Devriez-vous acheter une maison ou en louer une? On répond généralement à cette question classique par des calculs impliquant un acompte et des versements hypothécaires. Il y a une meilleure façon.

Pensez à une maison comme vous le feriez pour un stock. Découvrez le P / E – le rapport prix / bénéfice. (Nous utiliserons le revenu de location potentiel d'une propriété, moins les dépenses, pour calculer le E dans ce P / E.) Si ce rapport est élevé, la maison n'est pas une bonne affaire, sauf si vous vous attendez à une appréciation rapide des prix où vous achetez .

Nous allons effectuer cet exercice sur trois propriétés: une maison hypothétique dont le prix est à la médiane nationale, une offre réelle d'un penthouse à Manhattan et une part dans une entreprise qui possède 79 962 appartements.

Et l'hypothèque? C’est un calcul distinct. Encore une fois, pensez aux actions. Netflix (croissance élevée, P / E élevé) est-il un meilleur achat qu'ExxonMobil (croissance faible, P / E faible)? La réponse n'a rien à voir avec l'endroit où vous obtenez l'argent pour acheter les actions. Que vous payiez avec un cadeau de votre oncle ou avec un prêt sur marge de votre courtier, cela ne change pas si un stock est un achat.

Séparer la question du financement vous amène à des conclusions différentes quant à savoir si une propriété est une bonne affaire. Vous verrez, avec cet appartement de Manhattan, que la valeur locative est considérablement inférieure au paiement mensuel qui serait dû par un acheteur utilisant une grosse hypothèque. Mais le prix de l'appartement n'est pas tellement en décalage avec sa valeur locative. Le P / E de cette maison est élevé mais tolérable.

Pour calculer les revenus d'une maison, commencez par sa valeur locative, puis soustrayez les frais d'exploitation comme les taxes foncières et les assurances. Il y a autre chose à déduire: les dépenses en capital.

Ce que nous essayons de comprendre, c'est ce que Warren Buffett appelle les «gains du propriétaire». C’est l’argent généré par une entreprise que le propriétaire peut retirer en toute sécurité. Les investisseurs naïfs négligent l'élément de ligne capex. Il est déraisonnable, dit le sage de l'investissement, de s'attendre à ce que la fée des dents paie pour de nouveaux équipements.

Question pour un acheteur de maison aux yeux étoilés qui représente une arrière-cour avec une balançoire et une clôture pour chien: quel est votre budget pour remanier le toit? Creuser le champ septique? Dans un sondage publié l'été dernier par Freedom Debt Relief, trois propriétaires sur cinq ont déclaré que les réparations et l'entretien entraînaient plus d'efforts et de coûts que prévu. La moitié des répondants ont eu de mauvaises surprises de leurs impôts fonciers.

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Tenez compte des dépenses d'investissement et les revenus reviennent à un propriétaire. En supposant que vous ne louez pas la propriété, vous prenez ces revenus sous forme d'espace de vie. Les prix payés pour ces sources de revenus varient considérablement. Vous paierez probablement entre 40 $ et 50 $ pour obtenir un dollar de revenus annuels du propriétaire d'une modeste maison de banlieue, la médiane nationale décrite ci-dessous. Le P / E monte jusqu'à quelque chose comme 50 ou 60 dans une ville glamour, comme San Francisco ou New York, où la demande est élevée et l'offre est serrée. Le P / E sur une société d'appartements cotée en bourse pourrait être de 30 ou moins.

Comme pour les actions, donc pour l'immobilier: le rendement total d'un investissement est la somme de ses bénéfices et de son appréciation. La plupart des acheteurs de maison ont probablement en tête un taux d'appréciation annuel somptueux comme 5% ou 10%. Leur enthousiasme doit être freiné.

Pour des données sur ce point, nous nous tournons vers Robert Shiller, l'économiste le plus connu pour avoir publié un livre il y a 20 ans décriant la bulle boursière, Irrational Exuberance. Il a depuis mis à jour ce tome au bon moment; il reste sceptique quant aux actifs négociés à des P / Es raides.

Gains de prix chaleureux

Depuis 1890, la véritable appréciation des prix des maisons, selon l'économiste Robert Shiller, a été en moyenne de 0,4% par an.

Le graphique ci-dessus trace un indice Shiller des prix des logements ajustés à l'inflation sur 130 ans. Il s'incline, mais au rythme endormi de 0,4% par an. Pourquoi un taux d'appréciation si maigre? L'adage sur la terre, qu'ils n'en font plus, est trompeur. Dans la plupart des pays, il y a beaucoup de place pour la croissance, que ce soit en banlieue ou dans le ciel. Le taux d'appréciation suit de près la modeste hausse des coûts de construction.

Donc, si vous achetez une maison moyenne dans une ville moyenne à 43 fois les revenus, vous obtenez un rendement de 2,3% sous forme d'espace de vie et vous pouvez vous attendre à un rendement réel de 0,4% de l'appréciation. Rendement réel total, 2,7%. C'est bon. Ce n'est pas fabuleux.

Notre prochaine étude de cas concerne un appartement rénové de 2 chambres sur 77th Street à Manhattan. L'unité au dernier étage a 1 300 pieds carrés d'espace plus 415 pieds carrés de terrasse. Il y a beaucoup de balcons dans l'Upper East Side et certains ponts de toit partagés, mais les terrasses sont rares. Ce condo est dans un quartier très recherché.

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Cet appartement de 1300 pieds carrés situé dans l'Upper East Side Manhattan, à vendre à 1,9 million de dollars, dispose d'une terrasse de 415 pieds carrés et d'un P / E élevé de 56.

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C'est cher. Le prix demandé est de 1,9 million de dollars, soit 56 fois mon estimation de la valeur locative nette (ce qu'un locataire paierait, moins tous les coûts supportés par le propriétaire). Votre rendement annuel serait alors de 1,8%. Un cas haussier peut cependant être fait pour l'appréciation. Bien que le marché des copropriétés et des coopératives à Manhattan ait été faible ces derniers temps, ses performances à long terme sont bien supérieures à la moyenne. (Le courtier du condo, Sandra Balan de Brown Harris Stevens, dit que les prix ont mieux que doublé au cours des 21 années où elle est dans l'entreprise.) Mettez 1% pour une appréciation au-delà de l'inflation et vous obtenez 2,8% pour un rendement annuel réel .

À partir de statistiques par pied carré sur les locations haut de gamme à New York et en accordant un certain crédit à l'espace extérieur, vous pouvez trouver une valeur mensuelle de 8000 $ pour cet espace. (Balan dit que 9 000 $ est un meilleur chiffre.) Zillow et StreetEasy estiment les coûts de transport mensuels à près de 12 000 $ pour une personne qui finance avec une grosse hypothèque. Cela explique pourquoi la propriété n'a pas d'acheteur sept mois après sa mise sur le marché.

Le milliardaire Sam Zell vous vendra un morceau de sa chaîne d'appartements via son FPI coté en bourse, Equity Residential.

PHOTO: JEFF SCIORTINO

Séparer le financement de la décision d'achat, cependant, place l'économie dans une perspective différente. Si nos prévisions haussières de hausse des valeurs à Manhattan sont conformes à l'objectif, la valeur locative dépassera éventuellement le coût de possession. Cette propriété est un achat plausible sinon criard pour quelqu'un avec des poches profondes qui veut y vivre. Cela ne fonctionnerait probablement pas pour un investisseur qui envisage de le louer.

Le dernier exemple sera la chaîne d'appartements de Sam Zell. Une part d'Equity Residential (ticker, EQR) est au prix de 24 fois l'estimation de 3,15 $ pour les revenus du propriétaire en 2020. Cela représente un rendement annuel de 4,2%.

Appréciation? Limité, je pense. La plupart des actifs d’EQR se trouvent à New York, en Californie et à Seattle. Ces localités ont connu des gains considérables dans les prix des maisons occupées par leur propriétaire. Mais ils sont dirigés par des politiciens qui condamnent les capitalistes, en particulier les propriétaires. L'entreprise aura la chance de maintenir ses loyers à la hausse des coûts. Si ces 3,15 $ suivent le rythme de la vie, votre appréciation réelle est de 0% et votre rendement total est de 4,2%.

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Avant d'acheter quoi que ce soit, évaluez sa valeur locative et soustrayez une allocation honnête pour les coûts, présents et futurs. Pensez aux coûts de transaction. Celles-ci sont négligeables sur les parts de fiducies de placement immobilier comme EQR mais très élevées sur les maisons, en particulier dans des endroits, comme New York, avec des droits de mutation.

Pensez aussi aux impôts sur le revenu. Ils préfèrent les propriétaires aux locataires. Bien que les déductions pour les impôts fonciers et les intérêts hypothécaires aient été pour la plupart annihilées par la baisse d'impôt de Trump, il reste le puissant avantage pour les propriétaires de ne pas avoir à déclarer leur propre valeur locative comme revenu. Une grande partie du rendement d'EQR, en revanche, prend la forme d'un revenu ordinaire fortement imposé.

Pensez au krach boursier de cette semaine. Cela rend EQR moins cher. Il pourrait en être de même pour les appartements à croûte supérieure dans la capitale financière du pays. Le propriétaire de ce penthouse pourrait finir par prendre beaucoup moins de 1,9 million de dollars.

C'est bien d'être exubérant. Mais ne pas être irrationnel.

Comment acheter une maison comme Warren Buffett
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