Le blog de l'immobilier neuf

1
Mar
2016
4

Regard sur le neuf : Gilles Buffin, Belin L’immobilier

Gilles Buffin est directeur commercial de Belin l’Immobilier, promoteur immobilier à Toulouse, Bordeaux et Bayonne.

L’évolution du marché du neuf ?

En 2015, Toulouse et Bordeaux ont connu un volume record de transactions dans l’immobilier neuf. Il faut remonter à 2010 pour retrouver des performances comparables.

A Toulouse, 5721 réservations ont été enregistrées en 2015, dont 5013 en collectif, alors que l’offre n’était que de 4393 logements en fin d’année. C’est dire si le rythme est élevé ! Pourtant, les ventes ont été freinées par la multiplication des recours de tiers ; la complexité administrative a aussi concouru à allonger les délais de livraison pour les promoteurs. Le prêt à taux zéro ancienne version (ndlr : le PTZ a vu ses conditions d’application élargies début 2016) n’a pas non plus donné les résultats escomptés sur les primo-accédants.

Le marché toulousain de l’immobilier neuf est essentiellement soutenu par l’investissement locatif, qui représente 75% du volume de logements neufs vendus. Le quart restant concerne les ventes aux propriétaires occupants et en accession aidée.

Sur Bordeaux, 4460 ventes nettes de logements neufs ont été enregistrées en 2015, dont 4272 en collectif. L’offre commerciale est plus réduite qu’à Toulouse, et le marché se structure différemment. Si on retrouve une forte part d’investisseurs (72%), 28% des ventes sont réalisées auprès d’accédants. Un tiers des ventes aux accédants concerne l’accession aidée : on y voit la conséquence des grands projets urbains tels Bordeaux Ginko et Bordeaux Lac, dont une part est dédiée à l’accession maîtrisée.

Chez Belin, nous avons noté cette année le retour des accédants sur les grands logements neufs (5 pièces et plus). Cette typologie de biens représente 10% de notre offre et nous avons vendu tous nos lots en 2015. A l’autre bout du marché, les investisseurs se concentrent sur les T2 et T3.

Quelle est la stratégie de Belin l’Immobilier à Toulouse et Bordeaux ?

A Toulouse, Belin a choisi d’axer sa stratégie de développement sur le secteur intra-périphérique, où la demande des investisseurs patrimoniaux est la plus forte. En effet, la première et la seconde couronne toulousaine voient naître un marché locatif de seconde main, alors que le centre de Toulouse est toujours aussi attractif pour les investisseurs dans le neuf et la demande locative y est excessivement forte.

Les volumes de ventes enregistrés au dernier trimestre 2015 nous donnent raison : 712 ventes de logements neufs ont été réalisés dans Toulouse intra-muros, contre 365 sur la première couronne, et seulement 220 sur la seconde couronne. Concrètement, plus on se rapproche du centre de Toulouse, plus on vend !

Ce qui explique cette situation, c’est la présente de trois projets qui créent et structurent le marché du neuf à Toulouse, projets qui créent aussi un appel d’air dans les quartiers limitrophes : Borderouge au nord, la Cartoucherie côté rive gauche de la Garonne à l’ouest, Montaudran au sud-est.

A Bordeaux, au contraire, Belin a choisi de concentrer ses efforts et son offre sur les communes de la première couronne de Bordeaux Métropole, Mérignac, Talence et Pessac en tête. La structure du marché bordelais est en effet totalement inversée comparée à celle de Toulouse.

Le volume de ventes sur Bordeaux centre a été de 963 logements neufs, concentrés sur les ZAC, alors que la première couronne de Bordeaux Métropole a enregistré 2642 ventes. Les communes de la périphérie sont en effet très dynamiques et ont une réelle autonomie vis-à-vie de la métropole : irriguées par le tramway, elles présentent une offre complète en matière d’infrastructures de transports, scolaires et commerciales.

Belin l’Immobilier inscrira donc en 2016 ses programmes dans ces secteurs dynamiques à Toulouse et Bordeaux. Nous souhaitons promouvoir des résidences d’une cinquantaine de logements maximum, hors ZAC, avec une mixité de populations : jeunes actives, retraités, locataires, accédants à la propriété, des lieux où il fait bon vivre ensemble.

A Toulouse, nous lançons 9 résidences :

  • Sur la rive gauche de la Garonne, quartier Saint-Cyprien Lardenne : Opus Saint-Cyprien, Côté Saint-Cyprien Royal Saint-Cyprien.
  • Au sud-est de Toulouse : 2 résidences dans le quartier de Rangueil.
  • Au nord-est : 2 résidences quartier Croix-Daurade.
  • A l’ouest : 2 résidence à proximité des pôles aéronautiques.

A bordeaux, nous annoncerons le lancement de 3 résidences à Talence, Pessac et dans le quartier des Chartrons. Enfin, nous lancerons prochainement une opération de prestige rue Fondaudège sur le site historique de Marie Brizard. Belin a remporté ce marché face à une vingtaine de promoteurs nationaux et régionaux.

Quel achat pour investir dans l’immobilier neuf ?

Il n’y a pas de réponse toute faite. La demande locative sera aussi forte sur un T1 que sur un T4, si l’investisseur dans l’immobilier locatif prend la peine de suivre un parcours logique :

  • Assurez-vous du bon choix de l’emplacement ;
  • Privilégiez les biens de qualité, qui vieilliront mieux et prendront de la valeur ;
  • Vérifiez le potentiel locatif, en vous assurant que votre bien est proche des bassins d’emplois, des écoles, des transports en communs et des axes routiers.

Croisez ensuite ces données avec votre profil fiscal et le montant de la réduction d’impôts que vous souhaitez obtenir :

  • Réduction d’impôt de 3000€ par an : dirigez-vous vers un T2 ;
  • Réduction de 4 à 4500€ par an : optez pour un T3 ;
  • Jusqu’à 6000€ par an : choisissez un T4.

Je dois reconnaître que la loi Pinel est un excellent dispositif, dont le lancement coïncide avec une augmentation sans précédent de la fiscalité en France, tout comme à un besoin grandissant en solutions pérennes d’épargne retraite.

Enfin, les incertitudes quant à la reconduite du dispositif en 2017, doivent conduire en 2016 les investisseurs à saisir les meilleurs opportunités qui se présenteront à eux sur le marché du neuf.

Votre coup de cœur du moment ?

La dernière opération de Belin l’Immobilier dans le quartier Saint-Cyprien Lardenne à Toulouse : Opus Saint-Cyprien. Ce programme 54 appartements neufs présente en effet la dernière offre de logements neufs disponibles dans le quartier, aussi bien pour les propriétaires occupants que pour les investisseurs ; il n’y en aura plus d’autre par la suite. Belin s’était en effet engagé auprès de Toulouse à achever la restructuration du quartier Saint-Cyprien/Lardenne, et Opus représente cet achèvement.

C’est aussi LE secteur où il faut investir à Toulouse : Opus Saint-Cyprien est situé face à la clinique Pasteur, un des premiers pôles de cardiologie en Europe, à quelques encablures du CHU de Purpan, et bénéficie de toutes les facilités de transports : tramway, métro, bus, accès rocade…

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