C’est cher d’acheter une nouvelle maison en ce moment.

Assez cher, historiquement parlant. Le prix de vente médian d'une maison neuve aux États-Unis a augmenté assez régulièrement depuis 2011. À plus de 320 000 $ au cours des trois dernières années, la maison neuve médiane coûte plus du double de ce qu'elle était en 1970 (en tenant compte de l'inflation).

Prix ​​de vente médian des maisons neuves aux États-Unis (en dollars de 2018)

Source: Réserve fédérale de St. Louis

Dans un sens, peu de choses ont changé depuis: pour construire une maison, il faut du terrain, des matériaux de construction, des ouvriers et il faut payer les frais divers liés à la construction.

Mais l'augmentation des dépenses dans tous ces domaines et les coûts de construction moyens sont historiquement élevés, ce qui contribue à restreindre l'offre de nouvelles maisons en construction. Cela contribue à une crise du logement qui met les maisons hors de portée de plus de Minnesotans, dont les salaires ne suivent pas le coût du logement.

Matériaux et main d'œuvre

Le prix de la plupart des matériaux qui entrent dans la construction d'une maison – du bois, de l'acier, des parements et des fenêtres – a augmenté au fil du temps.

Puisqu'il s'agit de produits de base mondiaux, leurs coûts sont quelque peu volatils. Ils peuvent augmenter lorsqu'il y a beaucoup de demande dans une partie du pays, comme le coût du bois d'oeuvre lorsque la région de Houston a commencé à se reconstruire à la suite de l'ouragan Harvey.

Dans certains cas, les entreprises qui fabriquent des matériaux de construction n'ont pas beaucoup augmenté les prix pendant la récession, et maintenant elles compensent, contribuant à la hausse des coûts des pièces qui composent une nouvelle maison, a déclaré Issi Romem, l'économiste en chef chez Trulia, un site d'annonces immobilières.

Mais certains prix des matériaux de construction ont vu un bond supplémentaire lorsque l'administration Trump a imposé des tarifs sur des choses comme le bois importé du Canada, et sur l'acier et l'aluminium, contribuant à des pics de coûts en 2017 et 2018, a déclaré Deni Koenhemsi, économiste principal au cabinet de conseil IHS Markit. .

Les coûts salariaux augmentent également régulièrement.

Comme de nombreuses industries, la construction connaît une pénurie de main-d’œuvre: les entreprises ont du mal à trouver autant de travailleurs qu’elles souhaiteraient embaucher. Mais la pénurie est un peu plus compliquée dans les métiers du bâtiment que dans d'autres secteurs de l'économie: de nombreux jeunes ont quitté l'industrie pour d'autres emplois pendant la récession, lorsque la construction a ralenti dans l'ensemble de l'économie.

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"C'étaient de manière disproportionnée les plus jeunes travailleurs à cette époque, et ce que vous avez maintenant, c'est une industrie qui non seulement n'a pas récupéré en nombre, mais a vieilli", a déclaré Romem. "Il y a, dans un certain sens, une génération manquante."

Les travailleurs qui l'ont fait dans la construction pendant la récession n'ont pas reçu d'augmentation depuis longtemps, et maintenant les entreprises doivent compenser cela pour attirer des travailleurs, ce qui a également fait augmenter les coûts.

"Maintenant, ils veulent un salaire décent, ils ne peuvent pas obtenir d'aide parce qu'ils ne paient pas assez, alors ils doivent augmenter les coûts", a déclaré Mike Paradise, président de Rochester, constructeur de maisons Bigelow Homes et membre de l'ancien gouvernement. Groupe de travail de Mark Dayton sur le logement.

Ensemble, les coûts des matériaux et de la main-d'œuvre dans la région métropolitaine de Minneapolis ont augmenté d'un tiers depuis 2009 et sont maintenant près du double de ce qu'ils étaient en 1999, selon un indice des coûts de construction d'Ingénierie News-Record, une publication spécialisée dans la construction qui suit les prix. .

Et tandis que le taux d'augmentation des prix des matériaux a légèrement ralenti, la main-d'œuvre devrait rester un facteur déterminant de l'augmentation des coûts de construction. En 2018, la plus grande préoccupation des constructeurs était l'augmentation du coût des matériaux, selon une enquête annuelle de la National Association of Homebuilders. Cette année, c'est du travail, a déclaré Koenhemsi.

"La question des coûts ne disparaîtra pas de sitôt, que ce soit le travail ou l'aspect matériel", a-t-elle déclaré.

Terre

S'il ne s'agissait que de matériaux et de main-d'œuvre, les dépenses de construction pourraient ne pas être aussi élevées qu'aujourd'hui. Mais il y a un autre facteur qui fait augmenter les coûts au Minnesota, dit Paradise: l'augmentation du prix des terres.

Pendant la récession, les prix des terrains étaient artificiellement bas, a-t-il dit. Aujourd'hui, les constructeurs de lots ont peut-être ramassé environ 35000 $, puis vont de 60000 à 80000 $, plaçant 25000 à 45000 $ supplémentaires au coût d'une maison maintenant par rapport à il y a seulement quelques années.

Là où il aurait été pratique de construire une maison de départ moins chère sur un terrain de 35 000 $, à un prix plus élevé pour le lot, les attentes commencent à changer. «Si (un acheteur) va toucher près de 300 000 $, il s’attend tout à coup au garage pour trois voitures, aux comptoirs en granit et aux planchers à surface solide», a déclaré Paradise.

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Règlements

Une partie parfois controversée de l'équation de la construction résidentielle est le coût de la réglementation.

Les villes, les comtés, les agences de planification régionale et les États établissent leurs propres normes dictant la façon dont les maisons peuvent être construites. Ils pourraient comprendre, entre autres, où vont les prises électriques, les mesures de sécurité des fenêtres, la densité, l'aménagement, l'eau, les égouts et les retraits des routes.

Une étude réalisée par Housing First Minnesota, un groupe commercial qui représente les constructeurs, a révélé que la réglementation peut contribuer jusqu'à un tiers du coût de la construction d'une maison dans les villes jumelles. Cela varie selon la communauté, mais en général, ils ont constaté que les réglementations du Minnesota ajoutaient plus de coûts à la construction qu’au Wisconsin ou en Illinois.

«Nous avons littéralement découvert que vous pouviez construire une maison identique, avec un constructeur identique, des partenaires commerciaux identiques, le matériel étant acheté par un constructeur national qui construit à l'échelle nationale… vous pouvez construire la même maison à Hudson, Wisconsin pour 47 000 $ de moins qu'en (Lake Elmo ) », Juste de l'autre côté du fleuve, a déclaré David Siegel, directeur exécutif du groupe.

Un projet de loi soutenu par les bipartites à l'Assemblée législative créerait une commission législative appelée par Housing First à étudier l'impact des réglementations sur l'abordabilité du logement.

La League of Minnesota Cities a contesté le rapport, affirmant que Logement d'abord ne faisait pas nécessairement des comparaisons de pommes à pommes, entre autres préoccupations.

Indépendamment du fait que les gens pensent qu’ils sont bons ou mauvais, Romem a déclaré que la réglementation augmente le coût du logement et que leur nombre a augmenté avec le temps.

"Au fur et à mesure que le code du bâtiment s'implique avec le temps, ce qui arrive inévitablement, cela signifie qu'il est plus compliqué de construire quelque chose et que vous avez besoin de personnes plus qualifiées (et mieux payées) pour respecter les normes", a-t-il déclaré. "Ce genre de chose que vous ne trouverez nulle part, mais c'est une chose réelle."

A la recherche d'une solution

Ce ne sont pas seulement les personnes qui souhaitent construire ou acheter de nouvelles maisons qui sont affectées par la hausse des coûts de construction. Le coût des nouvelles constructions fait partie de ce qui a restreint l'offre de maisons neuves au Minnesota et a fait grimper les prix de toutes les maisons ces dernières années.

Le nombre de nouveaux logements autorisés au cours des deux prochaines années dans les villes jumelées devrait être égal au nombre autorisé au cours des sept dernières années pour atteindre les niveaux de nouveaux permis de logement observés dans les années 1970 et 1980, selon les données sur les permis du Metropolitan Council. . Et la population du métro Twin Cities est considérablement plus importante qu'elle ne l'était alors.

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Unités de logement autorisées dans le métro Twin Cities par décennie

Source: Conseil métropolitain

Cela met la pression sur un marché du logement déjà serré – d’autant plus que les salaires des gens continuent à augmenter très modestement, mettant la propriété hors de portée pour davantage de Minnesotans. Le manque de maisons neuves crée plus de concurrence pour les maisons anciennes, faisant monter les prix.

Le groupe de travail sur le logement de Dayton a estimé que le Minnesota devrait construire 10 000 nouveaux logements par an pour répondre à la demande.

Le fait que davantage de logements et de logements abordables soient nécessaires est un problème sur lequel peu de personnes sont en désaccord au Minnesota; il est commun aux régions rurales et urbaines de l'État.

Paradise a qualifié la situation de tempête parfaite qui nécessitera une coopération entre les constructeurs, les développeurs et les gouvernements pour y remédier.

"C'est la combinaison de tout", a-t-il déclaré.

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