Le blog de l'immobilier neuf

1
Juin
2017
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Chiffres de l'observatoire de la FPI

L’immobilier neuf à Toulouse au 1er trimestre 2017 : Quel bilan ?

Le 24 mai 2017 la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) Toulouse – Occitanie présentait les statistiques trimestrielles des ventes de logements neufs sur le marché toulousain. Ce premier trimestre 2017 voit les ventes de logements neufs progresser de 16% sur l’aire urbaine de Toulouse et les primo-accédants revenir progressivement sur le marché.

Un premier trimestre positif porté par un marché sain

Patrick Saint-Agne et Jean-Philippe Jarno, respectivement Président et Vice-Président de la FPI Toulouse – Occitanie, dressent le bilan du premier trimestre 2017 sur des chiffres qui confirment l’élan constaté en 2016 sur le marché de l’immobilier neuf sur Toulouse et son agglomération. La progression de +16% des ventes ce trimestre place Toulouse et son aire urbaine sur une tendance haussière supérieure à la tendance nationale (+13,8%).

Avec des taux d’emprunts toujours très bas et des mesures gouvernementales incitatives, les acquéreurs gardent confiance, mais c’est un facteur national. A Toulouse, la dynamique du marché s’explique aussi par un nombre de logements commercialisés toujours aussi conséquent, en hausse de près de 10% comparé à la même période 2016, corrélé à un délai d’écoulement des stocks de 9 mois. « Le marché reste tendu mais suffisant à Toulouse » estime Jean-Philippe Jarno, « ce qui permet de contraindre les prix. » En effet, sur des marchés comme Bordeaux où l’offre commerciale est restreinte, le délai d’écoulement des stocks n’est que de 7 mois, d’où la spectaculaire hausse des prix bordelais ces derniers mois.

Patrick Saint-Agne et Jean-Philippe Jarno soulignent aussi une tendance à la diversification des acquéreurs au profit des primo-accédants sur ce 1er trimestre qu’ils espèrent voir s’accentuer ces prochains mois. En cause, la récente modification PLU (plan local d’urbanisme), le lancement du Prêt à Accession Toulousain (PAT), ainsi que la commercialisation des premiers programmes en accession à prix maîtrisés.

En résumé, la FPI Toulouse – Occitanie constate que « le marché de l’immobilier neuf toulousain est alimenté, sain, mature et de bonne qualité, tant sur le plan architectural qu’environnemental ».

Aire Urbaine de Toulouse

La FPI Toulouse – Occitanie enregistre une progression de +16% des ventes à l’unité sur l’Aire Urbaine de Toulouse par rapport au 1er trimestre 2016. 69 % des ventes sont faites à des investisseurs, 25% à des propriétaires occupants, et 6% concernent les ventes en bloc. A noter que les propriétaires occupants ne représentaient que 22% des acquéreurs sur l’année 2016.

Les prix de vente au mètre carré habitable restent stables à Toulouse, avec une évolution de seulement +0,9% par rapport à 2016 en raison d’une offre commerciale en progression de 10% par rapport au T1 2016. Une différence majeure comparé au reste du territoire français, qui enregistre une hausse de 5,1%.

Toulouse Métropole & Ville de Toulouse

Avec ses 37 communes, Toulouse Métropole tire le marché local vers le haut : +22% de ventes de logements neufs à l’unité. 73% concernent les ventes à investisseurs, 23% les ventes à occupants. Les seules ventes à occupants progressent de +41% ce trimestre.

La ville de Toulouse enregistre une hausse moins marquée que sur le reste du territoire (+4%) en raison d’une importante baisse des ventes en bloc (-75%). Les ventes se ventilent ainsi : 78% de ventes à investisseurs, 19% à propriétaires occupants, 3% de ventes en bloc aux bailleurs sociaux. Cependant, Toulouse connaît une hausse spectaculaire des ventes à occupants (+33%), là où les ventes à investisseurs progressent de 9%.

Avec une offre commerciale en progression de 7% à Toulouse et +30% nouveaux logements lancés au premier trimestre 2017, le marché de l’immobilier neuf sur Toulouse intra muros connaît moins l’effet de pénurie constaté dans les autres capitales régionales françaises. Ainsi, le prix moyen de vente baisse de -0,55% par rapport au 1er trimestre 2016, pour s’établir à 3645€/m2 habitable hors parking. Jean-Philippe Jarno constate que « la ville réussit en effet à trouver un équilibre entre la mise à l’offre de biens immobiliers et les réservations ».

Une accession au logement facilitée à Toulouse

L’augmentation de +33% de ventes à occupants à Toulouse s’explique en partie par l’effet de levier des taux d’emprunt bas, mais aussi par les dispositifs d’aide à l’accession mis en place récemment. Ainsi, un tiers des ventes de logements neufs à Toulouse sont dites « aidées » via deux principaux dispositifs :

  • L’Accession à Prix Maitrisé permettant aux promoteurs de proposer à tout accédant sous condition de ressources des logements neufs à un prix plafonné à 3000€/m2, alors que le prix de vente moyen s’établit à 3645€/m2 au premier trimestre 2017.
  • Le Pass Accession Toulousain (PAT), un prêt sans intérêt de 10 000€ ouvert aux primo-accédants sur les mêmes bases d’éligibilité que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour l’achat de leur résidence principale dans une quinzaine de quartiers toulousains.

« La mairie de Toulouse est submergée par les demandes de PAT, ce qui confirme bien l’intérêt du dispositif, » souligne Patrick Saint-Agne. Concernant l’accession à prix maîtrisé, Jean-Philippe Jarno rappelle que les premiers logements viennent seulement d’arriver sur le marché et que l’offre sera beaucoup plus importante d’ici le salon de l’immobilier de septembre 2017, lors duquel des promoteurs auront des produits plus adaptés aux propriétaires occupants. « Il y a fort à parier que nous assistions donc rapidement à un rééquilibrage du marché au profit des propriétaires occupants » conclut-il.

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