela limitera vos droits à poursuivre en cas de litige ultérieur.

    Résolution des litiges. Peu importe la prudence avec laquelle vous rédigez le contrat ou votre amitié avec l'entrepreneur, un différend peut survenir. Il est courant que les contrats de construction nécessitent un arbitrage exécutoire plutôt qu'un litige devant un tribunal en cas de litige.

    Si le contrat nécessite un arbitrage, vous ne pouvez pas poursuivre l'entrepreneur. Au lieu de cela, vous devez soumettre une plainte à un arbitre – un expert de l'industrie de la construction qui écoutera les deux côtés du différend et rendra une décision contraignante résolvant le problème. L'arbitre tiendra une audience au cours de laquelle les deux parties auront l'occasion de présenter leur position sur la question. L'audience se déroulera comme un procès. À la fin de l'audience, l'arbitre rendra une décision finale.

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    L'arbitrage présente des avantages, car il est généralement moins coûteux et moins formel qu'un procès. De plus, vous aurez probablement le contrôle sur la sélection de l'arbitre. Cependant, vous renoncez à votre droit à un procès et, contrairement à un procès, aucune des parties ne peut faire appel de la décision. Il n'y a pas de mauvaise décision en matière de sélection d'arbitrage ou de litige, tant que vous comprenez vos droits et limitations.

    Frais d'avocat. Envisagez d’inclure une disposition dans le contrat concernant la partie qui paie les honoraires d’avocat en cas de litige. Dans certains États, la partie gagnante ne peut recouvrer les honoraires d’avocat que si cela est expressément prévu dans le contrat.

    Disposition par défaut de l'entrepreneur. De nombreux contrats standard contiennent des informations sur ce qui constitue une rupture de contrat et comment vous pouvez faire valoir vos droits. Sinon, vous devez inclure une disposition spécifique qui traite du défaut de l'entrepreneur. Il est raisonnable de laisser à l'entrepreneur un délai fixe pour régler ou «guérir» un problème. Dans le cas où l'entrepreneur ne résout pas le problème, vous pouvez, afin de vous assurer que la construction est terminée, ajouter une disposition vous permettant d'engager un autre entrepreneur. Vous devriez également avoir le droit de suspendre les travaux ou de résilier votre contrat avec l'entrepreneur en cas de défaut.

    Conseils rapides pour protéger vos droits dans un contrat de construction

    Comme décrit ci-dessus, des dispositions contractuelles apparemment simples peuvent être étonnamment compliquées. Prenez le temps de comprendre l'intégralité du contrat et prenez les mesures nécessaires pour protéger vos intérêts, comme suit:

  • assurez-vous que votre entrepreneur possède une licence
  • vérifier auprès de votre entrepreneur qu'il est assuré (risque de l'entrepreneur, indemnisation des accidents du travail)
  • vérifiez les références de votre entrepreneur et consultez le Better Business Bureau pour plus d'informations
  • examiner tout contrat que l'entrepreneur vous fournit – assurez-vous qu'il est clair et complet
  • envisager d'engager un professionnel pour revoir les plans et devis
  • envisager d'engager un avocat pour examiner et vous expliquer le contrat, et
  • surtout, n'ayez pas peur de négocier le contrat avec l'entrepreneur.
  • Que rechercher et éviter lors de la signature d'un contrat de construction domiciliaire …
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