Un menuisier travaille sur une nouvelle maison à Las Vegas, Nevada, le 5 avril 2013. (Steve Marcus / Reuters)

Comment la réglementation et les restrictions d'utilisation des terres ont rendu la construction trop coûteuse

Les États-Unis ont développé un marché du logement divisé. Il y a des villes où les maisons sont devenues extrêmement chères et d'autres où les prix des maisons sont restés bas. Regardez-le du point de vue d'une jeune famille: dans les villes chères, il semble que les maisons aient été des investissements spectaculaires pour leurs parents, mais maintenant le logement est trop cher et fait un mauvais investissement. Dans les villes les moins chères, il peut sembler que les maisons de leurs parents n’ont pas été des investissements aussi spectaculaires.

Ainsi, pour ces jeunes familles, le rêve américain semble être une bulle d'actifs unique. Maintenant c'est fait, et tout ce qu'ils ont, ce sont de mauvais choix.

Il est tentant d'essayer de remédier à ces incongruités avec une mosaïque ciblée de solutions: contrôle des loyers pour que les familles ne soient pas tarifées hors de leur quartier, aide à l'acompte pour aider les nouveaux acheteurs sur les marchés chers, chiens de garde du gouvernement pour s'assurer que les acheteurs ne le sont pas trop étendu.

Le problème est qu'une grande partie du stress et de l'instabilité que nous constatons sur les marchés du logement aujourd'hui est le résultat d'un réseau enchevêtré de barrières, de taxes et de subventions existantes: cette famille reçoit une importante radiation d'impôts sur le revenu, et cette famille ne le fait pas. t. Cette famille dans une ville loue une maison pour 4 000 $ par mois, et cette famille dans une autre paie 800 $ par mois pour une maison similaire. Cette famille ne peut pas respecter les normes d'approbation hypothécaire et paie 1 200 $ de loyer pour une maison appartenant à cette famille, dont l'hypothèque ne coûte que 700 $ par mois.

Toutes ces inégalités sont le résultat d'une réflexion sur les politiques publiques en termes de favoriser ou de protéger un certain groupe ou un certain comportement. Une politique vise à favoriser les locataires, une autre à encourager l'accession à la propriété, une autre à empêcher le développement d'une nouvelle bulle. Une politique du logement largement avantageuse n'a pas besoin de favoriser ou de protéger qui que ce soit. Il ne doit pas non plus se préoccuper de savoir quel est le «bon» prix, ni même si le logement est abordable. Une politique du logement largement bénéfique doit être axée sur la promotion d'une seule chose: des marchés libres et ouverts. Cela est vrai à la fois au niveau local et au niveau national.

Les Américains ont besoin de pouvoir acheter un abri. Aujourd'hui, les achats de maisons sont assortis de subventions fiscales. Le gouvernement estime que les propriétaires ont économisé plus de 200 milliards de dollars en 2018 en raison de la valeur locative non imposée, des déductions fiscales pour les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers, et des gains en capital sur les maisons occupées par le propriétaire. Il n’existe pas de déjeuner gratuit, comme Milton Friedman aimait à le dire. Une maison avec des subventions fiscales vaut plus qu'une maison sans eux, donc son prix sera plus élevé.

Ils ont également le pouvoir de décider quelles maisons vos voisins peuvent ou ne peuvent pas construire. L'une des principales raisons pour lesquelles les villes chères sont chères est que chaque fois que de nouvelles maisons sont proposées, les résidents actuels sont en mesure de monter un barrage sans fin de plaintes: les nouvelles unités sont trop hautes ou trop chères, elles projettent des ombres, elles ne correspondent pas au caractère existant du quartier, ils attireront les mauvais types de nouveaux résidents, etc. Si vous voulez une maison dans ces villes, vous devez la payer cher. Mais cette valeur élevée pourrait s'effondrer si vous et vos voisins commencez à laisser les promoteurs augmenter l'offre locale de logements.

Dans ces deux cas, vous préférerez peut-être une maison qui n'a pas ces dotations à prix élevé, mais si suffisamment de vos voisins les préfèrent, le prix de votre maison le reflétera.

Il est tentant d'excuser les villes chères en accusant les prix élevés des limitations géographiques de la construction. Il est vrai que la construction peut être plus chère dans les villes denses avec plus de commodités locales. Cela peut expliquer la différence entre un immeuble de grande hauteur dans le centre-ville d'Atlanta et un appartement modeste dans la banlieue voisine. Mais la différence entre une maison à Los Angeles aujourd'hui et une maison similaire à Atlanta s'explique par la politique.

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Cela est clair si l'on considère la réaction des régulateurs locaux de Los Angeles aux nouveaux développements. Si la géographie était le facteur limitant, lorsqu'un développeur proposait un nouveau projet de 100 unités, la commission de planification serait extatique et entamerait des négociations rapides pour voir si le développeur pouvait compresser 200 unités. Au lieu de cela, les développeurs d'aujourd'hui doivent généralement s'engager dans des années de négociations juste pour obtenir la permission de construire 50 unités chargées de mandats et de frais.

Ce qui manque, c'est simplement un abri. Au lieu de modifier l'ensemble des subventions, des taxes et des gardiens, nous devrions nous débarrasser de l'ensemble. Rendre le marché du logement simple à nouveau.

La perception selon laquelle les maisons ne sont pas abordables découle du fait de laisser le marché des maisons sortir du domaine du «libre et ouvert». Au niveau local, les marchés du logement sont limités par les lois de zonage et autres réglementations qui empêchent la construction de nouvelles unités. C’est dans les villes avec le moins de logements neufs que les prix ont le plus augmenté. Les régions métropolitaines de New York, Boston, San Francisco et Los Angeles sont des valeurs aberrantes en ce qui concerne à la fois l'offre faible et les prix élevés. Ils n'autorisent même pas assez de bâtiments pour s'adapter à la croissance naturelle, sans parler des transplantations.

J'appelle cela les villes à «accès fermé». Année après année, des milliers de résidents – généralement des personnes à faible revenu – doivent faire leurs bagages et s'éloigner.

À Phoenix, j'ai rencontré de nombreuses familles qui ont été forcées de quitter les régions métropolitaines de Californie. Il n'y avait aucune option à Los Angeles pour eux de réfléchir et aucune unité dans leur gamme de prix dans la Bay Area. Leur seule option était de partir.

Ces différences de coûts affectent nos attentes. Les villes avec des appartements à 4 000 $ par mois existent dans une société qui a la possibilité de louer des appartements similaires pour 800 $ par mois ailleurs. Les habitants des villes chères remarquent que leurs amis et leur famille qui vivent dans des villes moins chères louent de meilleures maisons plus grandes. Accepter un paiement de 4 000 $ chaque mois oblige certains locataires et propriétaires à réduire leurs attentes quant à ce qu'ils peuvent se permettre.

Le vaste écart entre les prix des logements dans les différentes villes crée un sentiment d'injustice. Les propriétaires de maisons modestes, disons, dans la région de la baie qui louent maintenant 4 000 $ par mois ou qui se vendent pour un million de dollars n'ont pas gagné cette richesse en créant quelque chose. Leurs profits sont le résultat direct de l’opposition des décideurs politiques à la construction de nouveaux logements.

Bref, nous souffrons d'un manque de choix, même si nous savons que davantage de choix devraient être disponibles. C'est ce qui crée tellement de frustration.

Dans un marché libre et réactif, le prix du marché est le prix abordable. Cela est évident sur des marchés qui ont beaucoup changé au fil du temps. Prenez des téléviseurs. En 1950, ils étaient beaucoup plus chers qu'aujourd'hui. Y a-t-il eu une crise d'accessibilité à la télévision? Non. Le coût reflétait les revenus, la culture et la technologie de l'époque. Les consommateurs et les producteurs étaient libres d'acheter ou de vendre des téléviseurs qui leur convenaient. Les familles n’ont donc pas acheté de téléviseurs de 70 pouces. Ils ont acheté des téléviseurs noir et blanc de douze pouces et économisé le reste de leurs revenus pour des biens et services qui offraient plus de valeur à cette époque et à cet endroit.

Le logement est différent des téléviseurs. Chaque famille aura toujours besoin d'un seul toit au-dessus de sa tête. Pour les familles en situation difficile, un logement est un droit fondamental que nous devons contribuer à fournir. Pourtant, la plupart des familles qui fournissent leur propre abri disposent d'un éventail remarquable d'options disponibles.

Aux États-Unis, la taille moyenne des maisons a plus que doublé depuis la Seconde Guerre mondiale, même si la taille des familles a considérablement diminué. Il y a une énorme différence entre la taille et le coût d'un condo à Manhattan et celui d'une ferme à quelques heures dans le nord. Nous effectuons d'innombrables substitutions adaptées à nos modes de vie et à nos budgets: nouveau vs délabré, grand vs petit, quartier calme vs animé.

Avec autant de choix, il n'est pas plus logique de se demander si le logement est abordable que de demander pourquoi certaines personnes achètent de grands téléviseurs et d'autres préfèrent diffuser Netflix sur leur iPad. Les meilleures questions sont «Pourquoi n'y a-t-il pas assez de logements abordables dont nous avons besoin?» et "Pourquoi le logement abordable n’est-il pas là où nous en avons besoin?"

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Le coût d'un téléviseur devrait être approximativement égal au coût d'un téléviseur similaire à côté de lui sur l'étagère du magasin, et le coût de toute maison devrait être environ le coût de la construction d'une maison similaire dans la rue. Certaines de ces maisons seront des studios de 600 pieds carrés au cœur d'une métropole animée, certains seront des villas de 5 000 pieds carrés donnant sur l'océan, et certains seront vieux de 80 ans, obsolètes, unités rurales de deux chambres. Quelles que soient les conditions des maisons, la clé pour les rendre abordables est de protéger le droit de construire une nouvelle maison en bas de la rue. Cela comprend à la fois le droit de le construire et le droit de le financer.

Construire des maisons «trop belles» ne rend pas le logement inabordable. Ici, il est utile de repenser aux téléviseurs. Comme les téléviseurs deviennent moins chers, nous ne nous contentons pas de dépenser de moins en moins d’argent en noir et blanc de douze pouces. Certaines familles pourraient dépenser plus (en termes relatifs) pour les téléviseurs qu'elles ne l'auraient fait en 1950, si elles concluent que le nouveau téléviseur ultra-haute définition de 70 pouces, qui pourrait coûter plus cher, a une meilleure valeur. Il semble meilleur, obtient plus de chaînes et joue de la musique. Si les fabricants de téléviseurs décident de commercialiser des unités de couleur de 70 pouces, le prix de l'autocollant à lui seul ne les rend pas moins abordables.

D'un autre côté, si le gouvernement autorisait les fabricants de téléviseurs à ne vendre qu'un nombre limité de téléviseurs, il pourrait décider de ne vendre que les téléviseurs de 70 pouces. Dans ce cas, les téléviseurs seraient moins abordables – en raison du manque de choix, et non parce que les téléviseurs s'avéraient coûteux à fabriquer. Est-ce que limiter le nombre de téléviseurs tout en insistant sur le fait qu'ils doivent tous être en noir et blanc de douze pouces les rendrait plus abordables? Non. Si l'offre était suffisamment limitée, les familles ayant le plus d'argent à dépenser feraient grimper le prix. Il y aurait une file d'attente pour 1 000 $ de téléviseurs de 12 pouces, tout comme il y a aujourd'hui des listes d'attente pour des placards glorifiés à San Francisco. C'est pourquoi, ironiquement, le blocage de nouveaux logements car les logements seront des logements «de luxe» aggrave le problème du logement. Le blocage est le problème, pas l'état des unités.

Les logements ne seront pas non plus rendus abordables par les titres financiers qui les financent, ni par les impôts et les subventions qui leur sont applicables. Considérez à nouveau ces téléviseurs de douze pouces. S'il n'y avait qu'un million de téléviseurs disponibles et que les familles de moyens avaient proposé le prix jusqu'à 1000 $ chacune, deviendraient-elles plus abordables si nous créions une nouvelle subvention qui offrait une subvention de 200 $ et un financement à faible taux d'intérêt aux nouveaux acheteurs de télévision? Ces subventions pourraient changer qui peut acheter une télévision, mais il n'en resterait qu'un million et coûterait probablement plus de 1 000 $. Les programmes publics qui rendent l'accession à la propriété plus accessible peuvent créer des avantages publics, mais nous devons les juger s'ils augmentent les choix, et non pas en fonction de leur incidence sur les prix, à la hausse ou à la baisse.

Si le prix des maisons existantes augmente à un niveau supérieur au coût de construction d'une unité similaire dans la rue, alors de nouvelles unités seront construites. Si le prix des maisons existantes baisse en dessous de cela, peu de nouvelles unités seront construites.

L'ironie aujourd'hui est que l'abordabilité du logement est de plus en plus une préoccupation, mais nous construisons de nouvelles unités à des taux historiquement bas. Cela est dû au fait que les interventions politiques ont rendu les prix des maisons existantes inférieurs au prix de la nouvelle maison potentielle dans la rue.

Au niveau local, les villes à accès fermé sont l'incarnation du problème. En harcelant et en taxant les promoteurs et les constructeurs, les décideurs de ces zones urbaines contribuent à élever les prix des maisons neuves au-dessus de ceux des maisons existantes.

La crise financière n'a pas changé les villes à accès fermé autant que vous le pensez. La construction s'est redressée et a retrouvé un rythme similaire à ce qu'elle était avant la crise. Mais c'est toujours un rythme extrêmement lent.

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À des degrés divers, une grande partie du reste du pays a le même problème – peu de nouvelles maisons sont construites parce qu'elles coûtent plus cher que les maisons existantes – mais pour la raison opposée. La répression nationale des prêts hypothécaires a empêché des millions d'Américains d'acheter des maisons d'entrée de gamme. Ce manque de nouveaux acheteurs a fait baisser les prix. Aujourd'hui, dans la plupart des villes américaines, les versements hypothécaires se comparent plus favorablement aux loyers qu'ils ne l'ont été depuis des décennies, mais de nombreux acheteurs potentiels ne peuvent pas prétendre à des hypothèques en vertu de la réglementation actuelle.

Là où la répression des prêts hypothécaires est la plus contraignante, les changements de marché sont extrêmes. Parmi les acheteurs de maison ayant les cotes de crédit les plus élevées (plus de 760), les crédits hypothécaires n'ont pas vraiment diminué pendant et après la crise financière. Aujourd'hui, en dollars corrigés de l'inflation, ce groupe emprunte plus qu'en 2005. Les prêts aux candidats dont le score FICO se situe entre 720 et 760, ce qui est supérieur à la moyenne, ont diminué de 35%. Les prêts à ceux dont le score FICO est inférieur à 720 ont baissé de plus de 50%. Et, contrairement à la croyance populaire, les prêts aux personnes ayant de faibles scores FICO n'étaient pas élevés avant la crise financière.

Dans les grandes régions métropolitaines où le revenu médian des ménages est d'environ 50000 $ ou moins, qui ont été les plus touchés par une réglementation plus stricte des prêts, les maisons sont construites à moins de la moitié du taux qu'elles étaient avant la crise financière.

De 2002 à 2005, une moyenne de 522 000 nouvelles maisons ont été vendues à travers le pays chaque année pour moins de 200 000 $. En 2018, seulement 72000 de cette gamme de prix ont été vendus, et le nombre continue de diminuer. Un pays qui cherche désespérément des logements abordables n'en construit guère.

D'un autre côté, la nouvelle réglementation sur les prêts hypothécaires n'affecte pas l'accès des entreprises au financement. Les immeubles à appartements sont construits à un rythme plus élevé qu’avant la crise financière, mais ils devraient être construits à peu près le double du rythme actuel pour compenser l’effondrement de la construction de logements unifamiliaux à bas prix.

La meilleure solution à l'ensemble du problème est un meilleur accès: des marchés plus libres et plus ouverts, tant pour le financement hypothécaire que pour l'aménagement du territoire urbain.

Le rendement financier de la possession d'une maison devrait provenir principalement de sa valeur locative et non de gains en capital excessifs. Cela devrait suffire pour que la propriété d'une maison en vaille la peine. Si cela ne suffit pas, davantage de personnes choisiront de louer, les loyers augmenteront, de même que la valeur locative des logements et le rendement financier de l'accession à la propriété.

Aujourd'hui, les familles ne choisissent pas nécessairement d'être locataires. Beaucoup sont locataires même s'il leur serait utile de posséder leur maison s'ils le pouvaient. Les loyers augmentent un peu partout aujourd'hui car nous avons éliminé les choix.

Résolvez le problème de l'accès et l'abordabilité suivra. Les choix sont la clé de l'objectif d'abordabilité et d'équité. Nous devons à nouveau légaliser davantage ces choix.

Kevin Erdmann – M. Erdmann est chercheur invité au Mercatus Center de l'Université George Mason et auteur de Shut Out: How a Housing Shortage Caused the Great Recession and Crippled Our Economy.

La maison américaine non constructible | Revue nationale
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