Les ventes et les inscriptions sur certains des plus grands marchés de l'habitation du Canada ont considérablement ralenti au cours des dernières semaines alors que les mesures de distanciation sociale visant à lutter contre la propagation du COVID-19 se sont imposées, mettant ainsi fin à tout espoir d'une forte saison immobilière printanière.

À Toronto, par exemple, les ventes sont passées de 759 au cours de la première semaine de mars à seulement 299 au cours de la quatrième semaine du mois, selon les données compilées par Konfidis Brokerage.

Alors que de nombreux acheteurs et vendeurs potentiels attendent clairement que la tempête éclate, ceux qui ont besoin de démarrer ou de terminer une transaction immobilière seront encouragés de savoir que les agents immobiliers ont été déclarés travailleurs essentiels et que, jusqu'à présent, les bureaux d'enregistrement immobilier continuer à fonctionner.

De nombreuses étapes normales du processus d'achat d'une maison ont été interrompues

Cela dit, bon nombre des étapes normales du processus d'achat d'une maison ont été interrompues.

Les acheteurs, par exemple, peuvent avoir du mal à visiter un logement classé en personne. Les journées portes ouvertes sont fortement déconseillées et les visites, bien que non interdites, deviennent de plus en plus rares pour des raisons de santé.

À leur place, les solutions de contournement numériques gagnent du terrain. Les visites à domicile virtuelles existent depuis des années, mais leur utilisation n'est pas répandue et la recherche a trouvé de faibles preuves que de telles méthodes de commercialisation ont contribué à des prix plus élevés ou à une baisse du temps sur le marché. Mais c'était avant la distanciation sociale, ce qui les a fait passer des caractéristiques bonnes à indispensables d'une liste.

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L'option de faire ou d'accepter une offre numériquement est en place depuis des années. Ce n'est peut-être pas la même chose que de signer les formulaires sur votre table de petit-déjeuner avec l'agent immobilier à vos côtés, mais les signatures numériques rendent le processus plus efficace.

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La demande de financement, la qualification et la sécurisation sont également disponibles depuis longtemps sous forme numérique. Les prêteurs ont même introduit des applications pour smartphone afin de faciliter ce processus.

L'inspection de la maison est un risque jusqu'ici numérique absolu pour les acheteurs. Pour les copropriétés, les examens physiques ne sont pas une préoccupation importante, car les acheteurs se fient au certificat de statut de la copropriété, qui porte sur la santé physique et financière du bâtiment.

Pour le reste, l'inspection de la maison est essentielle pour protéger les acheteurs contre les réparations majeures de défauts structurels non divulgués qui peuvent ne pas être évidents dans les visites virtuelles ou physiques. Les inspecteurs en bâtiment fonctionnent. Bien que les inspections soient en baisse de 50 à 70%, selon Enio Ferri de Key Home Inspections.

Sur place, les inspecteurs d'habitations portent une combinaison de protection contre les matières dangereuses et des gants en latex avec un respirateur complet

La nouvelle norme dans les inspections domiciliaires est qu'avant la visite, les inspecteurs recueillent des informations sur la santé et les récents dossiers de voyage des résidents du logement qu'ils sont sur le point de visiter pour planifier en conséquence. Sur place, les inspecteurs portent une combinaison de protection contre les matières dangereuses et des gants en latex avec un respirateur complet et pas seulement un masque. La communication après inspection avec les clients se fait par voie électronique.

La logistique impliquée dans la conclusion d'un accord est plus complexe car elle implique d'autres entités, y compris des avocats immobiliers qui supervisent l'échange de fonds et les clés de la maison. Jusqu'au mois dernier seulement, les avocats envoyaient souvent des chèques par courrier à l'autre partie. Cette pratique passe énormément au numérique.

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Les cabinets d'avocats immobiliers sont souvent mis en place en tant que «payeur de factures» auprès des banques. Les acheteurs et les vendeurs peuvent demander à leurs banques d’effectuer un virement électronique sur les comptes séquestres de leurs avocats. Les avocats peuvent également transférer des fonds par voie électronique à leurs homologues. Par conséquent, une considération importante pour les acheteurs et les vendeurs lors de la sélection d'un cabinet d'avocats est de s'assurer qu'ils sont configurés pour traiter les fonds par voie électronique. De même, les maisons de courtage doivent également être équipées pour recevoir numériquement des commissions.

Le transfert des clés aux acheteurs, une tradition de clôture, est également perturbé car certains sont réticents à impliquer des coursiers dans le processus. Au lieu de cela, certaines sociétés immobilières fournissent des coffres-forts aux vendeurs afin que les acheteurs puissent obtenir directement les clés sur place.

La vente de logements locatifs pose une couche d'incertitude supplémentaire. Avec un gel des expulsions, un locataire d'un logement à vendre pourrait ne pas accepter de partir – ou même payer le loyer s'il fait face à des difficultés. L'acheteur pourrait, par conséquent, se voir refuser l'occupation même si l'acheteur et le vendeur peuvent avoir satisfait à toutes les conditions.

Quiconque n'a pas encore conclu un accord devrait insister pour inclure des clauses qui les indemnisent si un accord ne parvient pas à conclure.

Des clauses supplémentaires doivent prévoir la signature numérique des documents et le transfert électronique de fonds. De plus, de nouvelles conditions devraient spécifier les circonstances (par exemple, la fermeture temporaire du cadastre ou des institutions financières) dans lesquelles la date de clôture peut être automatiquement prolongée.

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Une transaction échouée peut déclencher une réaction en chaîne forçant d'autres transactions à s'effondrer même lorsque les acheteurs et les vendeurs concernés ont rempli toutes leurs obligations. Ces développements inattendus de dernière minute nécessiteront une planification d'urgence pour toutes les parties concernées.

Faire le plus gros achat de votre vie dans ces circonstances peut ne pas fonctionner pour tout le monde, mais grâce à la technologie moderne, c'est toujours possible.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière à l'Université Ryerson. Stephen Moranis est un vétéran de l'industrie immobilière. Ils peuvent être atteints à www.hmbulletin.com.

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