On dit généralement aux acheteurs de maison qu'ils font un excellent investissement en achetant leur résidence principale.

Les maisons sont vendues comme des outils de création de richesses – un moyen d'échapper au «gaspillage d'argent» sur le loyer. Mais est-il vraiment correct de considérer la maison dans laquelle vous vivez comme un investissement approprié, comme des actions ou des obligations?

La réponse peut dépendre du contexte de la question.

En dehors des investisseurs immobiliers professionnels, la plupart des Américains moyens pensent que l'appréciation des prix est le principal moyen pour leur maison de s'enrichir au fil du temps. Les gens pointent souvent des exemples anecdotiques, comme un grand-parent qui a acheté une maison pour 15 000 $ en 1960 qui vaut 150 000 $ aujourd'hui et suppose que c'est une évidence.

Il est important de réaliser que même un exemple aussi incroyable que celui ci-dessus ne représente qu'une appréciation annualisée de 3,5%. C'est en ligne avec l'inflation sur la même période. Il y aura des explosions et des ralentissements, mais en termes corrigés de l'inflation, l'appréciation réelle moyenne des maisons unifamiliales est assez proche de zéro sur de longues périodes.

Il y a cependant une bonne nouvelle: si la valeur de votre maison ne dépassera probablement pas l'inflation, elle vous fera économiser de l'argent sous la forme de paiements de loyer abandonnés en cours de route.

Cependant, vous devez faire attention à la façon dont vous calculez le loyer que vous économisez. La plupart des gens estiment cela en estimant combien leur maison serait louée annuellement, et en supposant que c'est ce qu'ils économisent chaque année en devenant propriétaire. Mais ce n'est pas tout à fait vrai.

Imaginez un instant que vous n'êtes tout simplement pas autorisé à posséder une maison. Vous êtes obligé de louer. Quel type de location choisiriez-vous? Combien paieriez-vous par an, sachant que l'argent est dépensé sans constitution de capitaux propres? Votre réponse honnête à cette question est une estimation plus réaliste du loyer que vous renoncez en étant propriétaire d'une maison. Considérez cela comme le «revenu» annuel que vous percevez de votre investissement au-delà de l'inflation.

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Maintenant, la mauvaise nouvelle: posséder une maison entraîne également des dépenses. Vous devez soustraire les frais d'assurance annuels, les taxes foncières et un coût d'entretien estimé des "revenus" de location calculés auparavant. Une fois que vous avez fait cela, vous avez un chiffre précis pour le retour réel annuel sur votre investissement. Divisez cela par la valeur de votre maison et vous obtenez un taux de rendement réel annuel que vous pouvez comparer à d'autres options d'investissement, comme les actions et les obligations.

Vous remarquerez peut-être que toute discussion sur une hypothèque a été laissée de côté ici. Il est vrai que l'utilisation d'un prêt hypothécaire comme levier peut augmenter le rendement en espèces d'un investissement immobilier, de la même manière que le trading sur marge peut augmenter les rendements boursiers.

Cependant, toutes les formes de levier comportent un risque accru.Par conséquent, afin de comparer des pommes avec des pommes, vous devez d'abord garder les choses simples et considérer les rendements immobiliers comme si vous payiez en espèces pour votre maison.

La pensée traditionnelle conduit les gens à croire que l'achat de maisons de plus en plus grandes ne pose aucun problème, car les retours sur cette échelle d'investissement avec le prix payé. Sur la base du cadre développé ci-dessus, vous pouvez voir que ce n'est tout simplement pas vrai.

L'appréciation des prix est engloutie par l'inflation, de sorte que la seule chose qui reste dans votre calcul du retour sur investissement est la renonciation aux loyers. Le montant que vous économisez en loyer n'augmente pas lorsque vous achetez une maison plus grande, donc en dépensant plus, vous diluez votre rendement.

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La conclusion logique est que l'achat d'une maison moins chère vous coûte moins d'argent (et vous rend plus riche) au fil du temps. Cela ressemble presque au bon sens, mais c'est un point fondamental qui est perdu pour trop de gens, qui sont souvent gonflés par les agents immobiliers sur le bien-fondé d'acheter plus.

C'est une façon dont votre résidence principale est très différente des instruments d'investissement comme les actions ou les obligations. Si vous achetez deux fois plus d'un fonds indiciel boursier, vous gagnerez exactement deux fois plus d'argent et votre pourcentage de rendement restera constant. Lorsque vous achetez une maison plus grande pour vous-même, vous payez un supplément pour le luxe, et il est logique que votre pourcentage de retour global, en termes purement financiers, diminue.

Un piège de plus que les gens deviennent parfois la proie tient compte de manière inappropriée de la valeur de leur maison dans les calculs de retraite.

La valeur nette de votre maison fait très certainement partie de votre valeur nette, mais la principale façon de la transformer en capital investissable consiste à vendre votre maison. Si vous ne prévoyez pas vendre votre maison, il n'est probablement pas logique de tenir compte de la valeur nette du logement dans les projections de revenu de retraite.

Supposons que vous possédiez une maison de 250 000 $, ainsi que 750 000 $ d'investissements et aucune dette. Votre valeur nette est de 1 million de dollars. Si vous prévoyez de prendre votre retraite en utilisant la règle des 4%, vous pourriez conclure que vous pouvez vous retirer en toute sécurité et vivre avec 40 000 $ par an, mais ce n'est pas vraiment correct.

Dans le cas de la retraite, il vaut mieux considérer une maison payée comme quelque chose qui réduit votre coût de la vie plutôt que comme un actif générateur de revenus. Le retraité hypothétique ci-dessus n'a vraiment qu'un taux de retrait sûr de 30 000 $ par an (4% de 750 000 $) s'il utilise la règle des 4%.

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La maison dans laquelle vous vivez peut certainement être un outil de création de richesse, mais il est important d'avoir des attentes réalistes quant à la façon dont elle pourrait fonctionner en tant qu'investissement.

Le principal avantage que vous obtenez de votre maison est la possibilité d'éliminer les frais de location de votre vie. C'est à vous de vous assurer que cet avantage vaut ce que vous payez. Ne vous laissez pas convaincre que plus vous investissez dans votre maison, plus vous deviendrez riche. Ce n'est généralement pas vrai.

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