À l'exception de ceux qui bénéficient d'une aubaine IPO ou d'un fonds fiduciaire dodu d'une lignée de sang bleu, peu de gens peuvent trouver un moyen de se payer une maison à San Francisco. Le stock de logements est rare et les prix des logements sont stratosphériques: le prix médian d'un appartement de deux chambres se situe à 1,35 million de dollars.

C’est une crise à laquelle certains groupes militants, y compris le groupe YIMBY et une poignée de politiciens, ont tenté de remédier par des politiques publiques et des réformes, tandis que les contre-cabales préféreraient que cela continue tel quel.

«Je travaille avec davantage de nouveaux acheteurs de maison qui achètent maintenant plus de 2,5 millions de dollars et des baby-boomers à la recherche de résidences secondaires de l'ordre de 2 millions de dollars», explique Marco Carvajal, agent immobilier à San Francisco. «Environ 40 à 60% d'entre eux sont des acheteurs au comptant.»

Avec la flambée des prix des maisons et l'afflux d'acheteurs aisés jetant des sacs d'argent aux vendeurs, il est difficile pour tout acheteur de la classe basse à moyenne de rivaliser pour un logement dans une ville qui était autrefois prisée pour sa diversité et «tous sont les bienvenus ».

Curbed SF a demandé à une poignée de personnes dans le secteur du logement, des agents immobiliers de luxe aux activistes du logement, de répondre à une question simple: devriez-vous acheter une maison à San Francisco cette année?

Nous avons rassemblé les réponses ci-dessous avant l'apparition du nouveau coronavirus aux États-Unis. Comment sa propagation pourrait-elle affecter le marché du logement cette année? Lis ça.

Laura Foote

Directeur exécutif, YIMBY Action

Je pense que «le bon moment pour acheter» pose la question comme une spéculation sur le marché du logement. Cela implique que l'achat d'une maison devrait avoir un taux de rendement comme un portefeuille d'investissement. Notre société doit revenir à l'idée que l'achat d'une maison ressemble plus à un compte d'épargne et que le logement est l'endroit où vous vivez.

Nous avons besoin d'un marché du logement où nous cessons de nous demander si c'est le bon moment, c'est tout le monde qui spécule sur le marché du logement. Lorsque nous avons des logements abondants, les prix baissent pour se rapprocher du coût de la construction, et tous ceux qui veulent vivre à San Francisco le peuvent. À cette époque, nos villes prospéreront et le logement ne dépassera pas tous les autres investissements.

Lorsque nous appliquons le cadre «acheter bas, vendre haut» au logement, nous paralysons notre capacité à résoudre la pénurie de logements.

Corey Smith

Directeur adjoint, Bay Area Housing Advocacy Coalition

Oui, si vous avez la chance d'en avoir un.

San Francisco a construit des logements sous-construits à tous les niveaux d'accessibilité financière au cours des 40 dernières années, de sorte que la seule façon d'être vraiment sûr en matière de logement est d'acheter une maison. Ce manque d'options de logement laisse les locataires un mauvais propriétaire loin d'avoir à quitter notre ville. Les locataires auraient un logement sûr s'ils avaient plus d'options de logement dans leur quartier et à travers la ville. Ce manque d'approvisionnement signifie également que les maisons les moins chères de SF dépassent le million de dollars, ce qui rend difficile pour les jeunes familles d'acheter une maison de départ à San Francisco.

Cela signifie également que les seules personnes qui ont vraiment un logement sûr à San Francisco sont 1) les riches et 2) les voisins à faible revenu vivant dans des logements subventionnés à prix abordable. Malheureusement, ils perdent leur logement si leurs revenus augmentent trop.

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«C'est l'année pour soutenir la législation et les mesures de vote qui rendent les logements plus rapides et plus faciles à construire. Et si vous êtes un NIMBY, c'est l'année pour cesser d'être un NIMBY, pour reconnaître que si vous avez la chance de vivre ici, pourquoi ne pas permettre aux autres aussi? "

—Allison Arieff

Allison Arieff

Rédactrice de design et activiste du logement, SPUR

Si vous pouvez vous le permettre, alors bien sûr; les taux d’intérêt sont encore bas, et c’est un investissement qui continuera à augmenter en valeur au fil du temps. Mais la maison en face de moi vient de se vendre pour 1 million de dollars sur demande.

Je ne pense pas que les prix des maisons vont baisser de sitôt, même lorsque la récession inévitable frappe. La réalité à SF est que le bassin de personnes qui peuvent se permettre d'acheter est de plus en plus petit et l'offre de logements n'augmente pas avec la demande (duh). Je ne peux pas imaginer qu'il y a des gens dans la ville qui attendent un logement pour être moins cher; s'ils ne peuvent pas se le permettre maintenant, ils quittent très probablement la ville. C'est donc l'année pour soutenir la législation et les mesures de vote qui rendent les logements plus rapides et plus faciles à construire. Et si vous êtes un NIMBY, c'est l'année pour cesser d'être un NIMBY, pour reconnaître que si vous avez la chance de vivre ici, pourquoi ne pas permettre aux autres aussi?

La ville doit rationaliser le processus de construction de nouveaux logements à tous les niveaux de revenu afin que chacun puisse se permettre de vivre ici. N'oubliez pas de voter.

Justin Fichelson

Agent immobilier, Bravo’s Inscription en millions de dollars: SF

Contrairement à la bulle Internet et à la débâcle hypothécaire, qui ont contribué à déclencher la dernière grande récession de 2008, il n'y a aucun indicateur significatif qui suggérerait une baisse considérable des prix de l'immobilier à San Francisco de si tôt. Un pourcentage relativement élevé des acheteurs de la ville sont tous en espèces, et ceux qui ne paient pas tout en espèces mettent au moins 20 pour cent à la fermeture rapide, même avec un prêt. Le marché est toujours cyclique par nature, mais l'immobilier SF a toujours augmenté plus que la plupart des autres marchés.

Voici pourquoi je pense que l'immobilier est un excellent investissement à San Francisco:

1) Création de richesse: San Francisco a eu un esprit d'entreprise depuis sa création (c'est-à-dire la ruée vers l'or); par conséquent, la création de richesse et l'innovation se poursuivront ici. Comme c'est l'épicentre de l'industrie technologique, il y a beaucoup de gens avec une immense richesse. La richesse ne se limite pas aux fondateurs ultra-riches des grandes entreprises technologiques ou des sociétés de capital-risque prospères, mais aussi à la main-d'œuvre générale, dont les salaires et les revenus sont parmi les plus élevés au monde.

2) Inventaire limité: San Francisco a la chance d'être l'un des rares marchés au monde où le marché immobilier est constamment contraint en termes d'inventaire. Plusieurs facteurs y contribuent, mais principalement les lois de zonage strictes qui empêchent les nouveaux développements et les constructions de grande hauteur dans toute la ville. Les lois de zonage strictes, couplées au fait que la SF n'est que de sept sur sept milles, en font un marché très contraint et maintient une offre perpétuellement faible.

En conséquence, San Francisco est l'un des marchés immobiliers les plus résistants au monde et un excellent endroit pour investir dans l'immobilier en 2020.

Crystal Chen

Responsable marketing, Zumper

Du point de vue des données, une maison moyenne de deux chambres à San Francisco coûte actuellement environ 1,35 million de dollars. En tenant compte d'un acompte de 20% sur un prêt de 30 ans avec un taux d'intérêt de 3,5%, 1,4% pour les impôts fonciers et une moyenne de 300 $ par mois pour les frais HOA, une hypothèque avec tout inclus se révèle à un prix mensuel de environ 6 700 $.

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Pendant ce temps, selon notre dernier rapport national sur le loyer, le loyer de deux chambres à San Francisco est à une médiane de 4 550 $. C'est une différence mensuelle de plus de 2 000 $, en supposant que l'on puisse se permettre le versement initial de 270 000 $. Sinon, l'hypothèque mensuelle tout compris serait encore plus élevée. Les loyers de San Francisco ont globalement atteint un plateau ces derniers mois, le loyer de deux chambres ayant en fait baissé d'environ 2% sur douze mois. Tant que les loyers s'aplatissent, voire diminuent, il semble que la location dans cette ville soit plus logique que la propriété, du moins en 2020.

Issi Romem

Membre du Terner Center for Housing Innovation de l’UC Berkeley; fondateur MetroSight

Si vous êtes financièrement en mesure d'acheter une maison dans la région de la Baie — et si votre vie et votre situation familiale correspondent à l'achat d'une maison — alors cette année est une bonne année à acheter. La région de la baie et les villes américaines en général sont à un point d'inflexion qui pourrait conduire à une revitalisation de la construction de maisons dans les prochaines décennies. Ce processus, cependant, sera graduel et ne fera que tempérer l'appréciation du prix du logement – et non le réduire – ce qui signifie que, aussi cher que puisse paraître le logement actuellement, il ne sera probablement jamais moins cher!

Il existe un risque de récession au cours des deux ou trois prochaines années, mais à moins d’événements politiques extrêmes, une récession à venir aura probablement un effet limité sur le marché du logement de la Bay Area. Et enfin, si l'achat d'une maison dans la région de la Baie semble hors de portée, restez à l'écoute: les prochaines années apporteront une multitude d'arrangements financiers innovants qui chevauchent le juste milieu entre la location et la propriété, et certains d'entre eux pourraient être appropriés pour vous.

«Le problème est que l'achat est devenu tellement hors de portée pour beaucoup qu'il semble que seuls les riches et l'élite peuvent se permettre d'acheter.»

—Jon Jocobo

Jon Jocobo

Vice-président, Calle 24 Latino Cultural District

Si l'on a la possibilité d'acheter une maison, la réponse à mon avis est toujours oui. La stabilité est importante; il aide notre communauté à conserver sa présence et son dynamisme. Le problème est que l'achat est devenu tellement hors de portée pour beaucoup qu'il semble que seuls les riches et l'élite peuvent se permettre d'acheter. C’est clairement un problème pour nous tous.

Joel Goodrich

Agent immobilier immobilier de luxe

Je pense que 2020 est un moment décent pour acheter à San Francisco à court et à moyen terme, et un très bon moment pour acheter à plus long terme.

Bien que personne n'ait de boule de cristal, la plupart des prévisions immobilières indiquent un marché similaire aux dernières années: c'est-à-dire stable, mais pas chauffé au rouge. Et la plupart des prévisions pour les années à venir sont que la prochaine baisse économique ne sera pas aussi grave qu'en 2009 ou 2001. Je suis extrêmement optimiste au cours de la prochaine décennie.

J'espère que suffisamment de logements abordables seront construits pour que les familles et les particuliers à revenu faible ou intermédiaire puissent se permettre d'acheter une maison et de devenir des intervenants dans la ville. Même dans un marché en croissance, l'accession à la propriété devrait être un objectif réaliste pour la plupart des gens.

Cheryl Young

Économiste principal, Zillow

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L'achat d'une maison est une perspective intimidante pour tout acheteur potentiel, mais sur l'un des marchés du logement les plus chers du pays, la décision d'acheter est particulièrement difficile. Les acheteurs potentiels à San Francisco sont déjà confrontés à des choix minces – les stocks à vendre ont diminué de 7,5% en décembre par rapport à l'année précédente – donc même si vous pouviez trouver ce que vous cherchez, les acheteurs seraient avisés de se poser les deux questions suivantes:

Pouvez-vous vous le permettre? Attendez-vous à payer environ 6400 $ par mois pour les paiements hypothécaires, les assurances et les taxes sur une maison au prix typique de 1,35 million de dollars à San Francisco, après avoir dépensé 20% en acompte. En parlant d'acompte, après avoir trouvé la bonne maison, l'épargne pour un acompte est l'activité d'achat la plus difficile pour les acheteurs de maison. Selon le rapport Zillow Consumer Housing Trends, 22% des acheteurs trouvent difficile ou très difficile d'épargner pour un acompte. En fait, à San Francisco, les acheteurs devraient débourser 269 600 $ s'ils baissaient de 20% le prix médian de décembre de 1 348 000 $, ce qui n'est pas beaucoup moins que le prix de 282 000 $ pour une maison typique à vendre à l'échelle nationale. En 2018, il a fallu au ménage typique 18,3 ans pour économiser un acompte de 20% sur une maison à valeur médiane dans la région métropolitaine de San Francisco, soit huit ans de plus qu'il y a 30 ans.

Combien de temps resterez-vous à la maison? L'achat d'une maison entraîne des coûts récurrents, comme les versements hypothécaires mensuels, ainsi que les problèmes d'entretien qui surviennent. Les coûts ponctuels tels que les frais de clôture et de vente peuvent encore faire pencher la balance entre la location et l'achat. Il faudra près de cinq ans pour que l'achat devienne moins cher que la location en utilisant les prix actuels des logements à vendre, les valeurs actuelles des loyers et les prévisions de croissance des loyers et de la valeur des logements. Si vous prévoyez de rester à la maison pendant moins de cinq ans, la location peut être un meilleur choix. Si vous pensez que l'achat d'une maison à San Francisco est un excellent investissement, peu importe la durée de votre séjour, détrompez-vous. Les variations annuelles de la valeur des logements dans le métro de San Francisco sont négatives depuis avril 2019.

Les réponses aux entretiens ont été légèrement modifiées pour plus de clarté et de longueur.

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