Les «frais d’impact» résidentiels que les gouvernements locaux facturent aux développeurs sont une des raisons pour lesquelles il est si cher de construire une maison en Californie. Ils sont non seulement coûteux, ils sont également imprévisibles, manquent de transparence et peuvent menacer la viabilité d'un projet, selon une nouvelle étude commandée par l'État par le Terner Center for Housing Innovation de UC Berkeley.

Le rapport conclut que «[w]les frais de scolarité offrent un moyen flexible de financer les infrastructures nécessaires, des programmes de frais trop onéreux peuvent limiter la croissance en entravant ou en décourageant les nouveaux développements résidentiels, en facilitant l'exclusion et en augmentant les coûts de logement dans tout l'État. »

Les chercheurs du centre ont travaillé avec des urbanistes de 10 municipalités différentes pour collecter les tarifs des appartements et des projets d'habitation typiques.

"Et dans de nombreux cas, il était très difficile d'obtenir des informations", a déclaré David Garcia, directeur des politiques du centre.

Ils ont également constaté que les frais varient considérablement d'un État à l'autre.

À Sacramento, par exemple, les frais d'impact peuvent totaliser environ 8 500 $ pour un appartement typique et 13 000 $ pour une maison unifamiliale, selon l'étude. Dans la banlieue de Fremont, dans la région de la baie, ces coûts étaient de 22 000 $ pour un appartement et de 35 000 $ pour une maison unifamiliale.

Les villes et les comtés utilisent les frais d'impact pour payer les routes, les écoles, la police et les services d'incendie nécessaires aux nouvelles communautés. Les frais sont presque toujours répercutés sur l'acheteur sous la forme d'un coût d'achat ou de location plus élevé.

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Garcia a déclaré que les charges peuvent également changer de manière imprévisible à mesure qu'un projet avance.

«En raison de ce manque de clarté, cela peut également mettre un projet en péril et simplement augmenter le coût global du logement», a déclaré Garcia. "Et tant de fois cela peut signifier que les projets ne se réalisent tout simplement pas."

Le rapport intervient alors que l'État continue de lutter contre une crise du logement abordable. Selon les chiffres récents de la California Association of Realtors, seuls 30% des ménages californiens pouvaient se permettre de payer le logement à prix médian de l'État – actuellement 608 000 $ – au cours du deuxième trimestre de cette année. Ce chiffre était en baisse de 2% par rapport au premier trimestre, mais en hausse par rapport à 26% il y a un an.

Dans le comté de Sacramento, 44% des ménages peuvent se permettre la maison au prix médian, qui était de 385 000 $ au deuxième trimestre. Cette part est restée inchangée par rapport au premier trimestre.

Andrew Kosydar, un avocat législatif de la California Building Industry Association, a déclaré que l'étude Terner a examiné un seul ensemble restreint de frais que les développeurs doivent payer. Il a dit qu'il y en avait beaucoup plus.

«Les frais contribuent à la crise du logement que nous avons ici dans l'État de Californie. Plus les frais sont élevés pour les maisons neuves, plus cela fait augmenter ces prix et plus cela coûte cher aux personnes qui veulent acheter une maison », a déclaré Kosydar.

Une étude du Terner Center de 2018 a révélé que les frais d'impact, lorsqu'ils sont combinés aux frais de service, «peuvent représenter entre 6% et 18% du prix médian d'une maison neuve, selon l'emplacement».

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Son étude de ce mois-ci sur les frais d'impact recommande que tous les gouvernements locaux soient tenus de présenter clairement le coût des frais sur leurs sites Web et de publier les études qui les soutiennent.

Il indique également que les juridictions devraient confirmer la disponibilité de leurs barèmes de frais dans les rapports annuels et fournir des orientations publiques sur la façon de calculer les frais de développement.

L'étude note que les villes et les comtés ont des moyens limités de générer des revenus pour les infrastructures communautaires nécessaires en raison des politiques imposées par l'État qui restreignent les taxes locales telles que la proposition 13. Les gouvernements locaux ont de plus en plus compté sur les frais d'impact pour payer ces besoins au cours des dernières décennies.

Le rapport était requis en vertu du projet de loi 879 de l'Assemblée. Cette loi de 2017, par Asm. Tim Grayson, D-Concord, s'est concentré sur les réformes des frais d'impact.

Correction: Une version précédente de cette histoire a mal identifié le projet de loi de l'Assemblée qui exigeait le rapport. C'était le projet de loi de l'Assemblée 879.

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