Personne ne veut des augmentations de coûts sur une nouvelle construction résidentielle, alors pourquoi cela se produit-il?

Un propriétaire d'Auckland, qui a parlé à Stuff et souhaite garder l'anonymat, vient de terminer une maison de plage haut de gamme sur la péninsule de Coromandel, qui a dépassé le budget de 31%.

«Tout était détaillé, et nous avons payé plus de 2 000 $ à un métreur pour obtenir ce que nous pensions être un coût précis pour l'ensemble du projet», dit-il. "Il a perdu plus de 600 000 $. Et lorsque nous en avons discuté avec l'architecte, on nous a dit:" Oh, ça arrive tout le temps ".

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L'architecte enregistré au Royaume-Uni, Chris Moller, hôte de Grand Designs NZ, dit que la construction d'une maison est beaucoup plus complexe que la plupart des gens ne le pensent, et il peut y avoir beaucoup de raisons pour les éruptions budgétaires.

Le propriétaire dit qu'il y a eu des augmentations de coûts importantes et des changements aux règlements du conseil local qui devaient être pris en compte. "Le conseil a consenti à notre système de drainage, puis est revenu plus tard pour dire qu'il avait changé d'avis et voulait quelque chose de complètement différent, ce qui nous a coûté plus de 100 000 $ supplémentaires."

La construction a également été retardée en raison des inquiétudes d'un voisin concernant les plans. Cela a donné lieu à une audience devant un commissaire à l'environnement. Et bien que l'affaire ait été classée, le processus a ajouté environ 30 000 $ au coût de construction.

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LIZ CAMPBELL

La conception innovante de la maison de Liz Campbell et de Vaughan Cooper a également entraîné des défis supplémentaires, tels que des fondations coupées dans la colline et des clôtures supplémentaires pour le toit en gazon.

La propriétaire Liz Campbell a détaillé sa situation sur Stuff la semaine dernière – elle et son partenaire Vaughan Cooper s'attendent à ce que leur construction soit supérieure de 25% au budget au moment où leur maison sera terminée.

Ils ont été déçus par "par un certain nombre d'entrepreneurs qui ne se présentent pas ou ne font pas de mauvais travaux". Ils ont également changé de constructeur pendant la construction car leur premier constructeur allait gérer le projet, "mais cela n'a pas fonctionné".

Mais pourquoi cela se produit-il? Comment les constructeurs et les métreurs peuvent-ils se tromper si mal? Ou est-ce plus à voir avec les propriétaires?

L'architecte enregistré au Royaume-Uni, Chris Moller, qui héberge Grand Designs NZ, connaît les dépassements de budget – ils se produisent souvent dans le salon, et ce ne sont pas toujours les maisons les plus chères.

"La construction d'une maison est beaucoup plus complexe que la plupart des gens ne le pensent, il peut donc y avoir un large éventail de raisons différentes pour les éruptions budgétaires. Mais tout comme aller en brousse ou en mer, la préparation est tout – quand cela ne se produit pas, alors les choses commencer à démêler. "

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Les constructions Grand Designs de Sarah et Philippe Lods à Freemans Bay en 2016 ont été un exemple notable de dépassement de coûts. La construction a dépassé de 1 million de dollars le budget de 1,5 million de dollars.

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Sarah Lods et Philippe Lods ont refusé de compromettre leur construction sur Grand Designs NZ.

"Il y avait plusieurs raisons à leur dépassement de coûts", explique Moller. "Cela est dû en partie à la hausse rapide des coûts de construction (matériaux et main-d'œuvre) et à l'impact de la modification des conditions de consentement suite aux tremblements de terre de Christchurch.

"Mais il y avait aussi une extrême attention aux détails de Philippe, qui était bien au-delà des attentes normales en matière de construction – en particulier pour la construction de panneaux de béton préfabriqué. Mais c'était leur priorité et le résultat final parle de lui-même."

DES ATTENTES «HORS DE KILTER»

Tony Pexton, président d'Auckland pour la Registered Master Builders Association, explique que les éruptions budgétaires se produisent généralement lorsque les attentes des gens sont hors de propos.

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Tony Pexton, photographié ici avec Faye Pearson-Green, juge de la Maison des constructeurs agréés, dit que les propriétaires doivent savoir exactement ce qui est et n'est pas inclus dans leur construction.

"Cela se produit lorsque les gens ne comprennent pas exactement ce qui a été et n'a pas été demandé dès le début. Par exemple, ils peuvent dire qu'ils obtiendront la salle de bain, la cuisine et les luminaires, mais ne prendront pas en compte ces coûts.

"Ou bien ils n'augmentent pas les coûts (non négligeables) des stores, des rideaux et des tapis. Et l'aménagement paysager d'une propriété haut de gamme peut représenter de 10 à 30% du coût de construction. Si vous construisez une maison de 1,5 million de dollars , puis tout à coup, vous envisagez de 150 000 à 450 000 $ que vous n'avez peut-être pas pris en considération. Les gens ont tendance à passer sous silence ces choses dès le début du projet. "

Il peut également y avoir des problèmes avec les travaux de site qui n'ont pas pu être prédits à l'avance.

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Ce bach (maison sur pilotis) sur la côte de Kapiti a été construit par Guy Marriage avec l'aide de sa famille et de ses amis. Il a atteint le budget de construction de 175 000 $. Le projet présenté sur Grand Designs NZ.

Pexton pense qu'un contrat négocié est généralement plus sûr que de lancer un appel d'offres. «Un contrat négocié est une question de transparence. Si vous demandez au constructeur comment il a trouvé un chiffre, il peut vous montrer une ventilation complète de tous les coûts, y compris les prix des sous-traitants.

"Certains constructeurs autoriseront le moindre coût possible pour certains articles afin de rendre le prix bon marché, puis ils vous piqueront plus loin dans le processus. Il y a des gens assez rusés là-bas. Le jour de l'appel d'offres, ils veilleront à ce qu'il ressemble comme beaucoup, mais ils n'en auront pas assez pour tout couvrir. "

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Pexton dit qu'un bon constructeur examinera les plans pour voir s'il y a des difficultés potentielles et en discutera avec l'architecte. «Essentiellement, nous construisons la maison dans nos têtes. De cette façon, nous pouvons être francs dès le départ et signaler les domaines qui peuvent entraîner des coûts supplémentaires.

«Je voudrais également mettre en garde sur les tarifs au mètre carré, car ils s'appliquent généralement au coût de construction de la maison uniquement. Ils n'incluent pas tous les éléments fruités – les stores, les rideaux et les tapis.

Alors, comment les propriétaires sont-ils censés planifier leurs finances avec cette incertitude?

Moller dit que les gens de l'industrie de la construction parlent souvent du triangle qualité / temps / coût. "Si vous êtes très intelligent ou chanceux, vous pouvez en réaliser deux, mais normalement vous n'en atteignez qu'un, donc la première chose est de prioriser les coûts sur tout le reste, de planifier soigneusement et de rester concentré, et d'éviter de faire des changements au fur et à mesure.

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Le budget de Stilt House était faible car les propriétaires ont construit la maison eux-mêmes, avec l'aide d'un voisin.

"Il est également important d'avoir une excellente équipe; cela fait toute la différence."

LES AMBITIONS DOIVENT ÊTRE RÉALISTES

Moller conseille aux propriétaires d'être «très réalistes» quant à leurs ambitions par rapport à votre budget. "Plus vous planifiez de manière approfondie dès le début, mieux c'est. Assurez-vous d'avoir une réserve généreuse en place. Ensuite, gérez tous les coûts en permanence et ayez des plans de sauvegarde en cas de problème ou si vous devez apporter des modifications."

Pexton convient que tout est une question de devoirs. "Nous vous suggérons de parler au constructeur et de vous assurer que vous savez exactement ce qui est inclus ou non. Si nous évaluons une maison à 1,5 million de dollars, nous dirons généralement au propriétaire qu'il va frapper à la porte de 2 millions de dollars. au moment où ils ajoutent de l'aménagement paysager, des accessoires supplémentaires et des menuiseries à l'intérieur, comme des armoires dans une salle des médias et ailleurs. "

JASON DORDAY / FAIRFAX NZ

Mike et Rosemary Tisdall, photographiés avec leur fille Alana et leur gendre Tim Hawkes, ont opté pour une esthétique design forte dans leur maison Orakei. Ils ont maintenant vendu et se lancent dans un autre projet de construction.

Ces éléments peuvent tous être intégrés dans un budget lorsque vous les ajoutez dès le début.

En un mot: "Préparez-vous bien, embarquez une bonne équipe et surtout profitez des bosses d'aventure et tout", explique Moller.

Les propriétaires de Auckland, Mike et Rosemary Tisdall, se lancent dans un deuxième projet de construction de maisons. Leur premier était une maison haut de gamme à Orakei avec une esthétique de conception forte. Mais les coûts au stade de la conception augmentaient, ils ont donc apporté de grands changements dès le début.

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"Faire le travail à l'avance peut éviter de nombreuses surprises potentielles plus tard", explique Mike Tisdall. "Ou du moins, vous devriez envisager de créer un coussin financier afin que les autres surprises puissent être traitées un peu plus confortablement.

"La réponse est toujours des compromis et des compromis. Et vous devez être assez judicieux sur la façon dont vous échangez les choses afin que cela ne détruise pas le concept, le résultat esthétique et le niveau de vie pour lequel vous êtes prêt à vous contenter."

"Il y a toujours des matériaux alternatifs que vous pouvez envisager. Par exemple, nous avons substitué un mur intérieur entier de zinc (à l'intérieur de la maison) à Gib. C'était probablement une meilleure décision de toute façon, pour la légèreté et pour l'art que nous devions accrocher.

"Je pense qu'il s'agit d'être conscient du fait qu'il y aura des problèmes de coûts, d'être ouvert d'esprit sur les solutions possibles, d'être créatif dans la recherche d'options alternatives et de verrouiller fermement autant d'éléments que possible lors de la budgétisation. scène pour minimiser les surprises.

"Et surtout, il s'agit de trouver des compromis qui ne détruisent pas l'essence même de ce que vous créez."

Moller dit que tous les projets ne dépassent pas le budget, et il cite deux projets Grand Designs qui sont de bons exemples.

"La côte de Kapiti Bach de Guy Marriage (également connue sous le nom de maison sur pilotis), n'était que de 175 000 $, et quel bijou. Et la belle maison noire de George et Yvonne Hilgeholt près de Nelson a été construite très économiquement en utilisant des techniques de préfabrication intelligentes pour 550 000 $, ce qui c'est pas mal pour une maison de 300 mètres carrés. "

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