Construire dans la Bay Area, et en particulier à San Francisco, reste une entreprise incroyablement coûteuse, d'autant plus que des villes comme SF augmentent le coût du logement avec des millions de dollars de frais.

C'est un peu un catch-22. Alors que la ville veut désespérément que les développeurs construisent plus et que les frais rendent cela plus difficile, l'élimination de ces dépenses saperait bon nombre des raisons mêmes pour lesquelles SF souhaite que le développement se produise.

Maintenant, une poignée de législateurs d'État basés principalement dans la région de la baie veulent changer cette formule instable avec une avalanche de nouveaux projets de loi qui, espèrent-ils, permettront de créer des logements abordables à moindre coût et plus facilement en réduisant les frais d'impact.

Qu'est-ce qu'un logement abordable?

Bien que le terme «logement abordable» soit mal tourné, peu de gens se donnent la peine de le définir et les définitions techniques peuvent varier. Le Département fédéral du logement et du développement urbain (HUD) définit un «logement abordable» comme un logement qu'un ménage peut obtenir pour 30% ou moins de ses revenus.

Les villes travaillent généralement hors des tranches de revenu médian de la zone (AMI) pour déterminer les besoins en matière de coûts de logement. Le revenu médian pour une personne seule à San Francisco en 2019 était de 86 200 $ avant impôts, ce qui signifie que 30% représentent 28 850 $ par an, soit un peu plus de 2 400 $ par mois.

Le logement abordable pourrait être plus précisément appelé logement subventionné, car il est en grande partie payé par des fonds publics tels que les taxes et les frais. San Francisco a besoin d'une certaine quantité de logements abordables sur de grands projets; parfois les développeurs créent ces logements font partie de l'immeuble, appelés «logements abordables sur place».

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Mais généralement, les promoteurs choisissent de payer des frais dans un fonds municipal qui construit des logements abordables ailleurs, généralement avec l'aide de promoteurs immobiliers spécialisés. La création de nouveaux logements abordables est une entreprise qui lui est propre et s'accompagne souvent de son propre ensemble de dépenses payantes.

Quels sont les frais d'impact?

Le Département de la planification SF définit une redevance d’impact comme un coût imposé à un projet de développement nouveau ou proposé «pour payer tout ou partie des coûts de fourniture de services publics au nouveau développement».

Parfois, ce sont des services directs comme les transports en commun et les infrastructures de services publics, tandis que d'autres sont plus indirects ou abstraits comme les espaces publics ouverts privés. ou l'art public. À San Francisco, le barème des frais frise le vertige, résumé dans un tableau de 11 pages.

Les prix varient de moins de 2 $ par pied carré sur certaines sortes de frais jusqu'à des milliers de dollars par pied sur d'autres. Certains coûts sont basés sur un pourcentage du budget global d’un immeuble, tandis que les frais de stationnement sont souvent basés sur le nombre de places.

En moyenne, la ville recueille des dizaines de millions de dollars en frais d'impact. Ce n’est en fait pas beaucoup d’argent par rapport au budget annuel de 12 milliards de dollars de la ville, mais ces sommes sont essentielles au financement de certains programmes de la ville.

Que se passe-t-il maintenant avec les frais?

Cette semaine, des législateurs d'État tels que David Chiu, membre de la SF, et Tim Grayson, d'East Bay, ont présenté une série de nouveaux projets de loi pour changer la façon dont les frais d'impact fonctionnent, en particulier en ce qui concerne le logement abordable.

«Quand il en coûte plus de 750 000 $ pour construire une seule unité de logement à San Francisco et en Californie, il y a une pénurie de 3,5 millions de logements, nous devons trouver des moyens d'encourager […] la production de logements abordables », a déclaré Chiu.

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Le nouveau projet de loi de Chiu (projet de loi n ° 3148) rendrait les frais moins élevés sur les logements abordables, mais uniquement pour les développements bénéficiant de la loi sur les primes de densité de l'État – incitant ainsi davantage le programme, qui permet des développements de logements plus grands et plus denses en échange de logements abordables.

Grayson a sa propre facture qui ferait en sorte que les villes égalent les frais sur une base plutôt que par pied. Il dit que cela "[give] les développeurs ont la possibilité de construire des unités plus petites et plus abordables sans être pénalisés. » La plupart des frais de SF sont déjà basés sur une superficie en pieds carrés, mais toutes les villes n'utilisent pas les mêmes normes.

Grayson»s l'autre projet de loi utilise l'argent de l'État pour rembourser les villes qui décident de simplement renoncer aux frais sur les maisons abordables, et un troisième «établira un plafond pour les frais de développement basé sur le prix médian des maisons dans une juridiction».

Il convient également de noter que la mesure de Jesse Gabriel, un membre du sud de la Californie, permettrait aux développeurs de payer des frais «sous réserve», ce qui signifie que si un développeur estime que les frais sont trop élevés, ils peuvent choisir de le payer maintenant pour faire avancer le processus mais pourraient continuer. négocier pour baisser le prix et se faire rembourser la différence plus tard.

Que feront réellement toutes ces nouvelles lois?

Les législateurs sont toujours prompts à affirmer que les solutions ne sont que rarement le cas d'une solution miracle et plus encore à réduire un problème par mille coupures.

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La vraie question pour les personnes qui examinent l'effet probable de ces nouvelles règles sur leur quartier est probablement la même à laquelle les nouveaux projets de loi devront répondre lors de ces audiences du comité: cela rendra-t-il moins cher et plus facile de construire des logements abordables incitera en fait à construire plus, ou offrira-t-il simplement une remise sur le développement déjà en cours?

Une réponse convaincante signifiera probablement la différence entre ce qui devient une loi et ce qui ne l’est pas – et ce que cela signifiera pour un nouveau développement dans votre ville.

Pouvons-nous rendre la construction de logements abordables moins cher dans la baie A …
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