EN TANT QUE GROUPE de développeurs, d'investisseurs et de représentants des organismes de logement réunis lors d'une conférence tenue au Convention Center de Dublin la semaine dernière, la plupart sont restés pour entendre le dernier panel de la journée qui a exploré les principaux défis affectant le marché immobilier irlandais.

L'événement, organisé par Built Environment Networking, a réuni des panélistes représentant différents intérêts, mais ils semblaient tous être sur la même longueur d'onde en ce qui concerne certains des principaux problèmes.

Logements abordables, développements mixtes et modifications du système de planification: il existe toute une liste de problèmes qui, selon les experts immobiliers, devraient être résolus pour aider à atténuer les problèmes du marché.

Les gens pris au milieu

Le logement abordable figurait en tête de liste pour Fiona Cormican, nouvelle directrice commerciale de Clúid Housing, qui a déclaré que l'État devait dégager de l'argent provenant de la vente de la promotion immobilière.

"Vous avez les profits des développeurs – qu’ils ont le droit de gagner – mais vous avez aussi une grande partie de cet argent qui va à l’État", a-t-elle déclaré.

«Détournez une partie de cet argent pour créer un produit abordable qui répond aux besoins des personnes prises au milieu.»

Par ceux «pris au milieu», Cormican fait référence au nombre de personnes coincées entre la qualification pour un logement social et la possibilité d’acheter une maison sur le marché.

Elle a dit qu'il y a actuellement 69 000 personnes en Irlande sur la liste des logements sociaux, mais il n'y a pas de chiffres pour ceux pris entre les deux.

«Beaucoup de ceux-ci finissent par défaut sur la liste des logements sociaux», a-t-elle dit, expliquant que beaucoup perdent leur maison, ou sont incapables de payer le loyer et se retrouvent sans abri ou vivent avec leur famille et leurs amis jusqu'à ce qu'ils soient admissibles à Logement social.

Peter Halpenny, directeur des développements du groupe chez Ballymore Group, a déclaré que moins de 50% du coût d'une maison est dépensé pour son développement et sa construction – le reste est dépensé pour les terrains et les taxes.

Le groupe Ballymore construit actuellement 1 500 maisons à la périphérie de Dublin, selon Halpenny.

La Society of Chartered Surveyors Ireland a publié un rapport en 2016 sur le coût de la livraison à domicile dans la grande région de Dublin. Il a constaté que les travaux de construction et de chantier représentaient 45% du prix total, tandis que les honoraires professionnels, les prélèvements gouvernementaux et les frais financiers.

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Les banques prêtant jusqu'à 70% du capital aux promoteurs, les bailleurs de fonds facturent des taux plus élevés sur les financements car ils voient les projets de construction sujets aux risques.

"Il existe de nombreuses voies pour que l'État rende (les maisons) plus abordables sans compromis (sur la qualité)", a déclaré Halpenny.

Il a fait valoir qu'il était coûteux pour les promoteurs de respecter la réglementation sur les logements de haute qualité et que l'État devrait intervenir pour rendre les logements plus abordables.

Il a également noté que les normes en vigueur ne devraient pas changer. "L’Irlande est inondée de produits de mauvaise qualité, hérités d’un manque de réglementation", at-il déclaré.

Source: Shutterstock / Bannafarsai_Stock

Développement immobilier mixte

Halpenny a également déclaré qu'il devait y avoir un mélange de types de propriétés en ce qui concerne les développements.

"C'est bien d'avoir un mix parce que vous avez cette activité 24h / 24 et 7j / 7 dans un endroit", a-t-il expliqué, alors qu'il parlait du développement de London City Island dans l'Est de Londres sur lequel la société a travaillé.

La société travaille également sur le développement du quartier Connolly à côté de la station Connolly, qui devrait inclure un mélange de maisons – dont certaines seront utilisées pour le logement social – deux immeubles de bureaux, un hôtel et 20 unités de vente au détail.

"Vous ne voulez pas vous retrouver avec des endroits comme la ville de Londres ou bien certaines parties de Dublin qui ne sont que des villes fantômes une fois le week-end venu ou une fois les heures d'ouverture terminées", a-t-il déclaré.

"Je pense que nous travaillons tous contre cela maintenant et essayons d'introduire des endroits actifs 24h / 24."

Cormican a ajouté que Clúid avait acheté une propriété près du développement de Ballymore en 2016 et avait vu le site de Ballymore se développer.

«C'est vraiment fantastique de voir tous les logements résidentiels, commerciaux et sociaux se dérouler ensemble. Il y avait eu une grande crainte dans notre communauté que nous perdions ce sens de la communauté et de l'inclusion sociale », a-t-elle expliqué.

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«Vous aviez peut-être un fort sentiment d'appartenance (dans la région de Sheriff Street), mais vous n'aviez pas un endroit décent où vivre et l'infrastructure, donc c'est agréable de voir cet équilibre se produire», a-t-elle déclaré.

Pour Arlene Van Bosch, directrice du développement chez U + I Group, les partenariats public-privé sont la voie à suivre.

U + I se concentre sur la régénération des zones urbaines au Royaume-Uni et a réaménagé la maison Donnybrook à Dublin,

Elle a déclaré que traditionnellement en Irlande, les projets sont exécutés sur une base contractuelle où «la responsabilité et l'obligation de rendre des comptes ont été transférées à ceux qui les exécutent».

«Pour que cela fonctionne, les deux parties sont pleinement engagées dans le processus et c'est un processus à livre ouvert où il est transparent, il y a une bonne communication, une vision partagée et une répartition appropriée des risques», a-t-elle déclaré.

Maison Donnybrook

Changements au système de planification

Edward Dobbs, directeur du développement à Hammerson, a déclaré que des réformes sont nécessaires pour aider les grands projets à traverser le système et le système de planification.

La société britannique est copropriétaire du centre-ville de Dundrum, de l'Ilac et des pavillons et cherche également à obtenir une nouvelle approbation pour un complexe commercial de 1,25 milliard d'euros au large de la rue O'Connell.

L'entreprise a eu du mal à obtenir les demandes précédentes par le biais du système de planification. Plusieurs affaires judiciaires ont eu lieu sur les bâtiments qui devraient devenir des monuments nationaux dans la région en raison des événements et des lieux de 1916 sur le site.

"Il n'y a pas de permis de planification ou d'itinéraires de planification en Irlande pour des projets à grande échelle et je pense que ce serait utile", a déclaré Dobbs.

Les bureaux de Hammerson à Dundrum

En parlant de planification, Robert Cass, directeur du développement chez Falcon Mills, a déclaré en Irlande qu'il est important que les développeurs amènent «la communauté avec eux».

Son entreprise travaille sur un projet de développement mixte de 350 millions d'euros sur les North Quays à Waterford.

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Cass a déclaré que le projet était le premier grand programme du pays à traverser à la fois An Bord Pleanála et An Taisce sans objection et dit que c'était parce que «96% de la communauté était derrière nous».

Pour le développement de Waterford, amener la communauté signifiait donner 10% de l'espace dans le développement aux startups – gratuit pour les deux premières années – tandis que 20% de l'espace sera dédié aux arts et à la culture.

Il a dit qu'il aimerait voir des équipes de livraison régionales engagées par le gouvernement pour fournir des logements sur une période de cinq ans.

"Il y a trop de politique impliquée dans la livraison. Il y a trop de discussions et de tours. Il doit y avoir des objectifs de livraison », a-t-il déclaré.

Il a estimé que ces équipes dédiées débloqueraient chaque année entre 10 et 20 milliards d'euros dans chaque région. "Il y a trop de concentration sur Dublin", a-t-il ajouté.

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