Le bruit des scies électriques tranchant à travers du contreplaqué perce l'air dans le quartier des Douze Ponts à Lincoln, une banlieue à l'extérieur de Sacramento où de nouvelles maisons unifamiliales sont en hausse. Malgré les progrès, Mike Wyatt, comme de nombreux promoteurs immobiliers dans cet État, est frustré.

La construction de ces maisons à deux étages prendra quelques mois, mais y arriver, dit-il, est un exercice d'une extrême persévérance.

"Il faut juste trop de temps en Californie pour que les projets soient approuvés", ajoute Wyatt, président régional de K. Hovnanian Homes.

Avant que des clous ne soient martelés ou coulés de béton, les développeurs doivent suivre un processus d'approbation laborieusement lent et complexe. En Californie, cela peut prendre des années, voire des décennies, et coûter des millions de dollars de frais, bien plus que dans d'autres États.

Au fur et à mesure que ces coûts s'accumulent, ils sont transférés à l'acheteur, ce qui rend les prix encore plus hors de portée dans un État déjà ravagé par une crise du logement abordable, disent les constructeurs et les chercheurs en logement.

"Nous avons vu les coûts de construction augmenter sur un certain nombre de marchés différents, mais la Californie se démarque", a déclaré Elizabeth Kneebone, directrice de recherche au Terner Center for Housing Innovation de UC Berkeley. "Et par certaines mesures, il est devenu le siège de certains des marchés les plus chers, sinon les plus chers, à construire."

Le gouverneur démocrate Gavin Newsom a promis lors de sa campagne d'accélérer le développement du logement. Jusqu'à présent, cela ne s'est pas produit.

La construction de logements a baissé de près de 20% au cours du premier semestre de cette année, avant de s'améliorer en août et septembre, selon le Conseil de la recherche sur l'industrie de la construction.

"Il y a différentes manières de conduire la crise du logement", a déclaré Wyatt lors de sa visite du chantier de construction de Lincoln. "Premièrement, vous ne pouvez pas faire avancer les projets assez rapidement. Deuxièmement, il y a une pénurie de main-d'oeuvre. Troisièmement, les règlements que nous traitons. Et puis ce sont tous les autres, semble-t-il, des compléments qui se produisent pour nous chaque année où quelqu'un pense que c'est une excellente idée que l'énergie solaire devrait être standard. C'est un coût de dix, quinze mille dollars. Qui paie pour cela? Vous êtes, le consommateur. "

Les maisons de départ à Lincoln coûteront 400 000 $. C'est une bonne affaire en Californie, où le prix médian des maisons était de 605 000 $ en octobre, selon la California Association of Realtors.

C'était plus du double du prix national médian des maisons de 299 000 $.

Alors, qu'est-ce qui entraîne exactement le coût énorme des nouvelles maisons en Californie, en dehors des bases de l'offre et de la demande?

PolitiFact California a examiné les facteurs qui font monter les prix, en mettant l'accent sur la manière dont le processus de développement lui-même contribue à ces coûts stratosphériques.

Les équipages construisent de nouvelles maisons unifamiliales dans le quartier de Twelve Bridges à Lincoln, une banlieue à l'extérieur de Sacramento. Chris Nichols / Capital Public Radio

Les tarifs s'ajoutent aux coûts élevés des matériaux et de la main-d'œuvre

Les chercheurs en logement disent que les deux tiers du coût de la construction résidentielle sont des matériaux et de la main-d'œuvre. En Californie, les deux sont chers et les deux sont à la hausse. Une des raisons est les tarifs du président Donald Trump. Un autre est les codes de construction stricts de l'État.

Certaines des augmentations de matériaux les plus marquées concernent le bois et le bois, ainsi que le béton, le ciment et l'acier. La California Building Industry Association a estimé que les tarifs de Trump ont fait augmenter le coût d'une maison neuve de taille moyenne dans l'État de 20 000 $ à 30 000 $. Cela est dû à des prix plus élevés pour produire des appareils électroménagers, des clous, de l'éclairage, du stratifié, des carreaux, des armoires et d'autres produits en aluminium, en acier et en bois d'œuvre.

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Mais avant même ces pointes, la construction en Californie coûtait cher.

Les codes et normes du bâtiment de l'État sont considérés comme «plus complets et normatifs, nécessitant souvent des matériaux et une main-d'œuvre plus coûteux», a rapporté le California Legislative Analyst's Office en 2015. «Par exemple, l'État exige que les constructeurs utilisent des matériaux de construction de meilleure qualité, tels que les fenêtres , l'isolation et les systèmes de chauffage et de refroidissement pour atteindre certains objectifs d'efficacité énergétique. "

Dans son rapport, AJO a estimé que les coûts de main-d'œuvre étaient 20% plus chers dans les métros de Californie que dans le reste du pays.

Les retards augmentent les résultats

L'une des plus grandes plaintes des développeurs est le temps qu'il faut pour parcourir le processus d'approbation local. Un projet doit être approuvé par les agences de construction et de planification, un conseil de planification et souvent par un conseil municipal ou des superviseurs de comté. Au cours de ce processus, la Californie permet au public, ainsi qu'aux groupes d'intérêt, d'avoir une voix plus forte que la plupart des États pour savoir si et à quelle vitesse le projet avance.

Les poursuites judiciaires liées à la loi de 1970 sur la qualité de l'environnement de Californie sont devenues un outil puissant utilisé pour ralentir les projets de logement. La loi, signée par le gouverneur de l'époque. Ronald Reagan, demande aux agences étatiques et locales d'étudier et de mettre en place des moyens de réduire les impacts environnementaux des projets de développement, tels que leurs effets sur la circulation, le bruit, l'éclairage et les espèces menacées. Les actions en justice intentées par la CEQA par des groupes environnementaux et de citoyens sont monnaie courante et peuvent conduire à des batailles judiciaires prolongées, ajoutant des années au calendrier d'un projet.

Les développeurs, ainsi que certains chercheurs en logement et législateurs d'État, affirment que la loi doit être réformée pour éviter les poursuites en double qui contestent les projets même après avoir autorisé le processus CEQA.

Carol Galante, directrice de la faculté au Terner Center de l'Université de Berkeley, a déclaré qu'une "action audacieuse" était nécessaire pour la réforme de la CEQA.

"Si vous n'êtes pas en développement, il est presque impossible de comprendre à quel point les exigences locales et locales sont complexes et souvent ambiguës et en constante évolution, et cela entraîne des coûts énormes", a déclaré Galante.

Les villes accélèrent les approbations de logements, mais doivent toujours se conformer aux longues exigences de l'État en matière de CEQA, a déclaré Jason Rhine, directeur législatif par intérim de la League of California Cities, qui plaide pour les villes au Capitole de l'État.

"Dans une large mesure, nos villes font de leur mieux pour aller aussi vite qu'elles le peuvent", a déclaré Mme Rhine. Il a ajouté que "ce n'est pas sous notre contrôle" lorsque des opposants intentent des poursuites de dernière minute contre un projet – quelque chose que son organisation a fait pression pour empêcher.

Les coûts fixes tels que les matériaux et la main-d'œuvre représentent environ les deux tiers du prix d'une nouvelle maison. Chris Nichols / Capital Public Radio

Les «frais d'impact» des développeurs font grimper les coûts

Un autre facteur qui fait gonfler le coût du logement sont les «frais d'impact» que les gouvernements locaux facturent aux promoteurs. Les villes et les comtés de Californie comptent de plus en plus sur ces frais pour payer les routes, les parcs, les écoles, la police et les services d'incendie nécessaires aux nouvelles communautés. En 2015, les frais d'impact moyens dans l'État étaient de 23 455 $ pour chaque maison individuelle – près de trois fois la moyenne nationale, a rapporté le Terner Center.

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Mais les frais ne sont pas seulement coûteux. Ils sont également imprévisibles, manquent de transparence et peuvent menacer la viabilité d'un projet de logement, selon une étude commandée par l'État publiée en août par le Terner Center.

L'une des raisons pour lesquelles les villes comptent sur eux est que le financement fédéral pour cette infrastructure a diminué. Un autre est la proposition 13. C'est la mesure que les électeurs californiens ont approuvée en 1978 pour limiter le montant que les gouvernements locaux peuvent augmenter les impôts fonciers, qui financent les services locaux pour les nouvelles communautés.

Le résultat? Les municipalités comptent de plus en plus sur les frais de développement, a déclaré Kneebone de UC Berkeley. Ces frais sont ensuite presque toujours répercutés sur l'acheteur sous la forme d'un coût d'achat plus élevé.

"Les frais d'impact jouent un rôle beaucoup plus important en Californie qu'ailleurs", a ajouté le chercheur.

Dan Dunmoyer, président de la California Building Industry Association, a déclaré que des frais moins élevés et moins de paperasserie en dehors de l'État étaient la raison pour laquelle les développeurs pouvaient construire exactement les mêmes maisons en Arizona, en Oregon, au Texas et ailleurs pour des centaines de milliers de dollars de moins qu'en Californie.

"Tant que nous n'aurons pas modifié tout le processus de développement des terres en Californie, nous ne résoudrons jamais le problème de l'abordabilité", a déclaré Dunmoyer. "Et c'est notre grand défi en Californie, c'est de mettre tout ce coût dans la nouvelle maison et cela fait monter le prix de la maison de chacun, nouvelle et ancienne, de plus en plus. Et c'est ce qui rend cette crise si réelle."

Préserver la contribution de la communauté

Alors que presque toutes les parties en Californie conviennent que le développement du logement doit accélérer, certains défenseurs du logement abordable sont prudents quant à la façon dont cela devrait fonctionner. Ils disent que les promoteurs pourraient être plus efficaces s'ils rencontraient la communauté avant d'aller de l'avant avec un nouveau projet de logement.

"Je pense que la responsabilité est une chose vraiment importante que nous ne pouvons pas perdre dans le processus de développement. Donc, toute rationalisation ne peut pas se faire au détriment de la participation du public, et de la responsabilité, ainsi que des protections environnementales", a déclaré Lupe Arreola, directrice exécutive de Tenants Together. , un groupe à l'échelle de l'État qui plaide pour la protection des locataires.

Coût élevé de la construction d'appartements

Ce ne sont pas seulement les maisons unifamiliales qui sont chères à construire. Le nombre croissant de projets d'appartements en Californie est également coûteux.

"C'est très, très cher", a déclaré le développeur de Sacramento, Sotiris Kolokotronis, lors de sa visite du bâtiment The Press, son complexe de 277 appartements en construction au début de l'année. "Juste les coûts durs au cours des six, sept dernières années ont plus que doublé – le coût de la main-d'œuvre et des matériaux, juste pour construire le bâtiment."

Développeur Sotiris Kolokotronis au bâtiment The Press, son complexe d'appartements de Sacramento. Andrew Nixon / Capital Public Radio

Le projet de location au prix du marché devrait ouvrir au début de l’année prochaine et sera parmi les plus importants du quartier Midtown de la ville.

De 2011 à 2017, la Californie a construit chaque année plus d'appartements que de maisons unifamiliales, un renversement par rapport aux trois décennies précédentes, selon les données de la State Building Industry Association. Au total, près de 320 000 appartements ont été construits au cours de ces années, contre environ 273 000 maisons individuelles. L'an dernier, un peu plus de maisons que d'appartements ont été construites. Mais la construction d'appartements devrait à nouveau dépasser les maisons unifamiliales en 2019.

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Kolokotronis, un incontournable dans le monde du développement de Sacramento, a déclaré que les normes de construction en Californie, ainsi que les prix des maisons, ont radicalement changé au cours des dernières décennies.

"Aujourd'hui, nous ne construisons pas les mêmes maisons et appartements que nous construisions il y a 30 ans du point de vue des exigences, des codes et de la durabilité", a-t-il déclaré. "Nous essayons de les rendre meilleurs, plus efficaces et toutes ces bonnes choses. Cela a du sens. Mais en même temps, nous devons accepter, ils les rendent plus chers. Beaucoup plus chers. Beaucoup plus compliqués à construire." Ces choses que les gens doivent comprendre. "

Le bâtiment de presse de quatre étages comprendra des studios jusqu'aux appartements de trois chambres, ainsi que des commerces au rez-de-chaussée. Andrew Nixon / Capital Public Radio

«Le prix de la Californie»

Même avec les coûts exorbitants, des millions de Californiens continuent de réaliser le rêve de posséder une maison.

En se promenant dans le quartier verdoyant de Midtown à Sacramento, Louise Mitchell, locataire à vie, se dit prête à franchir ce pas, malgré les obstacles.

Le photographe indépendant affirme que l'achat nécessitera des changements. Elle devra trouver ce qu’elle appelle «un vrai travail» qui paie de manière plus cohérente.

Loueur à vie Louise Mitchell à Sacramento. Chris Nichols / Capital Public Radio

Elle sait que sa maison coûtera plus cher, car c'est tellement compliqué et cher à construire en Californie.

Pourtant, Mitchell dit qu'elle a confiance "dans le processus de notre gouvernement. Il pourrait sûrement être plus rationalisé et plus efficace".

Alors que beaucoup ont quitté le Golden State – en grande partie parce que les maisons sont si chères – Mitchell dit qu'elle fait partie de ceux qui sont prêts à en supporter le coût.

"Nous en payons le prix", dit-elle. "C'est un prix élevé. Le prix californien."

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