Historiquement, le remodelage est moins cher que la construction à partir de zéro. Dans la région de la baie, ce n'est plus toujours vrai, sauf si vous êtes déjà propriétaire de la maison que vous prévoyez de rénover.

Estimation des nouvelles constructions dans la région de la baie

Si vous excluez le coût du terrain, une nouvelle construction résidentielle dans la région de la baie peut coûter aussi peu que 250 $ à 300 $ par pied carré. À 300 $ le pied carré, une maison de 1 500 pieds carrés coûte 450 000 $, hors terrain. Ce coût suppose plusieurs choses:

  • Le terrain à bâtir est relativement plat.
  • Les plans proviennent d'un concepteur à moindre coût plutôt que d'un architecte agréé.
  • Il n'y a pas de "pièges" bureaucratiques du service du bâtiment qui émergent lorsque les plans de construction sont soumis.
  • Les futurs propriétaires n'ont pas d'exigences particulières et sont satisfaits d'un processus de construction relativement budgétaire et d'un logement légèrement plus petit que la moyenne.
  • Malheureusement, les terrains à bâtir de la région de la baie ajoutent généralement entre 150 000 $ et 1 500 000 $ de plus au coût global. En juillet 2017, par exemple, un petit terrain de 0,17 acre dans les appartements d'Oakland était à vendre pour 185 000 $. Beaucoup à San Francisco se vendent beaucoup plus, souvent pour plus d'un million de dollars. Une liste Zillow de juillet 2017 de 16 lots à vendre à San Francisco offrait un seul lot constructible pour moins de 600 000 $.

    Étonnamment, les coûts de logement dans la région de la baie ont atteint un niveau qui rend le scénario de construction décrit ci-dessus – une modeste maison neuve de 1 500 pieds carrés avec des coûts totaux d'environ 600 000 $ lorsqu'elle est construite sur un terrain de 150 000 $ – une bonne affaire qui peut être moins chère que d'essayer d'acheter et de remodeler un "fixateur supérieur". De manière réaliste, cependant, aucune option – acheter un fixateur et remodeler ou acheter beaucoup et construire à partir de zéro – n'est disponible à San Francisco pour quiconque ne peut pas supporter une hypothèque de plus d'un million de dollars.

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    Rénovation d'une maison que vous possédez déjà

    Historiquement, les professionnels de l'immobilier ont supposé que rénover une maison coûte généralement moins cher que d'en construire une à partir de zéro. En Californie en 2017, cette hypothèse doit être nuancée. Si le rénovateur est déjà propriétaire de la maison, cette hypothèse est toujours valable. Lorsque le budget d'un rénovateur est limité, il a la possibilité de réduire les plans au besoin; le remodelage ne pourrait être rien de plus qu'une cuisine mise à jour, des salles de bains mises à jour et la rénovation des murs et des sols existants. Le remodelage d'une maison existante de cette façon pourrait coûter moins de 100 000 $, bien que 150 000 $ rendraient le processus budgétaire moins rigoureux.

    L'ajout d'un nouveau toit et d'un nouveau revêtement ajouterait de 40 000 $ à 80 000 $ au coût de rénovation d'une maison de 1 500 pieds carrés. Cela suggère qu'un remodelage assez important de cette maison coûterait entre 140 000 $ et 230 000 $ – bien moins que les 600 000 $ requis pour acheter un petit terrain dans une banlieue de Bay Area peu tendance, puis y construire une maison de 1500 pieds carrés.

    Acheter un fixateur-supérieur et remodeler

    Si la comparaison est faite, cependant, entre la construction d'une nouvelle maison à partir de zéro et l'achat d'un fixateur à rénover, l'hypothèse historique selon laquelle le remodelage coûte moins cher ne devrait pas se vérifier dans l'environnement résidentiel du 21e siècle en Californie. La Californie est au milieu d'une crise du logement sans précédent, le produit d'une forte demande, d'un stock de logements limité, de lois de zonage et de construction difficiles et d'un taux de construction neuf qui tombe bien en dessous de la croissance démographique.

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    En conséquence, l'achat d'un fixateur supérieur dans l'environnement californien actuel peut en fait coûter plus cher au pied carré avant de le rénover que de le construire à partir de zéro. Cela semble fou – et, vraiment, c'est fou – mais une analyse immobilière Paragon 2016 a rapporté que le coût moyen d'un fixateur supérieur de San Francisco, avant rénovation, était de 920 000 $!

    Sur la base des coûts, San Francisco est le pire cas de la Bay Area, mais pas autant. En 2016, les prix des maisons à Oakland ont augmenté encore plus rapidement qu'à San Francisco, augmentant de plus de 16% sur 12 mois. Un fixateur supérieur à Oakland est toujours moins cher qu'à San Francisco, mais avec beaucoup de ventes pour plus de 500 000 $, le coût en pieds carrés après rénovation n'est probablement pas moins cher que de construire à partir de zéro.

    The Bottom Abordability Line

    Les généralisations sur un marché du logement complexe ne tiennent presque jamais entièrement vrai; il y aura toujours des exceptions. Mais quelques conclusions peuvent être tirées:

  • En 2017, ni acheter un terrain et construire votre propre maison à San Francisco, ni acheter un fixateur à San Francisco et le rénover ne sont abordables pour quiconque a moins d'un revenu à six chiffres.
  • L'hypothèse historique selon laquelle le remodelage est moins coûteux que la construction d'une nouvelle maison n'est vraie que si vous en êtes déjà propriétaire. Sinon, dans la région de la baie, c'est un coup de pouce parce que même le fixateur que vous pourriez acheter va coûter cher.
  • Profiter d'une échappatoire au code du bâtiment

    Il y a une circonstance où une rénovation complète coûtera moins cher que la construction à partir de zéro. Si vous possédez, disons, une épave de 600 pieds carrés d'une maison, au lieu de la démolir et de la construire à partir de zéro, considérez les avantages de conserver suffisamment de la maison existante pour la qualifier de remodelage en vertu du Code universel du bâtiment ( UBC) ou la variante opérationnelle dans votre localité particulière. En bref, vous devez conserver les fondations et l'un des murs de la maison que vous avez actuellement. Vous pouvez, dans certaines limites, ajouter à cette fondation pour créer une maison plus grande. Vous pouvez également renforcer la fondation existante (mais vous n'avez plus besoin de le faire avec le code strict actuel). Même le seul mur que vous conservez peut être intégré presque entièrement dans un nouveau mur. Le montant d'argent que cela vous permet d'économiser sur la construction à partir de zéro dépend des détails de ce que vous avez maintenant et de ce que vous avez l'intention de construire, mais comme tout entrepreneur vous le dira, les économies seront importantes.

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