Posséder une maison est l'aspiration de tous les Malais. Mais la hausse incessante des prix des logements, qui a largement dépassé la croissance des revenus, met de plus en plus la propriété du logement au-delà des moyens de la personne moyenne ou entraîne un endettement insoutenable.

En particulier, les prix des logements ont augmenté rapidement depuis 1990, alimentés par des taux d'intérêt historiquement bas et rendus possibles par les politiques du gouvernement d'alors (telles que les campagnes d'accession à la propriété, le programme de roulement des intérêts des développeurs et une réduction de l'impôt sur les gains immobiliers) et les prêts agressifs des banques. pour les hypothèques. Par conséquent, l'abordabilité du logement a diminué de moitié.

Dans le même temps, la hausse des prix des logements et des marges bénéficiaires a conduit à un boom de la construction chez les promoteurs immobiliers. La surconstruction persistante associée à l'inaccessibilité croissante des maisons crée un tas croissant de propriétés invendues insoutenables qui immobilisent également des ressources précieuses en tant qu'actifs improductifs.

(Pour une discussion plus détaillée, veuillez vous référer à notre article précédent intitulé «Qu'est-ce qui afflige le secteur immobilier résidentiel en Malaisie»).

Le but premier du logement pour la société est de fournir un abri ou un foyer aux individus et aux familles. Le secteur immobilier est en même temps un contributeur majeur à l'activité économique, à l'emploi et aux recettes fiscales.

À l'instar du secteur des services financiers, nous pensons que le secteur immobilier a besoin de changements en profondeur de l'éco-structure et du système pour résoudre sa situation actuelle.

Singapour est une étude de cas intéressante. Le pays possède l'un des marchés du logement privé les plus chers au monde. Un bungalow colonial majestueux coûte plus de 200 millions de dollars singapouriens (613 millions de RM).

Pourtant, il possède également l'un des taux d'accession à la propriété les plus élevés au monde, attribué au succès du Housing Development Board (HDB). Le gouvernement construit des logements abordables pour la population, subventionnés par la vente de terrains à des prix élevés au secteur privé. Quatre-vingt pour cent des Singapouriens vivent maintenant dans un appartement construit par le gouvernement (HDB). Les projets HDB sont bien conçus et entretenus, ce qui se traduit par des gains importants sur la valeur nette du logement au fil du temps.

Il s'agit d'un bon exemple d'une initiative réussie de redistribution des revenus et de la richesse visant à réduire les inégalités. On peut clairement voir le contraste saisissant entre Singapour et Hong Kong, un autre pays où les prix de la terre et de l'immobilier sont parmi les plus élevés au monde. Dans ce dernier, le marché immobilier est contrôlé par une poignée de promoteurs privés. L'accession à la propriété s'élève à seulement 49,2% et la hausse du prix des logements contribue à la flambée du coût de la vie, qui font toutes partie des causes profondes des récents troubles sociaux.

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Cela dit, nous considérons Singapour comme un cas unique. Étant donné que la terre représente une part énorme du coût total de la propriété, jusqu'à 70%, elle donne au gouvernement un levier substantiel pour son programme de logements sociaux subventionnés. Un programme similaire serait beaucoup moins efficace en Malaisie, où les terres ne représentent généralement qu'environ 15% de la valeur brute de développement. Ainsi, subventionner le coût du terrain ne peut abaisser que très légèrement les prix de vente des logements.

En effet, la Malaisie a essayé pendant des années de faire baisser les prix des logements, de la maîtrise du coût des terrains et des matériaux ainsi que de la construction – par exemple, l'utilisation de la construction modulaire préfabriquée ou d'un système de construction industrialisé – à la persuasion morale et à la construction obligatoire de – les maisons de frais ». Toutes ces mesures ont eu un succès limité. Les prix absolus et psf pour les maisons continuent d'augmenter.

Pire encore, la plupart de ces maisons à bas prix sont construites dans des endroits de plus en plus éloignés, ce qui rend difficile le trajet domicile-travail, en particulier pour les ménages à faible revenu dépendant des transports en commun.

Réduire les coûts en réduisant les commodités, les installations et les infrastructures environnantes et / ou en construisant des maisons si petites et à haute densité qu'elles détruisent finalement la valeur nette des propriétaires n'est clairement pas la solution. Un exemple typique – les foyers PR1MA ont de faibles taux de participation et un succès limité malgré des milliards de ringgit dépensés pour eux.

Persister avec ces mêmes vieilles idées – construire des maisons à bas prix, prolonger la durée des prêts hypothécaires, accorder des concessions sur les impôts et les droits – comme des solutions ne fonctionnera tout simplement pas. Pour citer Albert Einstein, «La définition de la folie consiste à faire la même chose encore et encore, mais en espérant des résultats différents.»

Il est grand temps que la Malaisie essaie une autre approche, une approche qui résoudra simultanément le problème croissant d’abordabilité des logements – en abaissant les prix des logements – et rajeunira le secteur et minimisera les futurs risques systémiques liés à la cyclicité de la propriété.

Le prix d'une maison à l'acheteur est composé des coûts tangibles (terrain, matériaux, construction, conformité, frais de vente et de marketing, entre autres) plus les bénéfices pour le promoteur immobilier, les fournisseurs et entrepreneurs et la banque de financement.

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Le rendement requis pour tout investissement est fonction des risques. Plus les risques sont élevés, plus les rendements requis (bénéfices) et vice-versa sont élevés.

À l'heure actuelle, le promoteur investit un capital initial pour construire et risque de vendre moins que le nombre de maisons requis pour atteindre le seuil de rentabilité. Lorsque cela se produit, les fournisseurs et les entrepreneurs risquent de ne pas pouvoir percevoir leurs cotisations. La banque est confrontée au risque de défaut de paiement de la part du promoteur et de l'acheteur, qui se retrouve avec une maison à moitié achevée si le projet est abandonné.

Tous ces risques – dont la plupart surviennent pendant la période de construction de trois ans – doivent être compensés. Et ils s'ajoutent à un prix plus élevé pour la maison, sous la forme d'un taux de rendement requis plus élevé pour le promoteur, les fournisseurs, les entrepreneurs et la banque.

La solution évidente est d'éliminer les risques et donc de réduire les rendements (bénéfices) requis – en modifiant l'écosystème.

1. Le développeur est autorisé à retirer le projet et à rembourser intégralement les dépôts si les ventes confirmées (avec des hypothèques garanties) sont inférieures à 70% dans une période spécifiée, disons six mois après le lancement.

2. Le projet se poursuit après avoir atteint le seuil de vente minimum. La banque accordera un prêt relais au promoteur pour la construction.

3. La banque joue un rôle plus actif dans la supervision des projets. Les paiements progressifs seront versés directement aux fournisseurs et entrepreneurs après vérification par son contrôleur de quantité désigné.

4. À la fin du projet, le promoteur recevra ses bénéfices et ses liquidités de la banque.

5. L'hypothèque sera prélevée et le propriétaire commencera le remboursement lors de la remise avec un certificat d'aptitude (CF).

Dans cet écosystème, il n'y a aucun risque d'échec du projet pour le développeur et les besoins en capital initiaux sont moindres. Les fournisseurs et entrepreneurs se verront garantir des paiements échelonnés en temps opportun de la part de la banque. Pour la banque, il n'y a aucun risque de défaut de crédit développeur en raison de l'abandon du projet, des trop-payés pour les fournitures et / ou de la fraude.

Dernier point mais non des moindres, l'acheteur ne se retrouve pas avec une maison inachevée pour laquelle il devra encore rembourser son hypothèque. De plus, dans le cadre de la nouvelle structure, ils n'ont pas à rembourser l'hypothèque tant que la maison n'est pas prête à emménager, ce qui signifie qu'il n'y a pas de double coût, car beaucoup paieront probablement un loyer pendant la construction de leur nouvelle maison.

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Une réduction des risques et des rendements exigés pour toutes les parties prenantes signifie une baisse des coûts et des prix des maisons – et une meilleure accessibilité pour les jeunes Malais. C'est une situation gagnant-gagnant pour toutes les parties concernées.

Ce n'est en fait pas un concept nouveau. Des modèles similaires sont déjà utilisés – et ont fait leurs preuves – dans les pays développés, notamment les États-Unis, le Canada et l'Australie. Pourquoi ne pas en tirer des leçons, affiner et adopter le concept en fonction de nos propres buts et objectifs, pour le meilleur de tous?

Ce qui précède réduira effectivement les prix des logements et améliorera l'accessibilité. Cependant, à lui seul, ce n'est toujours pas suffisant. De nombreux Malais n'ont tout simplement pas assez pour le dépôt initial, en raison d'une combinaison de facteurs, notamment un faible revenu par habitant, une consommation excessive et un endettement élevé des ménages.

Comme la solution à ce problème tourne autour du financement au lieu de traiter du côté de l'offre, nous laisserons la discussion plus approfondie dans un article ultérieur.

Cet article a été publié pour la première fois dans le numéro du 25 juillet 2020 de The Edge Malaysia

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