Il n'y a pas si longtemps, posséder une propriété à Austin était – pour ceux qui pouvaient se le permettre – une évidence. La plupart des Austinites ont pris comme idée commune l'idée que la maison pouvait et devait être leur principal actif, contrairement à un gros compte d'épargne ou de retraite. Et les prix des maisons jusqu'à la fin des années 80 étaient abordables, même avec le salaire le plus médiocre de l'État dans cette ville universitaire encore calme.

Au cours des dernières décennies, Austin a connu une croissance continue: la population du métro est passée de 1,4 million à plus de 2 millions de personnes depuis 1980.

Entre 2006 et 2016, Austin est devenu un marché de location majoritaire. Dans le même temps, d'autres questions ont suscité des inquiétudes quant à l'opportunité d'acheter une maison, à Austin, en 2020. Devriez-vous acheter parce que vous le pouvez, même si votre achat peut contribuer à un schéma de déplacement et d'étalement? Et à une époque de risque climatique croissant, est-il sensé d'avoir la propriété comme principal actif financier?

En ce qui concerne Austin, la seule constante est la crainte que vous n'ayez déjà attendu trop longtemps, que le marché n'ait atteint un pic – ou, inversement, que tous les bons soient pris. En d'autres termes, sur le marché domestique d'Austin du 21e siècle, le moment où vous devriez acheter semble toujours être le moment.

Ou est-ce? Nous avons demandé à six experts leur avis sur l'opportunité d'acheter une maison à Austin cette année. Voici ce qu’ils ont dit.

Nous avons rassemblé les réponses ci-dessous avant l'apparition du nouveau coronavirus aux États-Unis. Comment sa propagation pourrait-elle affecter le marché du logement cette année? Lis ça.

Wade Giles

Agent immobilier, Moreland Properties

Avec 1,7 mois d'inventaire et une moyenne de 152 personnes déménageant quotidiennement à Austin au cours de la dernière décennie, ce n'est un secret pour personne que le marché immobilier d'Austin est en feu. Nous voyons actuellement des propriétés chaudes recevoir une douzaine d'offres et vendre de 10 à 15% par rapport aux demandes, ce qui rappelle très bien le marché en 2013/2014, lorsque nous avons vu notre première véritable augmentation depuis 2009. Complétez avec intérêt les taux étant à un plus bas historique, et vous avez la recette parfaite pour un marché florissant. Maintenant, ça va durer? Mes prévisions sont que les taux d'intérêt resteront bas toute l'année, mais les acheteurs et les vendeurs commenceront à perdre confiance en Q3 et Q4 et le marché pourrait montrer un certain pétillement ou un aplatissement à mesure que les élections se concentrent davantage. Cela étant dit, les taux d'appréciation d'une année à l'autre sont toujours solides, les pourcentages les plus élevés se situant à 78703, juste à l'ouest du centre-ville, avec 15,5%; 78704, juste au sud du lac Lady Bird, avec 15,4%; et 78746, Westlake, gagnant les premières places au cours de la dernière année dans le centre d'Austin.

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«Même pour un ménage dont le revenu médian pour Austin, acheter une maison dans les limites de la ville est pratiquement interdit.»

—Mark Rogers

Mark Rogers

Directeur exécutif, Guadalupe Neighbourhood Development Corporation

En tant que personne qui travaille pour une organisation à but non lucratif entièrement dans le monde du logement abordable, ma réponse à la question "Devriez-vous acheter une maison à Austin en 2020?" est probablement très différent de la façon dont un agent immobilier ou un développeur pourrait répondre. Notre clientèle a des revenus inférieurs au revenu médian de la région métropolitaine d'Austin. Notez que cela signifie la moitié des ménages à Austin. Mais même pour un ménage ayant le revenu médian pour Austin, acheter une maison dans les limites de la ville est pratiquement interdit.

Par exemple, le revenu médian 2019-2020 pour une famille de trois personnes est de 86300 $. Cette famille peut se permettre un paiement hypothécaire total avec taxes et assurance d'environ 2 150 $ par mois. Cela représente 30% de leur revenu pour le paiement de leur maison. Avec de très bons taux d'intérêt hypothécaires en baisse de 4%, ils peuvent se permettre une maison à environ 315 000 $. La mauvaise nouvelle, c'est qu'environ 90 000 $ de moins que le prix médian d'une maison de 405 000 $ dans les limites de la ville d'Austin en ce moment. Pour pouvoir avoir une hypothèque abordable pour cette maison de 405 000 $ dans la ville d'Austin, l'acheteur a besoin d'un revenu annuel d'au moins 110 000 $. Pour une famille de trois personnes, cela représente environ 130% de la médiane.

Les agents immobiliers d'Austin ne voient peut-être pas cela comme un problème, car 110 000 $ représentent à peu près le salaire moyen d'un technicien entrant à Austin qui cherche à acheter une maison. Et Austin a créé 37 800 nouveaux emplois l'an dernier, dont beaucoup étaient bien rémunérés. Mais, si vous pensez que la moitié de la population d'Austin ne peut se permettre un logement qu'à 315 000 $ ou moins, vous pouvez comprendre pourquoi le boom du logement unifamilial se produit dans ce qu'on appelle les «sous-marchés émergents» de lieux comme Manor, Hutto, Jarrell, Kyle et Buda, où les maisons neuves se vendent entre 200 000 $ et 300 000 $.

Lilly Rockwell

Agent immobilier, Coldwell-Banker Realty

Certains acheteurs s'inquiètent d'acheter au sommet du marché, car nous constatons une augmentation des valeurs depuis près de 10 ans. Mais l’économie fondamentale d’Austin reste forte et notre demande est toujours alimentée par la création d’emplois et le déplacement de personnes ici, pas par la spéculation. Les taux d’intérêt sont également incroyablement bas en ce moment – encore plus bas qu’ils ne l’étaient à la même période l’année dernière – ce qui peut augmenter considérablement le pouvoir d’achat d’un acheteur. Il y a beaucoup d'incertitude quant à la durée de ces faibles taux, en particulier avec les prochaines élections. Si vous attendez pour acheter jusqu'à l'année prochaine, il y a toujours un risque que les taux d'intérêt soient plus élevés et les maisons plus chères. L'année dernière seulement, le prix médian des maisons à Austin a augmenté de 5,3%.

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Amber Galligan

Courtier-principal, Tours

Que cherchez-vous à réaliser avec votre achat? Cherchez-vous à contrôler votre paiement mensuel pour le logement?

Ensuite, vous devriez probablement envisager d'acheter. De nombreux rapports en ligne nous expliquent comment les tarifs de location à Austin ont explosé au cours des dernières années. Je me spécialise dans les copropriétés du centre-ville d'Austin, et les données MLS pour ce type de quartier et de propriété – bien qu'incomplètes, en raison de nombreuses transactions hors marché – indiquent que le taux de location médian a augmenté de 1150 $ par mois au cours des 10 dernières années. Selon le quartier et le type de propriété qui vous intéressent, l'écart pourrait être encore plus élevé.

Vous recherchez un «bon investissement»?

Encore une fois, la réponse dépend de votre objectif principal. Si l'appréciation est votre objectif principal (par exemple, si vous êtes un propriétaire occupant qui souhaite un espace à long terme et moins volatil pour investir vos dollars), vous pouvez envisager d'acheter. Les données du MLS sur les ventes de condominiums au centre-ville d'Austin indiquent que le prix de vente médian des copropriétés du centre-ville a augmenté de 245 250 $ au cours des 10 dernières années.

Les données deviennent un peu délicates pour ce segment de marché particulier, car le centre-ville d'Austin a vu beaucoup de nouveaux développements de condos qui ont potentiellement un peu pondéré ces chiffres – et encore une fois, il y a beaucoup de transactions hors marché non enregistrées dans le MLS, en particulier dans le centre-ville d'Austin. Si je représentais un acheteur, je creuserais probablement un peu plus au-delà de ces données pour l'aider à faire le choix le plus éclairé.

Pourtant, si vous voulez gagner de l'argent chaque mois en louant votre achat de condo, vous pouvez envisager d'attendre. Les condos du centre-ville en particulier peuvent être plus difficiles à encaisser si vous financez selon des conditions typiques, et il existe une multitude d'autres dynamiques en jeu qui pourraient rendre plus difficile pour un investisseur de flux de trésorerie pure-play sur ce marché.

«De 2010 à 2019, les ventes de maisons à Austin ont augmenté de 84% et le prix médian des maisons est passé de 193 520 $ à 318 000 $.»

—Romeo Manzanilla

Roméo Manzanilla

2020 président du Austin Board of Realtors

Si vous êtes un acheteur potentiel dans la région d'Austin, le moment est venu d'acheter. La croissance de l'emploi et de la population en plein essor d'Austin, couplée à des taux hypothécaires historiquement bas, a alimenté la demande de logements, signalant qu'un ralentissement n'est pas prévu de sitôt.

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De 2010 à 2019, les ventes de maisons à Austin ont augmenté de 84% et le prix médian des maisons est passé de 193 520 $ à 318 000 $. Le marché du logement à Austin est devenu extrêmement concurrentiel, et les acheteurs potentiels ont besoin d'un défenseur qui comprend le marché et les besoins des acheteurs.

Jen Weaver

AIA, Weaver Buildings; membre, Urban Land Institute Housing Council

Le choix d'acheter ou de louer est moins une décision macroéconomique et nécessite plus de réflexion sur le mode de vie, les dépenses et les revenus. Quelqu'un pourrait vivre en banlieue et dépenser 1 000 $ par mois pour son véhicule (essence, assurance, paiement de voiture, stationnement, amortissement, perte de temps de conduite) pour vivre dans une maison plus grande qui coûte moins cher au pied carré. De nombreux acheteurs pour la première fois négligent les coûts annuels de réparation et d'entretien, l'espérance de vie utile et le remplacement des composants du bâtiment, et le temps pour l'entretien de base dans leurs évaluations de l'accession à la propriété. D'un autre côté, la même personne pourrait payer plus au pied carré pour vivre un mode de vie sans voiture au centre-ville en tant que locataire sans les coûts et le temps associés à l'accession à la propriété. Avec de nombreux services de livraison de nourriture, 14 000 scooters au centre-ville, des options de voies cyclables protégées et des applications de conduite en voiture, une solution urbaine sans voiture est totalement possible. Les valeurs personnelles doivent conduire la conversation, mais être réaliste quant aux compromis est essentiel.

Les réponses aux entretiens ont été légèrement modifiées pour plus de clarté et de longueur.

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