L'impact de la pandémie de Covid-19 n'a pas encore eu d'impact sérieux sur le secteur de la construction, mais les experts estiment qu'il s'agit de savoir quand, et non si, la crise aura des effets néfastes sur les calendriers de construction, les chaînes d'approvisionnement et un bassin de main-d'œuvre déjà peu profond.

Pour les projets de construction coûteux tels que les logements pour personnes âgées, cela peut entraîner d'énormes dépassements de coûts et des retards.

Ajoutez des chocs majeurs sur le marché des capitaux – et une incertitude globale quant à la dureté de la vie des personnes âgées sera touchée par le coronavirus et à la rapidité avec laquelle la demande rebondira lorsque la pandémie diminuera – et un ralentissement majeur de la construction pourrait survenir.

Déjà, des villes comme San Francisco et Boston exigent que la construction d'immeubles commerciaux non essentiels cesse dans un avenir immédiat. Parmi les projets dans ces villes se trouve le 1001 Van Ness, le développement de la résidence de luxe pour personnes âgées d'Atria Senior Living et des sociétés connexes à San Francisco.

«Nous nous attendons à ce que les nouveaux départs s'effondrent à zéro ou près de zéro, et dans les deux ans pour une nouvelle croissance de l'offre inférieure à 1% et peut-être proche de zéro, en raison des craintes de Covid-19 et des forces similaires au gel des marchés financiers de 2009/2010 qui », a indiqué Daniel Bernstein, analyste chez Capital One, dans une note du 13 mars.

Un gel du nouveau développement entraînerait une augmentation de l'occupation pour les communautés qui ont perdu le recensement ces dernières années, car de nouveaux approvisionnements ont inondé certains marchés, a observé Bernstein.

Mais comme pour la plupart des aspects de la crise de Covid-19, l'incertitude règne en ce qui concerne l'impact final sur le nouveau développement – la semaine dernière, alors que le virus commençait à modifier la vie quotidienne, les transactions de développement n'étaient pas encore effectuées de la glace, ont déclaré des courtiers et des conseillers à SHN.

Quel que soit l'avenir, les projets déjà en cours se poursuivent et les entreprises de construction font de leur mieux pour prévoir et se préparer aux retombées de Covid-19.

La pandémie pourrait avoir son plus grand impact sur les artisans qualifiés, dont beaucoup sont plus âgés et plus à risque de contracter le virus. Si un chantier de construction se trouve dans une zone densément peuplée, le risque d'exposition et de transmission de Covid-19 augmente considérablement. L'entreprise de construction The Weitz Company, qui se spécialise dans la vie des personnes âgées, a un certain nombre de projets en cours dans la région de la baie, et de nombreux travailleurs de la construction de ces projets utilisent le Bay Area Rapid Transit (BART) pour se rendre au travail et en revenir. Les foules bondées à l'intérieur des bus et des trains sont des incubateurs idéaux pour transmettre Covid-19.

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Il y a ensuite la possibilité que le coronavirus entre dans une communauté de logements pour personnes âgées en cours de rénovation. Toute communauté qui n'a pas de protocole de verrouillage en place devra s'attaquer à des barrières plus fortes entre les résidents, le personnel et les travailleurs de la construction pour empêcher les mélanges.

"Vous avez besoin de barrières plus permanentes qu'une feuille de plastique", a déclaré Larry Graeve, vice-président directeur de Weitz Company.

Et la perturbation peut se répercuter sur les employés du gouvernement chargés d'autoriser les projets et d'inspecter les chantiers de construction pour les contrôles de sécurité et de conformité, a déclaré Julian Anderson, président de Rider Levett Bucknall Amérique du Nord, à Senior Housing News. Basée à Londres, Rider Levett Bucknall fournit des services de gestion de projets et de coûts, ainsi que des services de conseil, à l'industrie de la construction.

«Je m'attendrais à des retards à court terme sur les projets. Le problème devient alors l'impact [of Covid-19] sur le travail et bien que nous ne le voyions pas encore, ce n'est qu'une question de temps où cela se produira », a-t-il déclaré.

Chaînes d'approvisionnement déstabilisées

Covid-19 a initialement perturbé les chaînes d'approvisionnement dans les pays où le virus s'est propagé pour la première fois – la Chine et la Corée du Sud. Aux États-Unis, la plupart du temps, les entrepreneurs ont subi des retards limités sur les matériaux finis tels que les luminaires et les matériaux de plomberie, car les fabricants chinois ont fermé leurs portes pour «aplatir la courbe» des infections, a déclaré Anderson à SHN.

Cela a eu un impact sur les horaires et les coûts en raison des retards dans l'exécution des commandes.

Maintenant que le virus semble être contrôlé dans ces pays asiatiques, la propagation de Covid-19 aux États-Unis signifie qu'il est possible que les chaînes d'approvisionnement et de distribution en provenance de Chine soient encore perturbées, a déclaré Graeve.

«Je m'attendrais à des retards à court terme sur les projets. Le problème devient alors l'impact [of Covid-19] sur le travail et bien que nous ne le voyions pas encore, ce n'est qu'une question de temps où cela se produira.

Rider Levett Bucknall Président de l'Amérique du Nord Julian Anderson

Weitz, basé à Des Moines, dans l'Iowa, faisait déjà face à la hausse des coûts des matériaux résultant de la guerre commerciale de l'administration Trump avec la Chine, en particulier sur le cuivre et l'aluminium. Si les chaînes d'approvisionnement recommencent à ralentir, les dépassements de coûts dus aux retards et à l'approvisionnement de fournisseurs alternatifs commenceront à augmenter.

Gracieuseté de The Weitz Company

Pour se protéger contre les dépassements de coûts, les entrepreneurs insèrent un libellé spécifiant quelle partie est responsable des dépassements et à quoi servent ces dépassements. Ce langage – appelé «ordres de modification» – est revu et modifié tout au long du processus de construction, pour tenir compte des variables imprévues qui surviennent.

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En règle générale, les ordres de modification sont à la charge du client. Mais Covid-19 est une bête différente et imprévisible, selon Graeve.

«S'il y a un retard dû au virus, nous voulons être équitables avec le client. Connaissance [Covid-19] est un inconnu [variable], comment pouvons-nous transmettre cela au client? » il a dit.

Garder le travail en bonne santé

L'industrie de la construction a prospéré dans le prolongement de la reprise après la Grande Récession. Plus de 76 millions d'Américains étaient employés dans l'industrie de la construction en février, selon les données du Bureau of Labor Statistics.

Comme pour les autres industries, cependant, la construction est aux prises avec des pressions de main-d'œuvre en raison du faible taux de chômage et le problème est plus aigu avec les travailleurs horaires. Un rapport d'août 2019 des Associated General Contractors of America a déterminé que 80% des entrepreneurs interrogés ont du mal à pourvoir des postes horaires.

Vous avez besoin de barrières plus permanentes qu'une feuille de plastique.

Larry Graeve, vice-président directeur de Weitz Company

La main-d'œuvre de la construction vieillit également. L’âge médian des travailleurs de la construction est de 42 ans, selon une analyse de la National Association of Home Builders des données de l’American Community Survey du Census Bureau. Pour les artisans qualifiés, l'âge moyen est de 55 ans et un tiers de cette main-d'œuvre a plus de 50 ans, selon les données du BLS.

Les travailleurs de la construction sont également modérément payés. Le salaire médian des ouvriers du bâtiment était de 40 910 $, selon les données du BLS.

Cela expose les artisans qualifiés à un risque plus élevé de contracter Covid-19 et, à moins qu'on leur dise explicitement de rester à l'écart, ils continueront à travailler parce qu'ils ont besoin d'argent, a déclaré Graeve à SHN.

«Un jeune homme peut se sentir mal et va quand même venir travailler. Une personne âgée pourrait simplement appeler un malade », a-t-il déclaré.

Weitz et d'autres entrepreneurs examinent actuellement les protocoles de sécurité du site pour s'assurer que les travailleurs sont à la fois sûrs de venir travailler et de respecter les horaires. Il en va de même pour les développeurs tels que McCaffery Interest. La société de développement et de services immobiliers basée à Chicago a des projets à Chicago, Washington, DC, Pittsburgh, Denver et Boston, et a récemment pénétré l'espace de logement pour seniors avec Modena Reserve à Kensington, une communauté de 75 millions de dollars pour le logement des seniors à Kensington, Maryland en construction avec l'opérateur basé à Denver, Solera Senior Living.

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McCaffery surveille les développements en cours liés à la pandémie et reste jusqu'à présent optimiste que la réserve de Modène, ainsi que ses autres projets, restent sur la bonne voie, a déclaré le président des intérêts de McCaffery, Ed Woodbury, à SHN.

"Nos sous-traitants, consultants et partenaires sont tous engagés envers la santé et la sécurité de nos personnels respectifs et nous agirons toujours dans leur meilleur intérêt", a déclaré Woodbury.

Coups aux inspections

La perturbation que Covid-19 pose à la construction n'est pas reléguée au site lui-même. Il y a une forte probabilité que les inspecteurs des bâtiments publics et locaux contractent le virus et doivent prendre des congés pour convalescence. Cela laissera les inspecteurs sains restants à prendre le relais et à retarder potentiellement les permis et les inspections nécessaires pour maintenir les projets de construction sur la bonne voie, a déclaré Anderson à SHN.

Les gouvernements des États et locaux peuvent être proactifs sur ce front en déclarant les urgences de santé publique. Cela permet aux États de prendre des mesures plus énergiques et permet d'accéder à des fonds pour lutter contre la propagation du virus. Mais la réponse et son impact sur les calendriers de construction varieront d'un État à l'autre.

Pour les développeurs disposant de pipelines multi-états tels que McCaffery, cela signifie devenir expert dans plusieurs réglementations nationales et locales.

«Bien sûr, les chaînes d'approvisionnement, la disponibilité de la main-d'œuvre, les permis et les inspections peuvent potentiellement avoir un impact sur le travail. Nous continuerons d'être attentifs aux réglementations et ordonnances applicables émanant des dirigeants fédéraux, étatiques et locaux », a déclaré Woodbury.

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