L'autre jour, un de mes amis a fait valoir que la construction d'une nouvelle maison est plus rentable que l'achat d'une propriété existante.

Sa nouvelle maison est presque terminée et sera prête à emménager dans environ trois semaines – elle est donc naturellement excitée. De plus, a-t-elle dit, elle économisera toutes sortes d'argent parce qu'elle a construit.

Pendant que je comprenais son excitation, j'ai trouvé cette partie déroutante. La construction d'une nouvelle maison était-elle vraiment moins chère? Veuillez dire que ce n'est pas le cas.

Elle a poursuivi en expliquant que sa nouvelle maison était livrée avec une garantie sur sa construction et ses composants individuels, ce qui lui permettrait d'économiser de l'argent si sa maison avait des défauts de structure.

"De plus, je n'aurai pas à remplacer un toit ou un climatiseur pendant une décennie", a-t-elle déclaré. Étant donné que tout dans sa nouvelle maison serait directement sorti de la boîte, elle se sentait à l'abri de bon nombre des coûts surprise de l'accession à la propriété dont nous nous plaignons tous.

Pourquoi la construction coûte généralement plus cher

Je voulais creuser plus profondément, j'ai donc contacté un éventail d'experts sur le sujet. Comme je le soupçonnais, il n'y a pas de règle stricte et rapide. Tout comme l'énigme «louer contre acheter», le coût de la construction par rapport à l'achat dépend d'un certain nombre de facteurs – dont certains ne sont même pas sous notre contrôle.

Pourtant, les chiffres ne mentent pas vraiment. Selon la National Association of Home Builders, le prix médian d'une maison neuve aux États-Unis était de 301 400 $ en février 2016, tandis que le prix médian d'une maison existante était de 212 300 $.

Cette disparité peut s'expliquer au moins partiellement par l'idée que ceux qui en construisent de nouveaux investissent souvent dans des maisons plus grandes et plus luxueuses. L'âge médian d'une maison existante occupée par son propriétaire aux États-Unis est de 37 ans, selon le NAHB. À l'époque où une telle maison a été construite, vers 1979, la taille médiane d'une maison nouvellement construite était de 1 645 pieds carrés. En 2014, la nouvelle maison de taille moyenne atteignait 2 453 pieds carrés. Une maison qui est presque 50% plus grande va certainement coûter plus cher.

Cependant, la plupart des experts s'accordent à dire que la construction de nouveaux bâtiments coûte tout simplement plus cher en amont. Voici quelques raisons:

Bénéfices du constructeur: Toute nouvelle construction va inclure une certaine attente de profit, ce qui explique en partie la construction d'une maison coûte plus cher que l'achat d'une maison existante, explique le fondateur de Beacon Real Estate, Stephen Maury.

«Un facteur contributif est la marge bénéficiaire qu'un constructeur immobilier devra nécessairement fixer à son coût de construction», explique Maury. «Les vendeurs de maisons plus anciennes sont moins préoccupés par les coûts de remplacement que par la réalisation d'un profit sur leur investissement», dit-il. «De plus, ces propriétaires auront bénéficié d'une appréciation de la valeur au fil des ans depuis qu'ils ont construit ou acheté leur maison.»

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Politiques énergétiques ou codes du bâtiment plus stricts: Un exemple où la construction de nouveaux bâtiments peut coûter plus cher, c'est lorsque les codes et les règles ont changé au fil des ans, explique Maury. «Selon l'âge de la maison existante, il peut être nécessaire de construire de nouvelles maisons selon un code de l'énergie plus strict, pour résister à des vents plus forts ou à une altitude plus élevée en fonction des nouvelles projections FEMA des risques d'inondation.»

Ensuite, il y a des mises à niveau qui sont volontaires. Une tendance actuelle est la construction de maisons «vertes» ou respectueuses de l'environnement, explique Andrew Leff, directeur national des constructeurs de Bank of America. De nombreuses maisons nouvellement construites sont livrées avec des certifications énergétiques couvrant tout, des toits aux ensembles d'appareils, tandis que de nombreuses maisons existantes ont été construites à l'origine selon des normes inférieures.

Là encore, investir dans une maison écoénergétique pourrait être un meilleur investissement à long terme, explique Leff. «Bien que les maisons respectueuses de l'environnement puissent coûter plus cher à construire, cela pourrait vous faire économiser plus d'argent à long terme en termes de factures d'énergie.»

Le coût du terrain: Lorsque vous achetez une maison existante, le coût du terrain l'accompagne. L'achat d'une nouvelle maison, d'autre part, signifie généralement la chasse au terrain parfait en premier. Et cela peut coûter cher, explique Yariv Bensira de la société immobilière Hyde Capital et de la société de gestion d'investissements Lennox Companies.

"D'après mon expérience, si vous cherchez à acheter ou à construire dans une zone à forte demande, le coût d'achat d'un terrain, puis la construction d'une nouvelle maison est plus cher que l'achat d'une maison existante", explique Bensira. «Le coût du terrain [by itself] pourrait être comparable ou proche du coût d'une maison existante, donc si vous ajoutez les coûts de construction, les permis et le temps nécessaires, vous envisagez une proposition beaucoup plus chère. "

La hausse des coûts des matériaux: Lorsqu'une maison existante – et en particulier une maison plus ancienne – a été construite avec des matériaux achetés il y a longtemps, les nouvelles maisons nécessitent de nouveaux matériaux qui peuvent être beaucoup plus chers.

«Les matériaux de construction et les coûts de construction continuent d'augmenter», explique l'investisseur immobilier Mark Ferguson d'Invest Four More. «Les permis de construire deviennent plus chers.» Bien que ces coûts puissent varier d'une maison à l'autre, l'augmentation des coûts d'approvisionnement a tendance à faire grimper les prix des maisons neuves dans tous les domaines.

Les coûts cachés de la construction d'une nouvelle maison

En plus des nombreux coûts connus et communs qui font de la construction d'une nouvelle maison une proposition coûteuse, une multitude de coûts cachés peuvent également faire augmenter le prix de la construction. Bien que certaines de ces dépenses soient évidentes si vous y pensez vraiment, elles attrapent toujours les gens au dépourvu de temps en temps – et peuvent envoyer votre budget de construction par la fenêtre.

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Quels sont certains de ces coûts cachés? Les experts interviennent:

  • Habillages de fenêtre: "Ceux-ci viennent généralement avec une maison existante, mais peuvent s'additionner rapidement si vous avez beaucoup de fenêtres ou si certaines sont personnalisées", explique l'investisseur immobilier et consultant Eilene Wollslager.
  • Aménagement paysager: «La plupart des nouvelles constructions n'incluent pas d'aménagement paysager ou n'incluent que l'aménagement paysager avant», explique Wollslager. «Selon la taille de votre pelouse et le détail de l'aménagement paysager, cela peut ajouter des milliers de dollars.»
  • Frais accessoires aléatoires: Il y a toujours des coûts inattendus, explique Wollslager. Ces «extras» peuvent inclure des éléments comme des fournitures pour accrocher des tableaux, des articles de décoration (vos anciens ne semblent jamais correspondre au style de la maison neuve), des câbles supplémentaires et des prises électriques (ils ne semblent jamais être là où vous pensiez qu'ils devraient aller) , clés supplémentaires et ouvre-portes de garage. «Il y a toujours une myriade de petites dépenses qui, si vous les additionnez, peuvent entraîner des dépenses considérables», dit-elle. "Étant donné que ces événements ne se produisent pas toujours en même temps, ils sont souvent négligés dans le cadre des dépenses."
  • Meubles: Si vous construisez une maison plus grande, vous pourriez être surpris de voir combien de meubles supplémentaires vous avez besoin. Et que vous ayez vraiment besoin de plus de meubles ou non, vous constaterez peut-être que vos anciennes pièces ne fonctionnent pas aussi bien dans votre nouvel endroit.
  • Finitions améliorées: «Le plus gros coût surprise dans la construction d'une nouvelle maison dans une ville apparaît généralement avec des mises à niveau personnalisées», explique l'agent immobilier de l'Oregon Kim Crieger. Ajoutez au fait que la plupart des constructeurs mettent d'abord la peinture, la plomberie et le revêtement de sol les moins chers. Que vous souhaitiez mettre à niveau ces finitions maintenant ou ultérieurement, vous devrez les payer.
  • Allées: Avec une propriété de campagne en particulier, les dépenses imprévues les plus courantes sont la construction de routes et / ou d'entrées, explique Crieger. «Cela coûte généralement beaucoup plus que ce que les acheteurs anticipent et est souvent considéré comme acquis.»
  • Clôtures: Si vous voulez une attente d'intimité et avez des voisins proches, la construction d'une clôture peut être une nécessité. Selon le type et la taille de la clôture, cela peut ajouter plusieurs milliers de dollars ou plus au coût de construction d'une nouvelle maison.
  • Et la liste continue encore et encore. Selon la taille, l'emplacement et la géographie de votre maison, vous pourriez être prêt à tout, des systèmes de gicleurs personnalisés aux systèmes d'alarme. À la fin de la journée, il n'y a pas de limite aux «extras» dont vous pourriez avoir besoin lorsque vous construisez une nouvelle maison à partir de zéro.

    The Bottom Line

    Comme pour toute autre chose, la différence de coût entre la construction d'une nouvelle maison et l'achat d'une maison existante dépend de toute une série de facteurs. La taille et le type de maison qui vous intéressent joueront certainement un rôle, ainsi que l'emplacement dans lequel vous espérez vous retrouver.

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    Pour évaluer les avantages et les inconvénients de chaque option, Maury suggère de passer au crible certaines de vos options et les coûts potentiels avec un courtier immobilier. Commencez par rechercher les maisons disponibles à vendre. Ensuite, une fois que vous en avez trouvé un, recherchez les terrains disponibles où vous pourrez peut-être construire une maison similaire.

    Si l'idée de construire une maison vous intrigue, parlez-en à un entrepreneur et demandez-lui de faire construire une nouvelle maison dans un style similaire à celui que vous aimez. Découvrez le prix au pied carré de la construction, ajoutez le coût du terrain, puis comparez le total au coût de maisons existantes similaires. Assurez-vous simplement de prendre en compte tout ce qui pourrait être impliqué, y compris certaines des dépenses cachées et inattendues que les gens ne planifient pas toujours.

    Quoi qu'il en soit, n'écoutez pas les agents immobiliers, les constructeurs ou même les amis qui disent qu'une façon est certainement moins chère que l'autre. Avec autant de facteurs en jeu, il est impossible pour quiconque de savoir avec certitude. La construction d'une maison de démarrage moins chère pourrait être moins coûteuse pour une personne, alors que l'achat d'une maison existante et l'ajout de mises à niveau personnalisées pourraient faire exploser le budget du logement d'une autre personne.

    À la fin de la journée, il vaut mieux pécher par excès de prudence et exécuter tous les chiffres par vous-même. Que vous construisiez ou achetiez, la meilleure décision que vous puissiez prendre est éclairée.

    Avez-vous déjà construit une maison? Si oui, quelles sont les dépenses surprises à prévoir? Selon vous, lequel coûte le plus cher – construire ou acheter?

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