Certains proverbes offrent des conseils avisés. Un tien vaut mieux que deux tu l'auras. La propreté est à côté de la piété. Même une montre cassée a raison deux fois par jour. La chance est ce qui se produit quand la préparation retrouve l'opportunité. Ce sont des mots sages pour vivre. Mais un dicton qui doit voir son statut proverbial révoqué est l'adage bien connu de l'immobilier, «Achetez la pire maison du meilleur quartier».

Les partisans de cette stratégie soutiennent que l'achat d'une mauvaise maison dans un bon quartier est un investissement infaillible. La valeur plus élevée des maisons environnantes, selon l'argument, augmentera même la pire valeur de la maison. Un grand quartier est comme une marée montante: il fera monter le prix de toutes les maisons qu'il contient.

Ces conseils sont proposés, exagérés et acceptés depuis des décennies.

Dès la fin des années 1970, les journaux ont dressé le profil des investisseurs qui citent leur stratégie de la pire maison dans le meilleur quartier comme principe directeur du jeu immobilier. En 1987, un article du Chicago Tribune, intitulé «Achetez la pire maison de la rue», demandait aux lecteurs: «Dépenseriez-vous 1 $ pour gagner 2 $?»

"Un grand quartier est comme une marée montante: il fera monter le prix de toutes les maisons qu'il contient."

En 2010, Rich M. a acheté un fixateur dans le quartier de Capitol Hill à Seattle. Après l'avoir rénové, il a envoyé les photos avant et après au magazine d'amélioration de l'habitat This Old House, remportant une place de finaliste au concours annuel de rénovation de lecteurs. Les photos étaient accompagnées de la légende – quoi d'autre? – «La pire maison du meilleur quartier».

Même l’artiste britannique David Hockney a partagé son opinion sur la question: «Vivez toujours dans la maison la plus laide de la rue – alors vous n’avez pas à la regarder.»

De CNN Money, à Investopedia, en passant par le regretté Robert Bruss (connu sous le nom de «Dear Abby» de l'immobilier), les soi-disant experts ont fait de leur mieux pour convaincre le reste d'entre nous que l'achat de la pire maison possible du meilleur quartier est un mouvement intelligent.

Mais ont-ils raison? L'achat de la pire maison du meilleur quartier est-il un investissement judicieux ou cette stratégie est-elle un mythe immobilier?

Voici comment nous avons utilisé les données pour séparer la vérité de l'adage.

La première étape consistait à examiner attentivement les 10% des maisons les moins chères dans un code postal donné. Nous voulions commencer par une réelle compréhension de ce que les acheteurs obtiennent lorsqu'ils achètent une maison dont le prix est bien inférieur à la valeur médiane d'un quartier. Nous avons donc comparé les taux d'appréciation des 10% les plus bas avec le reste des maisons dans leurs codes postaux respectifs. Cela nous permet de voir comment les 10% des ménages les moins performants se comparent à ceux de leurs voisins.

Si l'adage était vrai, les 10% des maisons les moins bien loties devraient être plus performantes que les maisons les plus chères de leur quartier. Une appréciation plus rapide indiquerait que l'achat de la maison la moins chère dans le meilleur quartier est une stratégie qui porte vraiment ses fruits.

Mais – hélas – non.

Au lieu de cela, nous avons constaté que les 10% inférieurs surclassent rarement les 90% de maisons les plus élevées dans un code postal. En moyenne, ces maisons de niveau inférieur ne font ni mieux ni pire que les autres.

En examinant ces chiffres, nous aurions pu conclure que l'achat de la pire maison d'un quartier est donc une stratégie d'investissement neutre – un mythe, mais pas nocif. Cela ne maximise pas les retours. Mais cela ne coûte pas non plus aux acheteurs.

Ensuite, cependant, nous avons creusé un peu plus profondément – et nous avons vu que l'achat de la pire maison dans le meilleur quartier peut en fait se retourner contre nous. En effet, plus un quartier est riche par rapport à sa grande région métropolitaine, plus les logements des 10% les moins performants ont tendance à être moins performants.

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Bref, plus le quartier est beau, plus le mythe est grand!

«Plus un quartier est riche, plus les maisons des 10% les plus pauvres ont tendance à avoir de mauvais résultats.»

Prenons le cas de deux familles imaginaires dans la région métropolitaine de Dallas il y a vingt ans: les Neimans et les Marcus. Les deux parcouraient le marché pour une nouvelle maison.

Les Neimans étaient jeunes, amoureux et n’avaient pas amassé beaucoup d’économies. En fait, ils n'étaient même pas sûrs d'avoir les moyens d'acheter. Mais ils l'ont trouvé: le petit bungalow parfait à Eagle Ranch, un quartier de banlieue de Fort Worth. Bien sûr, la maison faisait partie des 10% des maisons les plus basses du quartier. Mais les maisons voisines étaient tellement super!

Pendant ce temps, les Marcus économisaient un peu plus longtemps et étaient en mesure de faire un investissement plus important dans une maison plus chère. Ils pouvaient facilement se permettre l'une des plus belles propriétés d'Eagle Ranch, mais ils ont plutôt décidé d'acheter l'une des pires maisons de North Dallas, un quartier plus riche qu'Eagle Ranch. Ce n'était pas la maison de leurs rêves. Mais ils ont pensé que les maisons environnantes les plus chères augmenteraient la valeur de la propriété. Après tout, M. Marcus a dit à Mme Marcus: "Vous devriez toujours acheter la pire maison du meilleur quartier!"

Vous pouvez probablement deviner ce qui est arrivé aux Neimans à Eagle Ranch. Même si la valeur des autres maisons de leur quartier s'est appréciée, leur maison a continué à accuser un retard d'environ 4%.

Mais ce n'est pas aussi grave que ce qui s'est passé à North Dallas. Là-bas, les Marcus ont regardé avec horreur leur maison sous-performer de 20 points de pourcentage ses voisins.

En d'autres termes, aucune famille n'a trouvé que l'achat de la pire maison du meilleur quartier soit une stratégie d'investissement gagnante. Mais cela s'est avéré encore pire pour les Marcus de North Dallas.

Tout cela soulève une question intéressante: pourquoi les 10% de foyers les moins performants se comportent-ils moins bien dans un meilleur quartier? L'explication la plus probable est qu'il y a moins de demande pour des maisons moins chères dans les quartiers plus agréables. Comme on pouvait s'y attendre, dans les zones chics, les maisons chics sont les plus demandées.

Imaginez, par exemple, que vous essayez de vendre une coopérative de 375 000 $ à Park Slope, un quartier du côté ouest de Brooklyn, que le New York Times décrivait il y a quelques années comme «à la fois hantise et écloserie de la contrebande de New York limousine-libéral yuppies. »Le prix catalogue médian d'une maison Park Slope est généralement six fois la moyenne nationale – et deux fois le prix de la coopérative en question. Et les acheteurs ne plaisantent pas.

Lorsque vous avez acheté cette maison, vous étiez tellement enthousiaste à l'idée de trouver une maison Park Slope que vous pouviez vous permettre que vous vouliez regarder au-delà du fait qu'il s'agissait d'un dépotoir. Et, avec l'aide d'un entrepreneur, vous l'avez rendu beaucoup plus agréable à vivre. Vous ne pouvez donc pas comprendre pourquoi les acheteurs ne mordent pas. "Ne peuvent-ils pas voir ce qu'est un vol?", Demandez-vous.

Malheureusement pour vous, la vérité est que les acheteurs de Park Slope ne recherchent pas une coopérative de 375 000 $. Ils sont dans une autre stratosphère. Une coopérative de 375 000 $ n’est même pas sur leur radar. Et même s'ils sont tombés sur une maison aussi bon marché, ils pourraient être excités. Plus vraisemblablement, cependant, ils se demanderaient quel était le problème.

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Et c'est là que réside le hic. Parce que les personnes qui suivent ce conseil le font dans les quartiers mêmes où les 10% des foyers les moins performants offriront les pires performances relatives. En achetant la pire maison du meilleur quartier, ils achètent également la pire maison où elle a le plus de chance d’apprécier la valeur.

C’est devenu cliché en soi de dire que les clichés perdurent parce qu’ils représentent des vérités. Mais étant donné la profondeur avec laquelle ce mythe a pénétré la philosophie des investisseurs immobiliers, nous avons pensé qu'il devait y avoir quelque chose de corroboré. Nous avons donc demandé: Y a-t-il un endroit où un acheteur peut acheter une maison dans les 10% les plus bas tout en réalisant un bénéfice?

La réponse est oui, il y a des conditions dans lesquelles les 10% de maisons les plus pauvres peuvent surpasser le quartier dans son ensemble. Mais ce ne sont pas les pires maisons des meilleurs quartiers; ce sont les pires maisons des quartiers les plus chauds. Dans un quartier chaud, même les 10% des ménages les moins bien lotis peuvent dégager un bénéfice intéressant.

"Achetez la pire maison du quartier le plus chaud."

Alors, qu'est-ce qu'un quartier chaud? C'est un secteur en plein essor qui a connu cinq années consécutives d'appréciation de la valeur de la maison supérieure à la moyenne. Si vous arrivez dans l'un de ces quartiers au cours des cinq premières années où il fait chaud, vous avez une chance d'arracher une propriété à un prix bas qui, avec un peu de tendresse, atteindra bientôt la moyenne du code postal. Cela est particulièrement vrai dans les quartiers embourgeoisés où la demande de développement à plus forte densité comme les condos et les appartements fait grimper les prix des propriétés moins chères.

Maintenant, Pittsburgh, en Pennsylvanie, n'est peut-être pas le premier endroit auquel vous pensez lorsque vous entendez parler d'une tendance chaude. Mais, en utilisant les données de 2008, nous pouvons voir que le quartier historique de Pittsburgh, à Manchester, voit ce phénomène exact se produire.

Au tournant du XXe siècle, Manchester était une enclave prospère de barons d'acier et d'autres habitants de manoirs. Alors que certaines de leurs maisons historiques restent intactes, beaucoup d'entre elles sont tombées en ruine lorsque les habitants de Manchester ont fui vers la banlieue. Mais, selon de nombreux témoignages, le quartier est en plein essor, connaissant une renaissance qui marque le début de sa deuxième époque dorée. Et, au cours des cinq dernières années, la valeur des propriétés de Manchester a monté en flèche.

Imaginons une autre famille hypothétique, les Roethlisbergers, fans inconditionnels des Steelers, qui recherchent un fixateur pour se transformer en leur maison de rêve. Ils ont entendu des histoires de propriétaires triomphants qui ont récupéré les anciennes propriétés de Manchester à bon marché et leur ont rendu leur ancienne gloire. Et donc ils achètent une des maisons qu’ils peuvent se permettre – qui, bien sûr, est évaluée dans les 10% inférieurs des maisons de Manchester.

Contrairement aux Neimans et aux Marcus, l'histoire des Roethlisbergers a une fin heureuse. Manchester est si chaud que les 10% des foyers les plus pauvres ne suivent pas seulement le rythme du reste du quartier; ils surpassent les maisons les plus chères en moyenne de quatre points de pourcentage. Sur les rives de la rivière Ohio, une histoire de Cendrillon est devenue réalité: la pire maison du meilleur quartier a fait des bénéfices.

Malheureusement, même dans les quartiers chauds comme Manchester, investir dans l'une de ces maisons à 10% inférieures ne fonctionne que si votre timing est absolument parfait. Manquer le bateau peut être extrêmement coûteux, car dans les quartiers où l'appréciation a ralenti après un pic initial, les 10% des ménages les plus pauvres ont tendance à sous-performer par rapport à la moyenne du quartier.

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En d'autres termes, si vous ne vous rendez pas dans le quartier alors qu'il fait encore chaud, toute maison bon marché que vous achetez fera probablement pire que les maisons des 10% les plus pauvres.

Nous avons également quelques théories à ce sujet. Une explication est qu'une période d'appréciation initiale dans un quartier peut simplement être un «faux départ» – un boom attendu qui devient rapidement un buste. Les gens pensaient que le quartier allait être chaud, mais, pour une raison quelconque, ils avaient tort.

Une autre explication est que, après un démarrage rapide, le marché est repris. D'ici là, toutes les opportunités d'investissement ou de réaménagement du quartier ont été épuisées – et les propriétés qui sont encore bon marché sont bon marché pour une raison. Toute maison qui pourrait être remplacée par des logements à haute densité a déjà été identifiée, vendue et rasée pour faire place à un nouveau bâtiment. Cela signifie que les maisons qui restent sont soit dans un endroit horrible ou en si mauvais état qu'aucune petite quantité de travail n'élèvera leur valeur à la moyenne du code postal.

Bref, ils n'offriront pas un excellent retour sur investissement.

Le Strip de Las Vegas est un exemple de l'un des pires quartiers où posséder la pire maison. Alors que le Strip était autrefois un quartier chaud, en raison de sa proximité avec de nombreux casinos et attractions touristiques, sa chance s'est finalement refroidie, comme à Vegas. Maintenant, les 10% de foyers les plus pauvres de la région sous-performent le reste du quartier de neuf points de pourcentage. Et les acheteurs qui ont parié sur l'une de ces pires maisons ont appris à la dure que même à Vegas, la maison ne gagne pas toujours.

Ce qui nous ramène à ces gens aimables qui semblent toujours avoir un aphorisme pour chaque occasion.

Parfois, ils ne se trompent pas. Mais cela ne signifie pas toujours qu'ils ont raison.

Voici ce que disent les données: Achetez une maison décente dans le bon quartier. Quel est le bon quartier? C'est la plus chère où vous pouvez vous permettre une maison qui ne se situe pas dans les 10% inférieurs.

Ceci est extrait de Zillow Talk: The New Rules of Real Estate par Spencer Rascoff et Stan Humphries. Publié par Grand Central Publishing ce mois-ci, il est disponible dans les librairies et en ligne sur zillow.com.

Pourquoi vous ne devriez pas acheter la pire maison du meilleur voisin …
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