L’amnistie fiscale annoncée récemment par le gouvernement pour le secteur de la construction vise à encourager les constructeurs et les investisseurs à construire des logements et à encourager ainsi l’activité économique du pays. Il peut ne pas être particulièrement utile pour les personnes en difficulté financière, mais pourrait s'avérer une aubaine pour les mieux nantis. Eos présente un guide étape par étape sur la façon de maximiser les profits, si vous avez de l'argent

Il est difficile d'oublier, même pour quelques instants, que nous vivons à une époque sans précédent. Des journalistes aux politiciens, en passant par votre oncle qui passe des heures inactives de verrouillage en transmettant des "nouvelles" non vérifiées sur WhatsApp, il ne manque pas de gens qui nous rappellent l'incertitude du moment présent. Non pas que nous ayons besoin des rappels. Alors que Covid-19 arrête avec force la vie de routine et que les pays du monde entier sont sous le choc de l'impact économique des fermetures et fermetures d'entreprises imposées par le gouvernement, il est clair pour quiconque de voir que nous vivons une histoire en train de se faire.

Les gouvernements des pays développés ont tenté d'intensifier leur action en annonçant divers régimes de protection pour aider les entreprises et les personnes affectées par la crise. Mais le problème est plus aigu dans des pays comme le Pakistan, où les gouvernements n'ont pas l'espace budgétaire pour lancer de vastes programmes de protection sociale. Néanmoins, dans un effort pour offrir un certain soulagement, le gouvernement du Pakistan a décidé d'inciter les activités de construction à compenser l'impact négatif de Covid-19 sur l'économie.

Un bâtiment en construction près de la gare de Lahore | Arif Ali / White Star

Le programme d'incitation a été introduit par le président du Pakistan en promulguant l'ordonnance 2020 sur les lois fiscales (modification) le 17 avril 2020. Ce qui est nouveau dans ce paquet, c'est qu'il accorde l'amnistie en échange d'investir de l'argent dans la construction, utilisant ainsi l'argent pour créer des emplois et générer une activité économique. Cependant, il n'est pas nécessaire d'avoir une richesse non déclarée pour bénéficier de l'ensemble. Le faible taux d'incitation fiscale fixe incite toute personne disposant de capitaux à se lancer dans des activités de construction.

L'ancien président américain Ronald Reagan avait une fois plaisanté: «le gouvernement est le problème… si [the economy] se déplace, taxez-le. S'il continue de bouger, réglementez-le … »Apparemment, le gouvernement du Pakistan a conçu le paquet de construction comme un programme d'amnistie pour stimuler le secteur privé dans la construction en éliminant presque la fiscalité, en minimisant la réglementation et en réduisant le rôle du gouvernement. Le gouvernement espère que le paquet aura l'effet escompté sur la chaîne de valeur et l'emploi.

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Il y a de bonnes raisons de penser cela. L'industrie de la construction, en raison de ses liens avec la fabrication, l'entreposage, le transport, la vente au détail et la location, ainsi que l'entretien et l'entretien des propriétés construites, a une incidence considérable sur l'économie générale. Le nombre d'industries associées à la chaîne de valeur de la construction peut varier de 23 à 80, selon le ministre du gouvernement qui fait la déclaration. L'impact de l'industrie de la construction sur l'emploi ne peut pas être surestimé. La construction de 100 000 appartements par an à Karachi à elle seule met 360 000 travailleurs au travail, selon un article publié sur le blog en ligne de Karandaaz Pakistan. De plus, le secteur emploie des ingénieurs, des architectes, des entrepreneurs et d'autres prestataires de services directement liés à l'activité de construction.

Au lendemain de la Grande Dépression, le gouvernement américain a adopté le National Housing Act de 1934 pour stimuler la construction. Le président Roosevelt a déclaré que les objectifs de la loi étaient: «Premièrement, ramener de nombreux chômeurs à une occupation utile et rémunératrice; deuxièmement, pour produire une richesse tangible et utile sous une forme pour laquelle il existe un grand besoin social et économique. » Le gouvernement pakistanais de Tehreek-i-Insaf (PTI) a des objectifs similaires pour l'introduction du programme d'incitation à la construction.

Ouvriers travaillant sur un projet résidentiel en construction à Karachi | Fahim Siddiqi / White Star

Mais cet article ne calculera pas l'activité économique qui sera créée par cette ordonnance, laissant cela aux économistes. Il ne procédera pas non plus à une analyse article par article de l'ordonnance. Il se concentrera plutôt sur la section de la construction résidentielle urbaine de l'ordonnance et pourra servir de guide d'introduction aux lecteurs de ce journal et aux petits investisseurs sur la manière de maximiser les avantages de l'ensemble.

Depuis que le paquet a été annoncé, beaucoup ont demandé qui en bénéficierait. Une réponse évidente est les grands constructeurs et investisseurs.

Mais ces grands développeurs sont-ils les seuls à pouvoir bénéficier du package? De manière encourageante, la réponse courte est non (bien sûr, la réponse plus longue est plus compliquée). Sans aucun doute, les vrais gagnants seront les constructeurs et les investisseurs disposant de beaucoup d'argent, mais même des investisseurs relativement plus petits peuvent bénéficier des incitations.

Voyons donc comment tirer le meilleur parti du potentiel boom de la construction à Naya au Pakistan. Si vous avez de l'argent, c'est.

QUALIFIER UN PROJET

Pour qu'un projet puisse bénéficier des incitatifs, il doit être enregistré auprès de l'Office fédéral du revenu (FBR) avant le 31 décembre 2020. Les projets qui étaient déjà en construction avant la promulgation de l'ordonnance sont appelés «existants» projets. Les projets qui débuteront après la promulgation de l’ordonnance sont appelés «nouveaux» projets.

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Pour être considéré comme un nouveau projet, la construction devrait commencer avant le 31 décembre 2020. Les nouveaux projets et les projets existants devraient être achevés avant le 30 septembre 2022 pour bénéficier des avantages de cette ordonnance.

Un projet de construction sera considéré comme achevé lorsque l'autorité d'approbation de la carte, ou le National Engineering Services Pakistan (Nespak), aura certifié que la structure grise est terminée et que le toit du dernier étage a été posé le 30 septembre 2022 ou avant. Ci-après, toute référence à des projets existants ou nouveaux dans cet article fera référence à des projets qui ont été enregistrés auprès du FBR en vertu de l'ordonnance.

Commentaire: Une date d'achèvement du 30 septembre 2022, qui est de 2,5 ans à partir de maintenant et sera inférieure à 2 ans à compter de la dernière date d'enregistrement du projet auprès de FBR, fournit un temps très court pour demander les approbations et la construction du nouveau bâtiment. Si les programmes d'incitation déjà annoncés n'étaient pas suffisants pour stimuler la croissance, le président du Pakistan a récemment promulgué l'ordonnance 2020 sur les sociétés (modification), qui permet désormais aux sociétés immobilières de lancer des projets et de recevoir des dépôts d'acquéreurs potentiels sans certificat d'objection (NOC) ) des autorités compétentes, qui peuvent aider les sociétés immobilières à mener à bien leurs projets dans ce court laps de temps.

Ce free-for-all devrait vraiment relancer l'activité de construction.

Les investisseurs en herbe qui veulent jouer la sécurité devraient envisager d'investir dans la construction de projets existants, qui ont toutes les approbations. Ce sera moins risqué, car ces projets ont plus de chances d'être achevés en si peu de temps.

EXEMPTION DE L'ARTICLE 111 DE L'ORDONNANCE DE L'IMPÔT SUR LE REVENU 2001 POUR LES CONSTRUCTEURS

L’article 111 habilite les autorités fiscales à s’enquérir des sources des actifs ou des espèces d’une personne. En vertu de l'ordonnance, l'article 111 a été rendu inapplicable dans le cas de nouveaux projets, c'est-à-dire que les autorités fiscales ne peuvent pas s'enquérir de la source du capital investi par le constructeur pour construire le projet.

Commentaire: Les constructeurs de projets existants ne seront pas exemptés de la Section 111. Si un constructeur d'un projet existant a la richesse qu'il veut déclarer, il peut soit démarrer un nouveau projet ou, comme nous le verrons ensuite, utiliser la richesse pour acheter terminé unités dans des projets nouveaux ou existants. Ainsi, si un investisseur peu enclin à prendre des risques souhaite investir dans la construction d'un projet existant, il ne doit le faire que s'il n'a pas l'intention de demander une dérogation à l'article 111.

INVESTISSEMENT EN CAPITAL DANS LE NOUVEAU PROJET

Si vous construisez un nouveau projet, l'association de personnes (AOP) ou la société qui le construit doit être enregistrée en vertu du Partnership Act 1932 ou du Companies Act 2017, après la promulgation de l'ordonnance et avant le 31 décembre 2020. Un nouveau compte bancaire est à être ouvert et l'argent déposé par chèque barré avant le 31 décembre 2020. Tout investissement pour l'achat du terrain doit également être effectué avant le 31 décembre 2020 et le paiement pour l'achat du terrain doit avoir été effectué en totalité par chèque barré .

Commentaire: Tout le capital nécessaire à la construction du projet doit être déposé sur le compte bancaire avant le 31 décembre 2020. Les constructeurs peuvent être tentés d'utiliser moins de leur propre argent et de lever la dette ou d'utiliser les dépôts des acheteurs pour achever le projet. Cependant, si les constructeurs veulent maximiser l'exemption prévue à l'article 111, ils devraient essayer de terminer le projet avec autant de leurs propres fonds que possible. Cela signifie que le constructeur aura un capital important lié au projet et ne pourra réaliser son profit et récupérer le capital que si le projet est conçu pour être vendu rapidement.

EXEMPTION DE L'ARTICLE 111 DE L'ORDONNANCE DE L'IMPÔT SUR LE REVENU 2001 POUR L'ACHAT D'UNE UNITÉ DANS LE PROJET

L'achat d'une unité dans un nouveau projet ou un projet admissible existant sera exempté de l'article 111 pour l'acheteur initial de l'unité, à condition que le paiement intégral de l'unité soit effectué par chèque barré, avant le 30 septembre 2022.

Commentaire: L'ordonnance n'interdit pas à un acheteur d'acheter plusieurs unités ni au constructeur (sous son nom personnel) d'acheter une unité dans son propre projet. La seule condition est que l'exemption de l'article 111 soit accessible aux nouveaux acheteurs qui l'achètent directement auprès du constructeur. De plus, si le constructeur d'un projet existant a une richesse qu'il souhaite déclarer, il peut acheter une unité dans son propre projet. Un constructeur d'un nouveau projet peut également “ doubler '', c'est-à-dire demander une exemption de l'article 111 lors de la construction de l'unité sous une société ou AOP, puis réclamer à nouveau une exemption de l'article 111 en achetant l'unité construite en son nom personnel ou au nom d'une personne à charge.

Dans un passé récent, les petits investisseurs ont vu des proportions importantes de leur épargne-vie disparaître en investissant dans des projets institutionnels tels que le programme de logement Fazaia à Karachi, la ville de Bahria Karachi et DHA Valley Islamabad. Pour éviter cela, les investisseurs doivent faire preuve de diligence raisonnable sur le projet et s'assurer que le constructeur / développeur dispose des approbations nécessaires.

Fahim Siddiqi / White Star

Les paiements pour l'achat d'unités devraient être terminés d'ici le 30 septembre 2022. Tout constructeur peu enclin à prendre des risques, qui dispose d'un capital important lié à un projet et souhaite réaliser ses bénéfices le plus tôt possible, devrait construire pour le segment «haut de gamme». Ce segment peut acheter l'unité à la date d'achèvement. Le constructeur pourrait également cibler ceux qui ont des sources de revenus non déclarées et qui souhaitent acheter une unité dans le projet pour demander une exemption de 111.

Cibler les familles à revenu faible ou intermédiaire n'est peut-être pas une décision judicieuse. Avec le ralentissement économique dans l'environnement post-Covid-19, ces familles peuvent consommer leurs économies pour survivre à la récession et peuvent ne pas avoir de fonds excédentaires pour payer l'unité à la fin.

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RÉGIME D'IMPOSITION FIXE

La taxe à payer sur le développement du projet éligible a été fixée à un taux très nominal, en fonction de la superficie du logement. Comme les taxes ne sont pas payables en fonction du bénéfice du constructeur, FBR n'a aucune raison de revoir les livres ou les comptes du constructeur. Les taxes doivent être payées sur une base trimestrielle. Cela épargnera au constructeur le harcèlement de FBR et l'incitera à achever un plus grand nombre de projets en vertu de l'ordonnance d'ici la date d'achèvement (30 septembre 2022).

En vertu de l'ordonnance, les constructeurs et les développeurs peuvent incorporer un profit ou un gain maximum de 10 fois le montant de la taxe payée.

Commentaire: Peu importe le prix de l'appartement. Le barème des impôts montre qu'un appartement de moins de 3 000 pieds carrés à Karachi attirera une taxe de 80 roupies / pied carré. Plus le logement sera cher, plus le taux d'imposition effectif sera faible. Le tableau ci-dessus montre un scénario hypothétique, en supposant un appartement de 2000 pieds carrés à Karachi à différents prix et la taxe fixe sur eux. Un taux d'imposition effectif de 0,53% n'est pas du tout un impôt et est même inférieur aux taxes sur le chiffre d'affaires que le gouvernement facture. Si l'objectif est de minimiser la taxe, le constructeur devrait construire des unités coûteuses.

L'ordonnance ne précise pas comment les bénéfices supérieurs au bénéfice maximal autorisé seront imposés. Tout mécanisme d'imposition des bénéfices supplémentaires ouvrira le processus à la vérification des revenus par FBR et ira à l'encontre de l'objectif global de l'ordonnance du régime fiscal simplifié. On espère que le budget ou la loi de finances de juin clarifieront l’imposition des bénéfices supplémentaires, sans ouvrir la boîte de Pandore de vérification des revenus. Un constructeur astucieux peut réduire le profit comptable au profit maximum autorisé en encourant des coûts supplémentaires.

LOGEMENT À FAIBLE COÛT

L'ordonnance offre la possibilité de réduire davantage l'impôt fixe. Si le projet vise à développer des «logements à loyer modique» dans le cadre de la Naya Pakistan Housing and Development Authority ou du programme Ehsaas, la dette fiscale est réduite de 90%. En utilisant l'exemple de l'unité bas de gamme dans l'exemple ci-dessus, si l'unité est considérée comme un «logement à loyer modique», la taxe applicable serait de 16 000 roupies au lieu de 160 000 roupies.

Commentaire: Le constructeur doit décider si économiser Rs144,000 (Rs160,000 – Rs16,000) de taxes en vaut la peine lorsque des multiples de ce profit peuvent être réalisés en construisant des unités haut de gamme pour les acheteurs aisés. Le constructeur doit également évaluer comment les acheteurs potentiels de logements à loyer modique paieraient leurs logements. En outre, la construction de logements à loyer modique peut s'accompagner d'une surveillance supplémentaire de la part de la Naya Pakistan Housing Development Authority (NAPHDA) et des fournisseurs d'hypothèques, etc. pour éviter les formalités administratives et réaliser rapidement des profits.

EXEMPTION DES GAINS EN CAPITAL SUR LA VENTE DE BIENS RÉSIDENTIELS EN VERTU DE LA NOUVELLE CLAUSE 114AA DE LA DEUXIÈME ANNEXE

Cette exemption est une anomalie car elle n'a rien à voir avec la création de nouvelles activités de construction ou la création de nouveaux emplois. Une nouvelle clause a été insérée dans l'ordonnance sur l'impôt sur le revenu qui permet au vendeur d'une propriété construite, ne dépassant pas 500 mètres carrés pour une maison et 4 000 pieds carrés pour un appartement, de ne payer aucun impôt sur les gains en capital, à condition que l'unité soit utilisé pour le logement personnel du propriétaire, du conjoint ou des personnes à charge et la facture de services publics est au nom du propriétaire.

Commentaire: Conformément aux dispositions existantes, l'impôt sur les gains en capital sur une propriété construite qui est détenue pendant plus de quatre ans est nul. Il semble que le but de cette clause est de donner aux propriétaires de propriétés existantes la possibilité de vendre leurs propriétés, sans payer de taxes ni les détenir pendant quatre ans. Pour les investisseurs qui attendaient leur temps à quatre ans avant de pouvoir vendre leur investissement en franchise d'impôt, cette clause introduite subrepticement offre l'opportunité parfaite d'une sortie.

MAXIMISER LES AVANTAGES

Il y a des nuances supplémentaires dans l'ordonnance mais. sur la base de ce qui a été discuté ci-dessus, un investisseur peut utiliser les incitations maximales de la manière suivante:

  • Décider d'investir dans un nouveau projet pour demander une exemption sur le capital investi de l'article 111.

  • Enregistrez la nouvelle entité (société ou AOP) et le nouveau projet auprès de FBR et ouvrez-en un nouveau compte bancaire.

  • Concevez le projet de manière à ce qu'il puisse être démarré (pas besoin de vous soucier des approbations ou des CNO si vous créez une nouvelle société immobilière pour le construire) avant le 31 décembre 2020 et terminé d'ici le 30 septembre 2022.

  • Avant le 31 décembre 2020, demander à l'entité d'acquérir le terrain et de faire en sorte que les actionnaires / partenaires déposent tout le capital sur le compte bancaire du projet. Ce n'est pas le moment d'être timide. Le constructeur peut construire le bâtiment le plus cher, car tout capital investi dans le projet sera exempté de l'article 111. Plus le capital investi est élevé, plus l'amnistie maximale est utilisée.

  • Les investisseurs devraient construire l'unité la plus chère qu'ils peuvent se permettre de construire et de vendre, et éviter le segment des logements à bas prix, car cela nécessitera une surveillance réglementaire supplémentaire de la NAPHDA, ainsi que des hypothèques aux populations à faible revenu pour lesquelles l'écosystème fait n'existe pas pour le moment.

  • Assurez-vous que le projet est terminé avant le 30 septembre 2020 et obtenez le certificat d'achèvement de l'autorité compétente ou de Nespak.

      Ne testez pas le destin dans le choix des produits de construction
  • Payez les taxes trimestriellement.

  • Commercialiser le projet de manière agressive auprès des personnes aisées, en les encourageant à acheter les unités et à effectuer le paiement intégral avant le 30 septembre 2022, car les acheteurs pourront demander une exemption pour la section 111. Le constructeur peut également «doubler» en réclamant l'exemption. de la section 111 en achetant les unités construites en son nom personnel.

  • Pour éviter de payer de l'impôt sur les plus-values, l'acquéreur peut conserver les parts pendant 4 ans (ou 3 ans si la durée est réduite à 3 ans dans la future législation) puis les revendre. La sortie rapide récemment introduite est pour ceux qui détiennent une propriété construite en ce moment. Elle ne s'applique pas aux biens qui seront construits dans le cadre du lot de construction.

  • À quoi peut ressembler le paquet en action

    Nous utiliserons les prix des Skyline Apartments, près de l'aéroport d'Islamabad. Ils ont été récemment lancés par la Federal Government Employees Housing Authority (FGEHA) et nous fournissent une bonne référence pour les projets en cours qui devraient être lancés après l'ordonnance.

    Le projet comprend trois types d'unités, offrant un prix pour trois unités de logement de qualité, c'est-à-dire haut de gamme, moyen et bas de gamme. Nous supposerons que l'unité bas de gamme est construite dans des logements à loyer modique. La marge bénéficiaire est supposée être respectivement de 20% pour les unités haut de gamme, 15% pour les moyennes et 10% pour les unités bas de gamme. Il s'agit d'une hypothèse raisonnable, car les constructeurs construisent des unités haut de gamme pour réaliser des marges bénéficiaires plus élevées. À titre de comparaison, nous supposerons qu'une autre unité haut de gamme est en cours de construction dans le cadre d'un projet existant.

    Le tableau ci-dessous comprend trois sections. Le premier calcule le profit réalisé par le constructeur et l'exonération qu'il peut réclamer de l'article 111 et les impôts fixes payés. La seconde calcule le bénéfice non imposable qu'un acheteur réalisera s'il achète l'unité et la détient pendant quatre ans, ne payant ainsi aucun impôt sur les gains en capital. On suppose que le prix de l'unité augmentera de 20% sur 4 ans, ce qui est une hypothèse raisonnable étant donné que le Pakistan connaît une inflation à deux chiffres. La dernière section montre le profit maximum que le constructeur fait en cas de double trempage.

    Pour un constructeur: Le tableau montre que la construction d'une unité haut de gamme dans un nouveau projet et le paiement d'un impôt nominal de 148 000 roupies se traduiront par un bénéfice maximal de 4 092 000 roupies et une exemption de l'article 111 pour une richesse de 18 414 000 roupies. Le taux d'imposition effectif sur les bénéfices est de 3,6%, ce qui se traduit par 0,8% d'impôt sur l'amnistie revendiquée. Le tableau montre également qu'il n'est pas optimal de construire pour des logements à loyer modique. Alors que le constructeur économise Rs140,160 en taxes (Rs148,800 taxe sur le haut de gamme – Rs8,640 taxe sur le bas de gamme), le constructeur manque le bénéfice de Rs1,311,840. Si l'intention est de maximiser les profits et de les réaliser au plus tôt, le constructeur devrait construire des logements haut de gamme ciblant les acheteurs qui ont l'intention de demander une exemption en vertu de l'article 111.

    Pour un acheteur: Il n'y a aucune différence dans le bénéfice et l'exonération en vertu de l'article 111 pour l'acheteur, qu'il achète une unité dans un nouveau projet ou un projet existant. Cependant, il est fort probable que le projet atteindra la date d'achèvement s'il s'agit d'un projet existant. Ainsi, pour minimiser les risques, un acheteur doit opter pour un projet existant.

    En bout de ligne: L'objectif du paquet de construction est vaste, de la propulsion de projets de construction existants et nouveaux au développement de logements à loyer modique. Cependant, la conception de l'ensemble est loin de l'être car elle peut principalement entraîner l'achèvement de projets existants destinés aux acheteurs haut de gamme.

    Image d'en-tête par Aun Jafri / White Star

    Avis de non-responsabilité: Tous les investissements dans l'immobilier sont de nature spéculative et impliquent un risque de perte substantiel, y compris une perte complète du principal, comme peuvent l'attester les Pakistanais locaux et étrangers dans les récents projets immobiliers de haut niveau. Diverses déclarations contenues dans cet article incluent des projections qui sont soumises à d'importants risques commerciaux, économiques, concurrentiels, réglementaires et autres, dont la plupart sont difficiles à prévoir et pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement des résultats encourageants présentés ici. Veuillez consulter votre conseiller financier, votre comptable fiscaliste et votre chef de projet avant d'entreprendre tout investissement.

    L'auteur est un spécialiste du financement de projets immobiliers pour la construction immobilière résidentielle dans l'une des principales sociétés immobilières au Canada. Il a travaillé dans l'investissement et la gestion immobilière aux États-Unis, au Royaume-Uni et en France

    Publié dans Dawn, EOS, 24 mai 2020

    GUIDE DE L’INVESTISSEUR SUR LE BÂTON DE CONSTRUCTION – Journal
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