Les économistes d'ANZ disent qu'en dépit de la hausse des coûts de construction et des terrains, les prix élevés des maisons existantes en Nouvelle-Zélande ont rendu la construction d'une maison plus attrayante par rapport à l'achat d'une maison existante.

Dans la dernière banque Publication Property Focus, l'économiste en chef Sharon Zollner, l'économiste principale Liz Kendall et le macro stratège principal Philip Borkin disent que le coût de la construction (basé sur le coût d'une section et d'un nouveau logement) peut être comparé au coût d'une maison existante grâce à une mesure connue sous le nom de " Tobin's Q pour le logement ».

"La construction a tendance à augmenter lorsque le coût d'une nouvelle construction devient moins cher par rapport à l'achat d'un logement existant", disent-ils.

«Les prix des maisons existantes ont augmenté de 50% depuis le début de 2012, alors que nous estimons que le coût d'une nouvelle habitation (terrain et construction compris) a augmenté de 30% sur la même période.

«L'emplacement et la composition des logements neufs par rapport aux logements existants peuvent bien sûr différer, mais cette comparaison donne une indication générale de l'évolution des coûts relatifs.

"La construction est devenue plus attrayante par rapport aux achats et les consentements ont augmenté en conséquence."

Les économistes affirment cependant que l'augmentation des coûts, l'incertitude et les contraintes de crédit réduisent les bénéfices et limitent la mesure dans laquelle l'industrie du bâtiment peut accroître son activité.

"Alors que les niveaux d'activité sont élevés, les entreprises de construction supportent une partie du fardeau de l'augmentation des pressions sur les coûts. Dans certains cas, les augmentations de coûts ne peuvent pas être répercutées sur les clients parce que les contrats ont déjà été négociés. incertaine, ce qui rend plus difficile pour les entreprises de supporter les risques et de prendre des décisions de financement. "

Ils disent également que les banques ne sont pas nécessairement disposées à financer tous les projets, en partie à cause de cette incertitude.

"Le crédit bancaire est donc une contrainte pour certains, et en raison de la disparition du secteur des sociétés de financement, le financement non bancaire n'est pas disponible comme il l'était au dernier cycle. Ainsi, bien que les entreprises soient très occupées, la rentabilité du secteur est tendue, avec des entreprises qui luttent pour répercuter les coûts plus élevés en temps opportun. "

En ce qui concerne le nouveau programme Kiwibuild du gouvernement, les économistes de l'ANZ disent que l'objectif de fournir 100 000 logements abordables est "ambitieux".

"L'augmentation de l'offre est bonne pour l'abordabilité, mais cela sera difficile dans la pratique.

"Le problème est que le gouvernement est en concurrence avec le secteur privé pour les ressources, avec une demande et des coûts de construction élevés.

"L'industrie de la construction subit déjà une pression importante en matière de capacité. Sans une amélioration significative de l'efficacité et des coûts, la participation du gouvernement pourrait encore augmenter les coûts, et ainsi évincer les investissements du secteur privé, ce qui pourrait n'impliquer qu'un faible impact net sur l'offre.

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"Dans sa déclaration de politique monétaire de novembre 2017, le [Reserve Bank] supposait que l'initiative KiwiBuild évincerait 50 000 maisons qui auraient autrement été construites, ce qui signifie un gain net de seulement 50 000 maisons, même si les objectifs sont atteints. Il sera essentiel de garantir la disponibilité d'une main-d'œuvre suffisante (par la migration et la formation) pour répondre à la demande. "

Les économistes disent également que la construction de maisons «abordables» sera difficile, compte tenu des coûts élevés.

"Compte tenu des coûts actuels du terrain et de la construction à Auckland, il est difficile de livrer de nouveaux logements pour moins de 900 000 $ – le prix de la maison médiane.

"Le coût de construction (hors terrain) était de 2 100 $ / m2 en moyenne pour les nouveaux logements consentis en février.

"Mais même si les objectifs du gouvernement sont atteints, les maisons resteront inabordables pour beaucoup, avec 600 000 $ un peu moins de 6 fois le revenu moyen à Auckland.

"Par rapport à un prix médian de 900 000 $, il s'agit certainement d'une amélioration. Avec un dépôt de 20%, cela équivaut à 33% du revenu disponible allant aux versements hypothécaires, au lieu de 50%. Mais 600 000 $ est ambitieux, étant donné les coûts élevés et la forte demande "Des ajustements tels que des" walk-ups "à plusieurs niveaux (pas d'ascenseurs) et la suppression de parkings aideront à la marge mais ne changeront pas la donne."

Et les économistes disent que si 100 000 logements sont ambitieux, cela ne résoudra pas réellement la pénurie de logements.

"La demande a dépassé l'offre de nouveaux depuis plusieurs années, ce qui a entraîné un déficit important. Et la croissance démographique reste forte.

"La population de la Nouvelle-Zélande aurait augmenté de 100 000 personnes au cours de l'année jusqu'en décembre 2017 pour atteindre 4,8 millions de personnes.

"Ironiquement, la promesse de ces maisons a peut-être déjà eu un effet modérateur sur la demande de logements et donc sur les prix – pourquoi acheter une maison de 900 000 $ aujourd'hui si une option de 600 000 $ sera disponible dans un an ou deux?

"En fin de compte, cependant, nous soupçonnons que tout effet direct sur les prix des logements de l'initiative KiwiBuild sera faible. (Mais comme c'est souvent le cas en économie, nous n'aurons jamais le contrefactuel pour en être sûr.)"

Les économistes citent cependant quelques retombées positives potentielles des initiatives du gouvernement, à savoir:

  • Partage du fardeau financier: les livres du gouvernement sont solides et la Couronne peut emprunter moins cher que les entreprises, de sorte que le financement des projets par le gouvernement peut atténuer cette contrainte en partageant les risques.
  • Marchés publics: les marchés publics pourraient aider à réduire les coûts de construction, bien que la concurrence pour les ressources en main-d'œuvre fonctionnera dans la direction opposée.
  • Productivité: l’utilisation de logements préfabriqués et d’unités modulaires à grande échelle pourrait fournir le coup de pouce à la productivité dont le secteur de la construction résidentielle a désespérément besoin (s’il est conforme aux préférences des acheteurs).
  • Rationalisation des consentements: des initiatives visant à revoir les règlements du conseil et à rationaliser les processus de consentement seraient utiles pour réduire les coûts et les retards, mais seulement si elles sont généralisées.
  • Offre foncière: Libérer des terres pour de nouveaux bâtiments (ou assouplir les restrictions d'utilisation des terres) est l'étape la plus importante que le gouvernement puisse faire pour améliorer l'abordabilité des logements.
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    "Mais c'est comme la vieille blague quand vous demandez au local des indications:" Eh bien, fils, je ne commencerais pas d'ici. " Auckland est confrontée à une pénurie de logements qui se faisait depuis des années, et elle ne sera pas inversée du jour au lendemain.

    "En outre, les prix des logements exceptionnellement élevés, en particulier à Auckland, sont devenus intégrés dans le système financier, ce dont la Reserve Bank parle depuis des années dans un contexte de stabilité financière."

    Les économistes disent que l'augmentation de l'offre foncière est cruciale face à une forte demande.

    "Les prix élevés des logements ont été fortement motivés par la hausse de la valeur des terres, l'offre de terres effective ne répondant pas aux changements de la demande. L'augmentation de l'offre de terres est donc cruciale pour rendre les maisons plus abordables, face aux fortes pressions démographiques.

    "Les estimations suggèrent que" à Auckland, la réglementation de l'utilisation des terres pourrait être responsable de jusqu'à 56% ou 530 000 $ du coût d'une maison moyenne ". Ce problème ne se limite pas au marché d'Auckland, cependant. La réglementation de l'utilisation des terres pourrait être responsable de jusqu'à à 48% du coût d'une maison moyenne à Wellington, 39% à Queenstown et 32% à Christchurch. "

    Dans un avenir proche, les économistes estiment que la demande de logements devrait rester solide, "mais des contraintes sont en jeu".

    "Nous nous attendons à ce que l'activité de la construction résidentielle reste à des niveaux élevés. La demande sous-jacente reste forte, avec un nombre important de maisons nécessaires pour suivre le rythme de la demande. Le marché de Canterbury devrait encore ralentir à l'avenir. Les initiatives gouvernementales décrites ci-dessus contribueront également à la demande, tout en entraînant inévitablement un certain effet d'éviction de l'activité du secteur privé. "

    L'industrie de la construction en général est étroitement liée à l'activité économique, disent les économistes. L’activité de l’industrie de la construction (qui inclut les investissements résidentiels et non résidentiels ainsi que d’autres constructions) est assez «cyclique»: elle a tendance à se redresser considérablement lorsque l’activité économique est forte et à beaucoup reculer en cas de ralentissement.

    "L'activité de l'industrie de la construction est actuellement élevée en proportion de l'activité économique totale – et nous prévoyons que cela continuera pendant un certain temps encore, le PIB continuant de croître à un rythme à peu près tendanciel. Ce ne sont pas seulement les perspectives du bâtiment résidentiel qui soutiennent ces solides perspectives pour On s'attend également à ce que la demande de biens commerciaux se maintienne. Les entreprises de construction commerciale et résidentielle sont en concurrence dans une certaine mesure pour les travailleurs (mais peut-être pas autant qu'on pourrait s'y attendre).

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    Les économistes affirment cependant que nous atteignons sans doute maintenant une phase plus difficile du cycle de construction.

    "Les niveaux d'activité sont élevés, mais nous nous attendons à une pression continue à la hausse sur les coûts à un moment où les prix des logements n'augmentent plus de manière significative – ce qui signifie que les erreurs de calcul des coûts ne ressortiront pas au lavage. pression sur les entreprises de l'industrie.

    "Les niveaux élevés actuels d'activité dans la construction peuvent également permettre aux entreprises moins compétitives de rester en activité, de sorte que l'industrie devra s'adapter si la croissance ralentit. Et si l'activité de construction ralentissait considérablement, ces entreprises pourraient rencontrer des difficultés."

    Les perspectives sont cependant solides, la demande devant rester favorable.

    "Mais des poches de pression pourraient émerger, en particulier si les prix des logements devaient commencer à tourner vers le sud. Compte tenu des pénuries de logements aussi prononcées à Auckland, ce n'est pas notre attente. Mais cela ne peut pas non plus être exclu. la facilité de service devait en pâtir, soit en raison de la baisse de la sécurité d'emploi ou de la hausse des taux d'intérêt.

    "Pour l'instant cependant, tout est sur le pont."

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