Comment créer des capitaux propres et faire évoluer votre portefeuille avec deux outils simples: le piratage de maisons et un échange 1031.

Vous n'avez pas besoin d'être riche pour commencer à investir dans l'immobilier. En fait, cela peut souvent être plus facile si vous êtes plus jeune et avez un style de vie plus flexible. Il est beaucoup plus facile de naviguer parmi les opportunités créatives telles que le piratage de maisons ou les retournements en direct lorsque vous n'avez pas de grandes obligations professionnelles ou familiales et que vous pouvez consacrer plus de temps au projet. Ce guide rapide vous montrera comment héberger un hack, puis utiliser un échange 1031 pour évoluer bien au-delà de votre première propriété.

Maison piratage

L'un des moyens les plus simples de trouver les fonds à investir dans l'immobilier consiste à pirater une maison. Le «piratage de maison» transforme votre immeuble de placement en résidence personnelle. En trouvant un duplex ou une autre propriété multifamiliale, vous pouvez facturer le loyer pour les autres unités pendant que vous vivez dans l'autre sans loyer. Et comme les dépenses de logement sont généralement vos dépenses mensuelles les plus importantes (la plupart des gens y consacrent environ 30% de leur revenu mensuel brut), cela signifie que vous pouvez économiser rapidement pour répéter le processus ou acheter un autre immeuble de placement.

La clé d'un hack de maison réussi est de trouver un bon quartier (celui que vous voulez vivre en vous-même) qui a besoin de réparations. Idéalement, au moins une unité est immédiatement louable après l'achat, ce qui signifie que vous pouvez soit commencer à générer des revenus, soit vivre dans cette unité. La clé est de trouver une propriété qui a besoin de quelques réparations, mais une unité est toujours habitable. Vous pouvez effectuer des rénovations à valeur ajoutée qui augmentent la valeur de la propriété afin que vous puissiez maximiser vos profits une fois que vous cherchez à l'échanger (ce que nous examinerons dans la section suivante).

Dans le cas d'un duplex, si l'autre unité a besoin de quelques travaux mineurs, vous pouvez choisir de vivre de ce côté pendant que vous terminez les rénovations. Après tout, il est beaucoup plus facile de faire le travail quand tout ce que vous avez à faire est de descendre les escaliers.

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Une règle de base lors de l'achat d'une propriété est la règle du 1%. Vous devriez trouver une propriété que vous pouvez facturer au moins 1% du prix d'achat en loyer mensuel. Si vous dépensez 250 000 $ pour un duplex, vous devriez pouvoir obtenir 2 500 $ de revenus de location mensuels – ou 1 250 $ de chaque côté. Bien que vous ne réalisiez pas réellement ce montant total lorsque vous faites du piratage, vous vivrez toujours sans loyer d'un côté tout en gagnant de l'équité dans la propriété et en vous préparant au succès sous la forme de futurs flux de trésorerie.

Il existe également des avantages financiers pour héberger le piratage. Contrairement à l'achat d'une propriété dans le seul but de l'utiliser comme location, le piratage d'une maison peut vous donner droit à une hypothèque résidentielle de 30 ans. Ou, mieux encore, vous pouvez être approuvé pour un Federal Housing Authority (FHA) ou un prêt similaire qui nécessite aussi peu qu'un acompte de 3,5%.

Si vous êtes un ancien combattant, vous pourriez obtenir des conditions encore meilleures dans une hypothèque – peut-être même sans aucune mise de fonds. Ces deux options ne sont pas disponibles, sauf si la propriété est occupée par le propriétaire, et vous devrez payer une assurance hypothécaire pour la durée du prêt.

1031 Échange

Après avoir acheté votre premier bien locatif et gagné des capitaux propres, vous souhaiterez peut-être vendre ce bien à profit. De cette façon, vous pouvez utiliser cet argent pour acheter plusieurs propriétés et continuer à augmenter votre richesse.

Cependant, chaque investisseur immobilier sait que vendre votre maison coûte cher. Même si vous vendez votre propriété FSBO (sans agent), ce que nous ne recommandons pas, vous finirez par payer beaucoup lorsque vous vendrez.

Les coûts de vente de votre maison comprennent les frais d'agent immobilier, les frais de remboursement du prêt, les frais d'assurance titres, les frais HOA, les frais d'avocat, les droits de mutation et toute autre réparation imprévue qui apparaît.

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Ensuite, il y a l'impôt sur les gains en capital. Les gains en capital sont le bénéfice net que vous obtenez en vendant quelque chose que vous possédez – dans ce cas, un bien immobilier. Pour calculer vos gains en capital, prenez votre prix de vente et soustrayez-en votre base de coût. Le prix de revient de votre maison comprend non seulement ce que vous avez payé pour l'acheter, mais également toutes les améliorations que vous avez apportées au fil des ans. Cela peut inclure un nouveau toit, un ajout de pièce ou un autre grand projet. Vous pouvez également soustraire presque tous vos frais de vente.

Si le montant résultant est un profit – ou un gain – l'IRS veut une tranche de cela sous la forme d'un impôt unique sur les gains en capital. Il y a des gains en capital à court terme pour les propriétés que vous possédez depuis moins d'un an et des gains à long terme pour celles sur une année et le taux est différent pour chacun.

Heureusement, il existe un outil que les investisseurs expérimentés utilisent pour éviter de payer ces impôts sur les gains en capital abrupts – cet outil est l'échange 1031. Il permet aux investisseurs de transférer le profit de la vente d'une propriété à l'achat d'une autre sans payer de gains en capital ni de taxes de récupération d'amortissement.

Plus simplement, vous déplacez simplement votre investissement d'une propriété à une autre.

Assurez-vous de travailler avec un bon CPA ou un bon avocat pour vous guider tout au long du processus. Vous devrez réinvestir l'argent dans les 180 jours et effectuer un "échange similaire".

La définition est assez libérale – les propriétés n'ont pas besoin d'être de la même taille ou du même type pour être admissibles. Différents actifs sont échangés tant qu'ils sont éligibles: ils doivent être utilisés à des fins commerciales ou d'investissement, plutôt que comme résidence personnelle ou principale, et le nouveau bien doit avoir une valeur supérieure ou égale à la propriété échangée. Ainsi, une propriété multifamiliale peut être échangée contre une location unifamiliale, ou un terrain vacant pour un immeuble ou un hôtel. Le type de propriété n'a pas d'importance, mais son utilisation est importante.

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Cependant, vous ne disposez que de 45 jours à compter du jour de votre vente pour identifier la ou les nouvelles propriétés que vous envisagez d'acheter en utilisant les bénéfices.

En utilisant le piratage de maison et l'échange 1031, vous pouvez continuer à reporter indéfiniment vos impôts sur le capital. Le piratage de maison vous permet de construire des capitaux propres tout en faisant rembourser votre maison à vos locataires, tandis que l'échange 1031 vous permet de faire évoluer votre portefeuille.

Piratage de maison avec un échange 1031 pour multiplier votre portfoli …
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