Parlez à des acheteurs récents d'Atlanta et vous entendrez un mélange d'expériences. Certains ont lutté avec des guerres d'enchères éprouvantes et des offres non acceptées, tandis que d'autres sont les bienfaiteurs de manne d'actions. Et puis il y a les premiers acheteurs de plus en plus rares qui ont réussi à saisir ce qui reste du rêve américain.

Il n'y a pas si longtemps, alors que la ville commençait à éliminer le malaise de la Grande Récession, la question de savoir s'il était logique d'acheter une maison pour vous-même à Atlanta était, dans de nombreux cas, une évidence. Les valeurs semblaient destinées à s'apprécier pour ceux qui pouvaient – ou qui voulaient – contracter des hypothèques. Et dans la grande majorité des quartiers de la ville, en particulier du côté est, les prix ont augmenté.

Mais après environ une décennie de reprise économique, s’il n’est pas aussi clair d’acheter une propriété maintenant. Nous avons demandé à neuf experts – tous des observateurs passionnés de la ville d'Atlanta – de parcourir les réponses épineuses et complexes à la question omniprésente: devriez-vous acheter une maison à Atlanta cette année? Ils se sont appuyés sur les données actuelles, les expériences personnelles et les opinions fortes pour créer des arguments pour et contre – ou quelque chose entre les deux.

Nous avons rassemblé les réponses ci-dessous avant l'apparition du nouveau coronavirus aux États-Unis. Comment sa propagation pourrait-elle affecter le marché du logement cette année? Lis ça.

Saba Loghman

Directeur des acquisitions, Empire Communities (anciennement EA Homes)

Nous en sommes aux premiers stades d'Atlanta qui devient une métropole dense. Avec cela vient une assurance profonde pour l'achat d'une maison.

La population de la ville devrait tripler et la zone métropolitaine devrait ajouter 2,5 millions de personnes d'ici 2040. Avec cette évolution, nous constatons une forte croissance de l'emploi. Atlanta compte aujourd'hui 15% d'emplois en plus par rapport au pic d'avant la récession, notre PIB a augmenté de 32% depuis 2012 et nous prévoyons de créer 305 000 emplois d'ici 2030.

Nous continuerons de constater une augmentation de la demande de logements. Cette demande est satisfaite par des stocks bas (actuellement 2,6 mois d'offre) et un marché contraint, entraînant une tendance à la hausse soutenue des prix des maisons. Seulement 25 800 unités unifamiliales ont été autorisées au cours des 12 derniers mois, contre 30 000 à 60 000 ou plus de permis annuels entre le début des années 90 et 2006.

Vingt vingt est une année avantageuse pour acheter une maison, car l'offre dans un proche avenir n'augmente pas pour s'adapter à notre croissance. Nous avons également les vents arrière compétitifs des milléniaux qui entrent dans l'âge privilégié de l'achat d'une maison, les capitaux propres des propriétaires approchant d'un niveau record et les revenus augmentent plus rapidement que les prix des maisons pour la première fois depuis 2012.

N'oublions pas non plus que l'hypothèque de 30 ans est rapidement passée de 4,8% l'an dernier à 3,5% aujourd'hui, ce qui rend l'achat en 2020 plus accessible que les années précédentes.

Ben Harris

Agent immobilier, Ansley Buckhead; Ansley Atlanta

Lorsque vous considérez les facteurs les plus importants pour décider d'acheter ou non une maison, tous les indicateurs avancés du marché indiquent un «Achat!» Retentissant.

La solidité de l'économie nationale dans son ensemble a entraîné un indice de confiance des consommateurs constamment élevé, ce qui est important pour soutenir le marché du logement. Ces deux facteurs travaillent à l'unisson pour établir une base solide pour la valeur actuelle des maisons et les taux d'appréciation attendus, ce qui en fait un moment extrêmement opportuniste pour les acheteurs potentiels d'entrer sur le marché immobilier.

Le facteur déterminant le plus important est peut-être les taux hypothécaires record. Ken Folds, vice-président des services bancaires hypothécaires à CenterState Bank, voit des billets à taux fixe de 30 ans dans la fourchette basse à moyenne de 3%, et les prévisions prédisent que ces taux bas record resteront disponibles pendant au moins les deux premiers trimestres de 2020.

Kit Sutherland

Ancien président de l'association de quartier de la Fourth Ward Alliance, qui a vécu en face du marché de Ponce City pendant près de deux décennies

J'aime vraiment Atlanta et je l'aimerai toujours. J'inviterais certainement les gens à déménager ici et – s'ils peuvent se le permettre – à acheter des maisons. Le défi serait d'identifier où acheter, car Atlanta compte actuellement de nombreux quartiers en évolution spectaculaire.

Autant j'aime le Old Fourth Ward, je pense que les prix de vente ont atteint des niveaux insoutenables, de sorte qu'une «correction du marché» (un si bel euphémisme) est inévitable. La question est de savoir quand cela pourrait-il arriver et à quel point cela pourrait-il empirer? Si j'étais un acheteur potentiel, avec de l'argent en main et une situation vie / travail stable, je pense que je magasinerais beaucoup, puis j'attendrais que les prix baissent dans un quartier que j'avais identifié comme souhaitable (pour moi) en termes de localisation , marchabilité, caractère, etc.

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Je ne dirais pas que quiconque achète une propriété en 2020 juste comme un investissement (ce qui signifie, parce que vous êtes convaincu que vous pourriez la revendre à un prix plus élevé dans un avenir prévisible). En général, je pense que le faire est tout simplement trop risqué; les acheteurs potentiels devraient acheter ce qu'ils veulent et peuvent se permettre, dans un quartier qui leur convient, en sachant qu'ils pourraient être là longtemps.

Bob Callner

Rénovateur résidentiel, président / propriétaire de Callner Properties

Oui! Achetez définitivement une maison en 2020. Voici pourquoi:

Comme la plupart des gens, quand j'ai acheté ma propre maison à Atlanta, j'étais très nerveuse. Est-ce le bon moment? Les valeurs vont-elles chuter et je vais perdre mon capital? J'ai sauté le pas et je me suis appuyé sur des données historiques qui disent que posséder une maison est toujours l'un des meilleurs endroits pour créer de la richesse.

Les taux d'intérêt sont incroyablement bas. Je me souviens d'avoir acheté une maison alors que les taux hypothécaires étaient de 18%. Je le jure! Et je ne l'ai pas chargé sur ma carte Visa. J'ai trouvé une offre incroyable à 12% et j'étais tellement excité. Et maintenant, les prévisionnistes estiment que les taux hypothécaires pour 2020 devraient se situer en moyenne autour de 3,7%.

Atlanta est l'endroit où il faut être. Il continue de dépasser et de dépasser les régions métropolitaines les plus connues du pays. Elle est régulièrement classée comme l'une des meilleures villes pour la croissance économique, l'accès aux transports (aéroport), le siège social de Fortune 500, les meilleures installations sportives, les établissements d'enseignement de classe mondiale, le temps doux et la liste est longue. Toutes les qualités qui en font un endroit où il fait bon vivre avec un marché du travail solide et un faible coût de la vie.

Je crois que la demande de logements restera forte, faisant de l'accession à la propriété à Atlanta un investissement solide.

«Il y a beaucoup de gens qui veulent vraiment acheter une maison pour s'installer à Atlanta, et je leur souhaite le meilleur. Mais pour tous ceux qui cherchent à gagner rapidement de l'argent et à passer à [another] projet immobilier, vous ne faites rien pour préserver l'histoire et l'héritage d'Atlanta, et vous n'en faites pas assez pour réellement aider Atlanta. "

—King Williams

King Williams

Animateur du podcast The Neighborhood Watch; réalisateur de The Atlanta Way: A Documentary on Gentrification; et auteur de la newsletter iamkingwilliams

"Où la gentrification va-t-elle se produire ensuite?" C'est l'une des cinq questions les plus fréquemment posées, et ma réponse est toujours: "Je ne suis pas votre agent immobilier personnel." Mon expérience: les gens aiment la gentrification, tant que cela ne leur arrive pas.

Cette année, nous devons faire un meilleur travail, y compris moi-même, pour expliquer les différences entre la gentrification et la revitalisation.

Il y a aussi beaucoup de gens qui veulent vraiment acheter une maison pour s'installer à Atlanta, et je leur souhaite le meilleur.

Mais pour tous ceux qui cherchent à gagner rapidement de l'argent et à passer à [another] projet immobilier, vous ne faites rien pour préserver l'histoire et l'héritage d'Atlanta, et vous n'en faites pas assez pour réellement aider Atlanta.

Bryan Gates

Agent immobilier, Bryan Gates Realty; PalmerHouse Properties

À mon avis, Atlanta est en retard par rapport à toutes les autres grandes régions métropolitaines. Les chiffres ont chuté ici énormément quand tout s'est arrêté avec le gros R.

L'immobilier commercial continue de prospérer à un rythme élevé pour les zones à zones d'opportunité, ce qui aide à créer des environnements de vie, de travail et de jeu, ou en d'autres termes, la durabilité pour que les communautés profitent de leurs quartiers. C'est le moment idéal pour acheter avec des taux d'intérêt bas. Il n'y a pas beaucoup d'inventaire pour chaque prix, mais cela vient avec le territoire, ou comment les temps sont passés dans les sous-zones, ce qui joue un rôle majeur.

Ben King

Gestionnaire de projet résidentiel Columbia, axé sur le développement de logements abordables

Il est pratiquement impossible de ne pas être gentrifiant à cause de la façon dont le système de logement est mis en place. Nous avons une pénurie de logements à l'échelle du métro, et peu importe si vous louez ou achetez.

Même si vous ne déménagez pas dans un quartier «en transition» et que vous finissez par changer cette communauté, vous offrez des loyers ou des prix des maisons partout où vous vous déplacez. Quiconque vous surenchérira finira par déménager dans le quartier en transition, et il fera de même pour quelqu'un d'autre.

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La seule façon de ne pas contribuer à cette dynamique est de travailler sur la réforme du système pour construire plus d'unités. La recherche montre clairement que la meilleure façon d'empêcher le déplacement des résidents existants et de réduire les prix du logement est de construire plus d'unités, tant au niveau du quartier qu'au niveau du métro. Réparer le système signifie réformer les systèmes de zonage et d'incitations, investir dans le transport en commun pour éliminer les coûts de stationnement et subventionner les unités inférieures au marché.

Patrick Peyer

Agent immobilier basé à Decatur, Keller Williams Realty Metro Atlanta

Le marché du printemps a commencé au début de cette année, de nombreuses propriétés recevant plusieurs offres, les acheteurs cherchant à profiter de taux d'intérêt qui ont chuté à moins de 4% et les vendeurs rivalisant pour profiter des faibles niveaux de stocks.

Sur le marché d'Atlanta, il y a actuellement 2,7 mois d'approvisionnement et un marché équilibré est de six à sept mois. Cela signifie qu'au rythme actuel des ventes de maisons, il faudrait moins de trois mois pour vendre chaque maison sur le marché si aucune nouvelle maison n'était inscrite.

Si vous sentez que vous êtes prêt à relever le défi, il n'y a pas de temps comme le présent quand il s'agit d'acheter une propriété dans l'ATL. La forte appréciation des huit dernières années a poussé les valeurs au-dessus des budgets de nombreux acheteurs, mais les loyers ont également augmenté.

Sommes-nous au sommet? Ne pariez pas sur la ferme.

Le prix de vente médian est passé de 272 000 $ à 287 500 $ en janvier 2020 par rapport à janvier 2019. C'est une augmentation de 5,7%, ce qui est supérieur à la moyenne historique nationale de 4%, mais nos prix des maisons sont bien en deçà de nombreuses grandes métropoles.

La forte confiance des consommateurs, le faible taux de chômage et l'essor des industries à Atlanta suggèrent tous que cette tendance se poursuivra dans un avenir prévisible.

Deanna Kansas

Agent immobilier, Atlanta Fine Homes Sotheby’s International Realty

Oui, acheter (et vendre) en 2020. L'achat d'une maison est une décision de vie importante; en vend un aussi. Bonne nouvelle: 2020 est le bon moment pour faire les deux.

Comment cela pourrait-il être? Des taux d'intérêt bas, une économie locale forte et une croissance démographique continue renforcent la demande. Les prix, les taux d'intérêt et une bonne économie font également plaisir aux constructeurs, augmentant ainsi l'offre. Bien sûr, tous les sous-marchés ne sont pas identiques, mais dans l'ensemble, Atlanta se porte très bien.

Selon nos données de 2019, les fermetures de maisons unifamiliales ont augmenté de 4%, les condos / maisons en rangée demeurant stables. Le prix des maisons unifamiliales a augmenté de 4%, tandis que celui des condos / maisons en rangée a augmenté de 6%.

L'inventaire des maisons unifamiliales a diminué de 3%, tandis que les condos / maisons en rangée ont augmenté de 23%. Les centres-villes et les plaques tournantes des banlieues surclasseront le marché global, les acheteurs favorisant les collectivités plus densément développées, notamment les restaurants et les commerces de détail.

En 2020, le prix des maisons d'entrée de gamme continuera de croître plus rapidement que les revenus. Les faibles taux d'intérêt et la pénurie de logements pour débutants continueront de faire grimper les prix. C'est particulièrement le cas pour les prix plus bas, car les constructeurs ont eu tendance à se concentrer sur des maisons plus chères et à plus haut profit et moins sur la reconstitution des faibles stocks de maisons d'entrée de gamme.

«Je dirais que nous allons potentiellement perdre une génération de membres de la communauté, parce que le bâton qui devrait passer se situe dans cette tranche d'âge maintenant, où ils commencent à être enracinés, à être voisins les uns des autres, à échanger dans la communauté. . Malheureusement, ce n’est pas le cas; ce n'est pas ce qui se passe. "

—Donell Woodson

Donell Woodson

Membre du conseil d'administration de Historic District Development Corporation, l'un des plus anciens groupes de développement communautaire d'Atlanta, qui vise à préserver les logements abordables dans Old Fourth Ward

On me pose cette question lorsque je voyage à travers le pays, faisant de la formation et du conseil. On me pose des questions sur le logement à Atlanta: est-ce un bon moment? Que faites-vous en réponse au monstre de la gentrification et au monstre du marché immobilier? Je pense que c'est toujours le meilleur moment pour acheter, et toujours le pire, c'est ma réponse. Vous ne trouverez jamais un mélange parfait ou idéal des deux avec une ville en croissance et en mutation. Ce que nous découvrons, c’est la capacité de développer des logements pour tous. Et les décisions doivent être prises avec tous autour de la table.

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Ce que nous ne disons pas, pour être franc, c'est que la gentrification est horrible. Nous disons que lorsque vous avez un plan et une approche complets qui incluent tout le monde, la gentrification peut réellement bénéficier à un endroit. Mais quand c'est un plan pour développer le quartier sans ces voisins originaux, ou une variété d'options pour tout le monde, alors ça va devenir exclusif, même si ce n'est pas votre intention. C'est ce que fait le marché immobilier, la construction et la vente de transplantations dans le quartier. Pas pour ceux qui vivent réellement dans le quartier. C'est donc le problème avec [the question] "Est-ce un bon ou un mauvais moment pour acheter?"

Pour ceux qui vivent dans le quartier, c'est une période horrible, car personne ne considère à quoi ressemble un logement – ou une échelle de logement – pour eux. Tout le monde le construit pour ceux qui viennent, ou tout simplement pour voir un retour sur investissement, puis en s'attendant à ce que les gens puissent se permettre de vivre ici. Le constructeur établit la barre financière pour ce que sera le logement. Nous le voyons sur le terrain, où même nos barmans et nos serveurs dans ces nouveaux restaurants et appartements ne peuvent pas se permettre de vivre dans le quartier.

Préservation, restauration et développement – si ces trois groupes peuvent se réunir, ce serait le meilleur moment pour acheter un logement dans la ville. Nous ne pensons pas seulement au développement d'un emporte-pièce. La plupart du temps, le marché nous oblige dans une seule direction: construire uniquement du haut de gamme. Cela ne va tout simplement pas gagner. Cela en fait le pire moment. Nous allons continuer d’hémorragier les «anciens résidents» – c’est le genre de truc de PC dont on peut parler, ces gens qui sont ici depuis si longtemps. Mais les jeunes qui sortent, c'est une zone grise.

Des jeunes, j'entends dire qu'ils ne peuvent pas se permettre Atlanta. C’est la réponse écrasante des habitants de la ville. Malheureusement, ils disent: «Nous n'avons pas d'option; nous ne pouvons pas retourner dans la banlieue où se trouvent nos parents, car cela reflète la ville en termes de prix. » Cette incapacité à trouver un logement qui leur donne la possibilité d'accéder à la propriété, ils ne peuvent pas se le permettre, en raison de la vitesse à laquelle nous avons évolué au cours des trois dernières années. La très grande majorité, c’est le problème; ils pensent que la seule option est de ne pas vivre ici. Ce qui signifie également que vous ne travaillez pas ici non plus, car une fois qu'ils ont quitté la ville, cela ne vaut pas la peine de revenir.

Je dirais que nous allons potentiellement perdre une génération de membres de la communauté, parce que le bâton qui devrait passer se situe dans cette tranche d'âge maintenant, où ils commencent à être enracinés, à être voisins les uns des autres, à échanger dans la communauté. Malheureusement, ce n’est pas le cas; ce n'est pas ce qui se passe.

Les réponses aux entretiens ont été légèrement modifiées pour plus de clarté et de longueur.

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